Арендатор не освобождает помещение

Автор: | 04.05.2019

Содержание

Нарушение договора аренды

В соответствии с договором аренды, имущество арендодателя передается во временное пользование арендатору. Иногда одной стороной нарушается договор, и такие действия являются ущемлением законных прав другой стороны. Нарушить договор аренды – значит сделать возможным его досрочное расторжение и даже спровоцировать обращение в суд, ведь арендодатель может захотеть защитить свои права.

Нарушение договора аренды арендатором встречается наиболее часто. В этом случае у арендодателя есть право расторгнуть соглашение, пользуясь такими основаниями:

  • Имущество арендатором было использовано с нарушением условий, оговоренных в договоре.
  • Имеет место существенное ухудшение имущества, которое произошло в процессе пользования.
  • Арендатор не вносит плату в оговоренный срок и это продолжается более двух раз.
  • Не сделан капитальный ремонт, если арендатором при заключении соглашения была возложена данная обязанность.

При нарушении договора аренды возможна отправка письменного предупреждения со стороны арендодателя, в этой бумаге дополнительно указывается необходимость выполнения пунктов соглашения. При продолжающихся нарушениях, производится расторжение договора. Существенные нарушения – повод обращения за помощью к квалифицированному юристу. Только специалист способен оказать помощь в защите прав, а также законных интересов. Польза от специалиста в данном случае состоит в возможности урегулировать конфликт до суда. Специалист создаст претензию, подробно излагая в ней факты, описывающие ряд нарушений. Также будет предложен способ решения проблемы и срок для этого. Если данные условия не будут выполнены, договор будет считаться недействительным. А из арендатора взыщут убытки, понесенные в связи с этим.

Особенности правового анализа

Юридические консультации необходимы для получения полной картины создавшейся ситуации. Квалифицированный специалист предусмотрит варианты решения ситуации, может понадобиться вступление в переговоры со второй стороной. Если будет невозможно решить вопрос неисполнения договора аренды без обращения в суд, можно обратиться за помощью в составлении искового заявления и представления интересов клиента в суде. После получения решения, специалист проконтролирует его выполнение, а при необходимости – обжалует акт.

Причины расторжения договора

Нарушение условий, которое обязательно приводит к его расторжению – это неуплата по договору аренды. Если это происходит, владелец имущества вправе прекратить от второй стороны пользование недвижимостью или вещью, а также немедленного ее возвращения. Если нарушены правила проживания в квартире или доме, это бывает причиной одностороннего желания арендодателя прекратить соглашение. Иногда арендатор своим поведением нарушает законные права прочих лиц, а ответственность приходится нести владельцу.

Когда обязательства по договору аренды нарушены, о разрыве договора любой арендодатель обязан предупредить заблаговременно. При этом действия, которые стали причиной прекращения отношений должны быть прекращены, а ущерб, если он был причинен – компенсирован в полном размере. При расторжении возможно достижение соглашения, арендатор может согласиться с претензиями без суда, особенно, если арендодатель, разрывает договор, не преследуя никакой корыстной цели, а просто защищает собственные права.

Нарушение условий договора аренды дает право арендодателю требовать защиты и подтверждения своих прав. Договор является законным, если он не нарушает никаких прав прочих лиц. Прочие пункты зависят от каждой из сторон, между которыми заключается соглашение.

При аренде прописываются различные случаи, при которых договор может подлежать одностороннему расторжению. Общих случаев намного меньше и все они напрямую зависят от арендующей стороны, ведь часто его поведение весьма негативно.

Арендодатель принимает от своего клиента имущество, подписывает соответствующий документ приема-передачи. Факт ненадлежащего содержания объекта не может освободить арендодателя от обязанности приема жилья в соответствующем порядке.

Как оспорить действия арендодателя, нарушающие договор

Арендатор, как более слабая сторона в договоре, должен иметь план действий на случаи нарушения условий договора со стороны арендодателя. Многие из таких случаев уже стали однотипными, и по ним можно найти много примеров в судебной практике, на которые стоит сослаться в защиту своих прав.

Галина Богдановская

кандидат юридических наук, судья Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда

Роман Масаладжиу

кандидат юридических наук, старший эксперт ЮСС «Система Юрист», преподаватель МГЮА им. О.Е. Кутафина

Дмитрий Чваненко

начальник юридического отдела ООО «Русский проект»

Арендатор, как более слабая сторона в договоре, должен иметь план действий на случаи нарушения условий договора со стороны арендодателя. Многие из таких случаев уже стали однотипными, и по ним можно найти много примеров в судебной практике, на которые стоит сослаться в защиту своих прав.

Арендодатель не передал имущество арендатору

Арендодатель обязан предоставить арендатору сданное внаем имущество в срок, указанный в договоре, а если в договоре такой срок не указан, в разумный срок (п. 3 ст. 611 ГК РФ). Если этого не произошло, то арендатор на основании пункта 3 статьи 611 Гражданского кодекса РФ может выбрать один из следующих способов защиты:

  • истребовать имущество от арендодателя и потребовать возмещения убытков, причиненных задержкой исполнения;
  • потребовать расторжения договора и возмещения убытков, причиненных его неисполнением.

Учитывая сложность доказывания размера убытков, в интересах арендатора прописать в договоре условие о выплате арендодателем штрафной неустойки на случай, если он не передаст арендатору объект аренды в установленный в договоре срок.

Совет

Уклонение арендодателя от подписания акта приема-передачи помещения с арендатором рассматривается как отказ арендодателя от исполнения обязанности по передаче имущества (п. 2 ст. 655 ГК РФ). Это позволяет истребовать данное имущество от арендодателя на основании статьи 398 Гражданского кодекса РФ (постановление ФАС Московского округа от 6 июля 2009 г. № КГ-А40/5970−09 по делу № А40−64657/08−64−273).

Если арендодатель не передал арендатору недвижимое имущество, то он не сможет взыскать с арендатора арендную плату по договору. Если же арендодатель допустил просрочку в передаче арендатору недвижимого имущества, то арендатор будет обязан вносить арендные платежи лишь после фактической передачи ему объекта аренды. Непередача арендатору имущества по обстоятельствам, которые зависят от арендодателя, освобождает арендатора от внесения арендной платы либо полностью (если имущество так и не было передано), либо частично (если арендодатель допустил просрочку в передаче этого имущества). Такая правовая позиция изложена в пункте 10 информационного письма Президиума ВАС РФ от 11 января 2002 г. № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой».

Внимание! Арендатору не стоит подписывать акт приема-передачи ранее фактической передачи недвижимого имущества.

На практике арендодатель нередко предлагает арендатору подписать акт приема-передачи недвижимого имущества одновременно с подписанием самого договора аренды, мотивируя это тем, что акт приема-передачи объекта аренды якобы является неотъемлемой частью самого договора.

На самом же деле арендатору не стоит подписывать акт приема-передачи ранее, чем состоялась фактическая передача недвижимости арендатору, помещение было осмотрено арендатором и ему были переданы ключи от помещения. Дело в том, что если арендатор заранее подпишет акт приема-передачи имущества (до его фактической передачи), то при возникновении в последующем какого-либо судебного спора бремя доказывания факта непередачи имущества либо передачи имущества в ненадлежащем состоянии будет лежать именно на арендаторе. А доказать фактическую непередачу имущества либо получение имущества в ненадлежащем состоянии при наличии подписанного акта приема-передачи далеко не всегда представляется возможным.

Арендодатель передал в аренду имущество, обремененное правами третьих лиц

При заключении договора арендодатель обязан предупредить арендатора обо всех правах третьих лиц на сдаваемое в аренду имущество (это могут быть сервитут, право залога и т. п.). Неисполнение арендодателем этой обязанности дает арендатору право требовать уменьшения арендной платы либо расторжения договора и возмещения убытков (абз. 2 ст. 613 ГК РФ).

Таким образом, в случае сдачи арендодателем арендатору объекта аренды, обремененного правами третьих лиц, о чем арендодатель предварительно не уведомил арендатора, арендатор имеет право:

  • либо потребовать уменьшения размера арендной платы (например, если земельный участок обременен сервитутом, что не лишает арендатора возможности пользоваться участком земли);
  • либо потребовать расторжения договора и возмещения убытков (например, связанных с необходимостью поиска нового объекта аренды).

Внимание! Передача арендодателем недвижимого имущества, обремененного правами третьих лиц, не влечет недействительность договора аренды.

То, что арендодатель передал в аренду помещение, обремененное правами третьих лиц, не дает арендатору права требовать признания договора недействительным и возврата всего переданного по сделке имущества.

Пример из практики: суд отказал арендатору в иске о признании недействительным договора аренды, поскольку законом не установлены такие правовые последствия при передаче в аренду недвижимого имущества, обремененного правами третьих лиц

Между арендатором и арендодателем были заключены два договора аренды: долгосрочный, подлежащий государственной регистрации, и краткосрочный, действующий до момента регистрации долгосрочного. В договорах аренды сведения об обременении арендуемых помещений отсутствовали. В регистрации долгосрочного договора аренды было отказано в связи с наличием ипотеки в отношении объекта аренды, зарегистрированной в отношении третьего лица.

Арендатор обратился в суд с требованием о признании договоров аренды недействительными и о применении последствий недействительности указанных договоров путем взыскания с ответчика выплаченной арендной платы и коммунальных платежей, стоимости неотделимых улучшений, расходов на юридические услуги и на государственную регистрацию сделки. В обоснование иска арендатор со ссылкой на статью 179 Гражданского кодекса РФ указал, что договоры аренды были заключены под влиянием обмана: арендатор не был поставлен в известность о наличии залога в отношении передаваемого в аренду имущества, посредством чего ответчик получил неосновательное обогащение в виде неотделимых улучшений арендуемого помещения.

Суд кассационной инстанции указал, что правовые последствия сокрытия арендодателем от арендатора сведений об обременении залогом передаваемого в аренду имущества прямо предусмотрены в законе. При этом установленные законом последствия не влияют на юридическую силу договора аренды. Следовательно, сокрытие от арендатора такой информации не может квалифицироваться как его обман в смысле статьи 179 Гражданского кодекса РФ, влекущий недействительность договора аренды (постановление ФАС Северо-Западного округа от 5 февраля 2009 г. по делу № А56−48775/2007).

Как поступить, если арендодатель заключил договор аренды в отношении имущества, ранее уже переданного по договору аренды иному лицу

Арендатору нужно обратиться в суд с требованиями о признании договора недействительным и о возмещении убытков. Подобные договоры аренды, которые были заключены в отношении имущества, ранее уже переданного по другому договору аренды третьему лицу, суды признают ничтожными сделками. В этих случаях суды исходят из положений статьи 209 Гражданского кодекса РФ, в соответствии с которой собственник вправе распоряжаться принадлежащим ему имуществом, не нарушая прав и законных интересов других лиц, и статьи 611 Гражданского кодекса РФ, которая определяет обязательные требования к предмету аренды и порядку его передачи: арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества. Исходя из положений указанных норм, суды признают подобные договоры ничтожными сделками как не соответствующие требованиям статей 209, 611 Гражданского кодекса РФ, поскольку одно и то же имущество не может быть одновременно передано разным лицам по договорам аренды (постановление ФАС Московского округа от 1 ноября 2010 г. № КГ-А40/10334−10 по делу № А40−153026/09−23−1002).

Арендодатель передал в аренду имущество, не соответствующее его назначению

Арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества (п. 1 ст. 611 ГК РФ). Иными словами, имущество должно быть передано арендатору в состоянии, позволяющем его использовать в целях, для которых оно было арендовано.

Арендодатель не исполнил обязанность по передаче имущества, если передал его в состоянии, которое исключает использование имущества по целевому назначению, указанному в договоре.

Пример из практики: суд отказал арендодателю в иске о взыскании арендной платы, поскольку арендатор не мог использовать недвижимое имущество по целевому назначению

Стороны заключили договор аренды, согласно которому арендодатель был обязан передать арендатору помещение для размещения в нем магазина. В договоре была предусмотрена обязанность арендатора использовать арендованную недвижимость строго по целевому назначению, а также ответственность за использование помещения не по целевому назначению.

Впоследствии арендодатель обратился к арендатору с иском о взыскании задолженности по арендной плате.

При рассмотрении дела суды установили, что арендованное помещение числилось как защитное сооружение в реестре МЧС и в силу своих конструктивных особенностей не могло использоваться под магазин, а реконструкция объекта была запрещена.

Суды признали, что имелись неустранимые препятствия, не позволяющие арендатору пользоваться арендованной недвижимостью. При заключении спорной сделки арендатор не знал об отнесении недвижимости к объектам гражданской обороны, а потому безосновательно рассчитывал использовать помещение по целевому назначению. Невозможность использования недвижимости под магазин свидетельствует об отсутствии у арендатора интереса к сделке. Таким образом, арендодатель не исполнил обязательство по передаче арендатору помещения для размещения в нем магазина, чем нарушил пункт 1 статьи 611 Гражданского кодекса РФ, а арендатор фактически не использовал и не мог использовать арендованное имущество в силу названных обстоятельств, в силу чего отсутствовали основания для взыскания с ответчика арендных платежей по договору (постановление ФАС Волго-Вятского округа от 31 октября 2007 г. по делу № А43−34189/2006−2-655).

Арендодатель не исполняет обязанности по регистрации договора

С заявлением о государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества может обратиться любая из сторон договора (абз. 2 п. 1 ст. 26 Федерального закона от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»). На практике это означает, что стороны сами определяют, юристы какой из сторон будут заниматься регистрацией договора, то есть обязанность по регистрации договора может быть возложена как на арендатора, так и на арендодателя.

Арендатор наделен средствами защиты на случай, если арендодатель будет уклоняться от исполнения возложенной на него обязанности по регистрации договора. Подробнее об этом см. Что необходимо учесть арендатору, если договор аренды недвижимости требует регистрации.

Арендодатель неправомерно повышает размер арендной платы

Размер арендной платы по общему правилу может быть изменен по соглашению сторон, и лишь в некоторых случаях арендодатель имеет право изменить размер арендной платы в одностороннем порядке. В случае неправомерных действий арендодателя арендатор имеет возможность оспорить незаконное увеличение арендной платы в суде.

Арендодатель не исполняет обязанность по капитальному ремонту переданного в аренду имущества

Арендодатель обязан производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором аренды (п. 1 ст. 616 ГК РФ).

Внимание! Проведение капитального ремонта объекта аренды может быть связано с определенными неудобствами для арендатора.

Так, арендодатель вправе требовать от арендатора освобождения арендуемого имущества на время капитального ремонта, если его использование арендатором будет препятствовать проведению ремонта и создавать опасность для жизни и здоровья людей (постановление ФАС Северо-Западного округа от 13 марта 2008 г. по делу № А05−8000/2007).

Капитальный ремонт должен производиться в срок, установленный договором, а если срок не определен договором или ремонт вызван неотложной необходимостью, то в разумный срок (п. 1 ст. 616 ГК РФ).

Совет

Чтобы устранить неопределенность в вопросе о сроках проведения работ по капитальному ремонту имущества, сроки выполнения арендодателем обязанности по проведению капитального ремонта необходимо четко указать в договоре аренды. Например, условие о сроке может выглядеть так: «в течение 6 (шести) месяцев с момента подписания акта приема-передачи или в течение 10 (десяти) рабочих дней при появлении неотложной необходимости в ремонте».

Кроме того, в случае невыполнения арендодателем обязанности по проведению капитального ремонта помещения арендатору имеет смысл направить арендодателю письменное требование о необходимости проведения капитального ремонта.

Если арендодатель не выполнит свою обязанность по проведению капитального ремонта и после того, как получит предупреждение, арендатор может приступить к выбору одного из способов защиты своих прав.

Нарушение арендодателем обязанности по производству капитального ремонта дает арендатору право по своему выбору:

  • произвести капитальный ремонт, предусмотренный договором или вызванный неотложной необходимостью, и взыскать с арендодателя стоимость ремонта или зачесть ее в счет арендной платы;

Совет

Если капитальный ремонт не вызван неотложной необходимостью, арендатору не рекомендуется самостоятельно, без предварительного согласия арендодателя зачесть стоимость ремонта по утвержденной смете в стоимость арендной платы, производить капитальный ремонт арендуемого здания (помещения). В противном случае арендатору потребуется согласовать с арендодателем всю техническую документацию по проведению ремонта, привлечь арендодателя к приемке выполненных работ по капитальному ремонту помещения, тщательно подтвердить все проведенные виды работ и доказать их необходимость. Практика показывает: если возникнет судебный спор, обязанность доказывать необходимость проведения капитального ремонта в целом и каждого из произведенных видов работ в частности будет лежать на арендаторе (постановление ФАС Уральского округа от 1 ноября 2007 г. № Ф09−8918/07-С6 по делу № А71−6756/2006).

Пример из практики: суд отказал арендатору во взыскании расходов на капитальный ремонт недвижимого имущества, поскольку не были представлены доказательства согласования с арендодателем объема и стоимости ремонтных работ, а также необходимости их выполнения

Арендатор обратился в суд с требованием о взыскании с арендодателя расходов на восстановление, капитальный ремонт и содержание нежилого здания. В обоснование иска арендатор указал на проведение ремонта в арендуемом здании.

Как установили судебные инстанции, из договора аренды следовало, что имущество было передано в аренду в нормальном состоянии, пригодном для его использования. Обязанность по проведению капитального ремонта здания в соответствии с договором была возложена на арендодателя. Согласно договору арендатор обязался не проводить реконструкции помещения, переоборудования сантехники и других капитальных ремонтных работ без согласия арендодателя, неотделимые улучшения арендуемого помещения производить только с письменного разрешения арендодателя.

При разрешении спора суды сослались на статью 623 Гражданского кодекса РФ, в соответствии с которой:

  • в случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, неотделимые без вреда для имущества, арендатор после прекращения договора имеет право на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды;
  • стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором без согласия арендодателя, возмещению не подлежит, если иное не предусмотрено законом.

В материалах дела не было представлено доказательств обращения истца к ответчику за разрешением на улучшение арендованного им имущества, а также доказательств того, что данное разрешение ответчиком истцу выдано. Поскольку истцом не представлены доказательства согласования с ответчиком производства неотделимых улучшений, их объема и стоимости, а также доказательства необходимости выполнения данных работ, судебные инстанции пришли к выводу об отказе в удовлетворении исковых требований (постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 29 марта 2011 г. по делу № А33−8670/2010).

Таким образом, выполнение капитальных работ без разрешения и предварительного согласования с арендодателем суд может расценить как произведение без разрешения арендодателя неотделимых улучшений имущества, которые по общему правилу возмещению не подлежат.

Если же капитальный ремонт вызван неотложной необходимостью (например, в связи с пожаром в арендуемом помещении), а арендодатель его не выполняет, то у арендатора зачастую не бывает иного выхода, кроме как произвести ремонт самому. В этом случае арендатору нужно иметь в виду, что при возникновении в последующем судебного спора ему необходимо будет доказать следующее:

  • появление неотложной необходимости в выполнении капитального ремонта объекта аренды;
  • неисполнение арендодателем своей обязанности по выполнению ремонта;
  • обоснованность каждого из проведенных видов работ и их стоимость.

В этом случае суд зачтет стоимость проведенного капитального ремонта в счет арендной платы по договору аренды.

  • потребовать соответственного уменьшения арендной платы. Для реализации данного права арендатору нужно направить арендодателю письменное требование об уменьшении арендной платы с приложением соответствующего расчета. Если арендодатель отказывается уменьшить размер арендной платы, арендатор вправе обратиться в арбитражный суд с иском об изменении условий договора аренды (п. 2 ст. 450 ГК РФ);
  • потребовать расторжения договора и возмещения убытков (п. 1 ст. 616 ГК РФ).

Основания

Различают два вида пользования нежилым помещением: законное и самовольное.

Первый случай стандартный – арендодатель (собственник) находит арендатора и заключает с ним договор найма недвижимости.

Если договора аренды нет – скорее всего это самовольное и незаконное использование нежилого помещения. Арендодатель действует на свой страх и риск, так как предоставляет объект без всяких гарантий. Логично, что с выселением могут возникнуть сложности.

В каких случаях можно выселить арендатора из нежилого помещения:

  1. Окончание срока действия договора аренды.
  2. Желание собственника расторгнуть договор в одностороннем порядке – при условии, что сделка допускает такое действие.
  3. Признание соглашения об аренде недействительным – арендодатель возвращает полученные деньги, а арендатор освобождает нежилое помещение.
  4. Нежилой объект изымается для государственных (муниципальных) нужд.
  5. Арендодатель собирается перевести нежилое помещение в статус жилого.

Указанные основания требуют обязательного уведомления арендатора. Но бывают случаи, когда вместо уведомления используется претензия. Например, если арендатор нарушает пункты соглашения.

Собственник имеет право выгнать арендатора без уведомления (ст. 619 ГК РФ):

  • если предприниматель не платит арендную плату;
  • если ИП имеет задолженности по коммунальным платежам (газ, свет, вода);
  • если выявлена порча имущества арендодателя;
  • если арендатор сдает нежилое помещение в субаренду без разрешения собственника;
  • если нежилой объект используется не по назначению (например, в качестве жилья).

Обычно встречается выселение арендатора за неуплату. Но, прежде чем прибегать к крайним мерам, желательно попытаться решить проблему разговором. Деловые люди всегда придут к компромиссу и постараются договориться без судебного вмешательства.

Как выселить арендатора без суда?

Добровольное изменение условий договора может служить основанием не обращаться в суд (ст. 450 ГК РФ). Скажем, если арендатор согласен на выселение, собственнику не придется прибегать к принудительным мерам.

Однако нужно уточнить, что НЕ может считаться «добровольным» выселением из нежилого помещения:

  • личные угрозы, выселение силой;
  • выставление вещей и оборудования арендатора;
  • смена старых замков, изменение кодов безопасности;
  • обесточивание нежилого помещения (отключение газа, света, воды).

Выявление подобных действий оборачивается иском уже против самого собственника. Даже если ему удастся выселить арендатора, последний подаст встречный иск и потребует возместить ущерб.

Пример:

Производитель натяжных потолков ООО «ПромКом» заключили арендный договор на использование нежилого помещения. Собственником недвижимости выступал ИП Ш.А. Аветисян. Срок действия соглашения составлял 1 год, после чего стороны могли перезаключить договор. Спрос на услуги ООО «ПромКом» повышался, компания имела неплохие активы, но в связи с увеличением оборотов им потребовалось более просторное производственное помещение. ООО «ПромКом» уведомили Аветисяна о том, что не планируют продлевать договор аренды. Хозяина недвижимости это устраивало – он уведомил предприятие, что дает им месячный срок на выселение. Вскоре ООО «ПромКом» освободили занимаемую зону и сняли площадку в другом месте.

Пошаговая инструкция

Итак, арендодатель хочет выселить арендатора из нежилого помещения. Что для этого нужно?

  1. Во-первых, договориться о выселении без суда.
  2. Во-вторых, направить уведомление об освобождении нежилого помещения.
  3. В-третьих, расторгнуть договор аренды.
  4. Наконец, дождаться, пока арендатор съедет.

Обоюдное желание расторгнуть договор аренды не является препятствием. Впрочем, инициатором выселения может быть и наймодатель. Если арендатор согласен, выселение происходит по стандартному сценарию.

Уведомление о выселении

Обращаем внимание на официальное уведомление о выселении из нежилого помещения. Строгих требований к заполнению документа не предусмотрено. Настоятельно рекомендуем направлять письменные уведомления. Если передавать информацию устно, у вас на руках не останется никаких доказательств вещественного типа.

Содержание уведомления о выселении арендатора:

  • ФИО или юридические данные сторон (владельца и арендатора);
  • местоположение объекта (адрес, № блока, участка, строения, корпуса);
  • почему происходит выселение – обязательно указать на причину (например, передача объекта на государственные нужды);
  • срок, в течение которого арендатор должен освободить помещение;
  • дата в формате «чч.мм.ггг»;
  • подписи и печати.

Направить уведомление можно любым удобным способом: личная передача (под роспись), почтовый перевод (уведомление о вручении), через представителя (по доверенности).

Сроки

Очень важно прописать срок, в течение которого арендатор должен съехать из нежилого объекта. Если срок отсутствует, то применяют стандартный период – 30 дней с момента уведомления (п. 2 ст. 452 ГК РФ). Именно столько отводится на выселение, а в случае затягивания собственник имеет право обратиться в суд.

Как выселить арендаторов из нежилого помещения через суд?

Диалог помогает далеко не всегда. Бывает, что арендатор не платит за пользование помещением и имеет внушительный долг. Если разговоры не имеют результата, приходится действовать в судебном порядке. Сразу скажем, что это достаточно сложный и длительный процесс. Если вы не уверены в своих силах, стоит обратиться за помощью к юристам.

Пример:

Распорядитель нежилого помещения ИП Шайхутдинов заключил арендный договор с ИП Бурковским. Объект соглашения – нежилое помещение, оборудованное под склад бытовых вещей. Осуществляя свою деятельность, ИП Бурковский решил передать помещение в субаренду ООО «Коммерс-Инвест». При этом арендатор не поставил в известность ИП Шайхутдинова, тем самым нарушив одно из условий договора. Собственник узнал об этом и расторг договор аренды в одностороннем порядке. ИП Бурковский отказывался покинуть занимаемое им помещение, т.к. считал, что ничего не нарушил и действовал без корыстного интереса. Владельцу нежилого помещения пришлось обращаться в суд за принудительным выселением арендатора. Требования были удовлетворены, суд признал, что ответчик не имел права сдавать объект в субаренду, не поставив в известность истца.

Порядок действий

Если предыдущий алгоритм действий не вызывает вопросов, то судебная процедура требует тщательного планирования действий.

Как выселить арендатора через суд:

  1. Попытаться урегулировать ситуацию на словах.
  2. Направить претензию.
  3. Если ответ не получен или он отрицательный – составить исковое заявление и собрать доказательства.
  4. Оплатить госпошлину.
  5. Отправить пакет документов в Арбитражный суд.
  6. Выступить на судебных заседаниях.
  7. Получить копию решения суда.
  8. Обратиться к приставам за выселением арендатора.

Следует отметить, что вопросами выселения арендаторов из нежилых помещений занимаются арбитражные суды. Исковое заявление подается по аналогии с обращением в обычный судебный орган.

Процедура

Ситуации с арендаторами бывают разные – они отличаются в зависимости от характера исковых требований.

Особенности судебного выселения:

Если договор аренды расторгнут…

Хозяин уведомляет арендатора о прекращении прежних отношений. Следует указать, в течение какого срока нужно освободить нежилую площадь.

Если аренда была бессрочной…

Направить уведомление об освобождении жилого помещения – срок можно не указывать, т.к. закон предусматривает 30-дневный период (п. 2 ст. 452 ГК РФ). Если в течение указанного срока арендатор не покинет помещение, собственник подает исковое заявление.

Если арендатор нарушил условия договора…

Составить претензию и направить ее в адрес второй стороны. Выделяется срок, в течение которого арендатор должен устранить нарушения. Если этого не происходит, арендодатель прибегает к выселению в судебном порядке.

Список документов

Неоднородность исковых требований нуждается в подтверждении. Доказательством правоты истца служат документы, которые демонстрируют факт нарушения со стороны ответчика.

Какие документы понадобятся:

  • исковое заявление (количество – не менее 3 экземпляров);
  • квитанция об оплате госпошлины;
  • копия уведомления и/или претензии;
  • паспорт истца + копия;
  • выписка из ЕГРЮЛ – организациям;
  • доверенность – если вместо истца действует его представитель;
  • выписка из ЕГРН или свидетельство о праве собственности на нежилое помещение (см. «Как выглядит документ о приватизации квартиры»);
  • техпаспорт объекта недвижимости;
  • копия договора аренды;
  • документы, которые обосновывают выселение ответчика (выписка по лицевому счету, акт обследования нежилого помещения, акт об отчуждении объекта, заключение экспертов, фото–, аудио и видеоматериалы, переписки).

Заявителю предстоит собрать копии вспомогательных документов, а основные подкрепить оригиналами.

Исковое заявление о выселении из нежилого помещения (образец)

Общие нормы составления искового заявления закреплены в ст. 131 и 132 ГПК РФ – нарушение приводит к отказу в рассмотрении иска.

Обращение в Арбитраж должно содержать следующие данные:

  • наименование арбитражного суда;
  • исчерпывающие сведения об истце и ответчике (форма организации, юридический адрес, контактные данные, e-mail);
  • местоположение и кадастровые сведения о нежилом помещении;
  • кому и на каком основании принадлежит спорный объект;
  • информация о договоре аренды (когда заключен, кто выступает сторонами, права и обязанности, срок действия, санкции);
  • описание сложившейся ситуации;
  • какие требования истец выдвигает к ответчику, на чем основаны его доводы;
  • отсылка к нормативно-правовым положениям;
  • требование к суду – выселить арендатора из нежилого помещения;
  • перечень приложений (документов);
  • дата и подпись + печать организации.

Рекомендуем обратиться за консультацией к юристам. Наши правоведы помогут вам составить грамотное и обоснованное исковое заявление. Обращение за консультацией – бесплатное и выгодное для вас.

Вы можете скачать бланк и образец искового заявления о выселении из квартиры — на случай, если хотите избавиться от нежелательных квартиросъемщиков.

Редко, когда истцу удается выселить арендатора в течение 3 месяцев. Обычно на все разбирательства уходит до 4 месяцев, а в случае затягивания спора – до полугода (п. 2 ст. 152 АПК РФ).

Последующее выселение занимает до 30 дней, но может быть продлено по просьбе арендатора.

Госпошлина, расходы

Орган государственной власти примет обращение от истца только в случае оплаты госпошлины. Вопросы выселения из нежилого помещения вытекают из правоотношений изменения и расторжения договоров – госпошлина составляет 6 000 рублей (пп. 2 п. 1 ст. 333.21 НК РФ). Оплатить взнос можно на сайте арбитражного суда или с помощью банковской операции.

Судебная практика

Связанные с выселением дела представляют особую сложность для Арбитража. Обязанность освободить нежилое помещение возникает только после расторжения договора аренды. Если договор не заключался, наниматель обязан съехать незамедлительно.

Сложившаяся в наше время судебная практика наметила ряд нюансов:

  • если арендодатель не получил оплату за последующий месяц, он имеет право уведомить нанимателя о выселении уже с первого числа нового месяца;
  • если оплата была произведена заранее, выселение возможно, начиная с первого числа неоплаченного месяца;
  • если арендатор не принял уведомление или претензию, собственник вправе обратиться в суд за принудительными мерами;
  • исковое заявление может подаваться как собственником, так и третьими лицами, чьи права нарушены (например, прокурором, государственным органом, субарендатором).

Заявитель вправе взыскать с ответчика расходы на ведение судебного процесса. Важно, чтобы суд удовлетворил исковые требования в полном объеме. Если признается только часть требований, стороны несут расходы в соответствии со своими притязаниями. Задайте вопрос эксперту-юристу БЕСПЛАТНО! Анонимно Информация о вас не будет разглашена Быстро Заполните форму, и уже через 5 минут с вами свяжется юрист Расскажите друзьям Оцените

Арендатор не освобождает помещение. Превентивные меры

Перефразируя слова закадрового голоса советского художественного фильма «Берегись автомобиля» — каждый собственник нежилого помещения, у кого нет арендатора, мечтает побыстрее найти арендатора, и каждый собственник нежилого помещения, которому не платят за аренду, мечтает побыстрее избавится от недобросовестного арендатора. И иногда не может выгнать арендатора потому, что не знает как.

Споры по договору аренды занимают значительное место в моей практике. Статья является логическим продолжением предыдущей статьи «Арендатор не платит аренду» и будет интересна собственникам недвижимого имущества, а также тем, что пользуется недвижимым имуществом по договору аренды.

Как арендодатели, так и арендаторы довольно часто задают вопрос: вправе ли арендодатель ограничить доступ арендатора в помещение или отключить арендатору коммуникации (воду, электричество и пр.) с целью выселения арендатора?

Согласитесь, достаточно действенная мера. Однако такая мера может повлечь и негативные последствия для арендодателя.

Предлагаю рассмотреть правомерность таких способов. Если некогда читать, скажу сразу – арендодатель вправе ограничить доступ в помещение арендатора или сотрудников арендатора, а также, например, отключить арендатору воду, если это предусмотрено договором аренды. Но есть ряд нюансов!

Постараюсь воздержаться от переписывания гражданского кодекса и изложить максимально понятно.

Как выгнать арендатора

Исходим из того, что между арендодателем и арендатором был заключен договор аренды, содержащий все существенные условия. Допустим, арендатор перестал платить аренду. Поскольку арендодатель заинтересован в том, чтобы помещение приносило деньги, арендодатель принял решение расстаться с арендатором.

Если к соглашению о расторжении прийти не удалось, арендатор не освобождает помещение, арендодателю необходимо определится с правовой позицией. Смысл в том, что, несмотря на очевидное нарушение со стороны арендатора, требование собственника помещения освободить помещение не всегда будет законным.

Грубо говоря, по договору аренды арендодатель должен передать арендатору во владение и пользование помещение, а арендатор должен вносить арендные платежи и если последний свои обязательства нарушает, то это еще не значит, что арендодатель может не исполнять свои обязательства.

Если договор является действующим, то необходимо разобраться каким образом он может быть расторгнут:

— предусмотрено ли договором право арендодателя отказаться от исполнения договора в одностороннем внесудебном порядке, если предусмотрено, то наступили ли обстоятельства, с которыми связано возникновения права арендодателя отказаться от исполнения договора,

— если договором односторонний отказ не предусмотрен – возникли ли обстоятельства, достаточные для обращения в суд с требованием о расторжении.

Выселение через суд может затянутся. В московском регионе, даже при оптимистичном варианте, если арендатор не будет затягивать процесс, суд покажет чудеса скорости судопроизводства, с трудом представляю себе вариант получения на руки вступившего в силу решения суда ранее чем через 4-е месяца с момента подачи иска, а еще нельзя забывать про претензионный порядок, по общему правилу, составляющий 30 дней.

Все это время арендодатель может не получать причитающуюся ему арендную плату, как и не получить ее даже в случае присуждения соответствующих сумм, поскольку арендатор может быть неплатежеспособным.

Про особенности выселения арендатора в судебном порядке я расскажу в следующих статьях, а сегодня затронем лишь превентивные меры – ограничение доступа арендатора в помещение и, например, отключение электричества.

Для целого ряда арендаторов подобные ограничения делают нецелесообразным дальнейшую деятельность.

Далеко не все арендаторы горят желанием или могут себе позволить обращаться в суд за защитой своих прав. Хотя и есть такие, которые не против заработать на том, что арендодатель заблуждается относительно законности своих действий.

Ограничение доступа арендатора и отключение электричества

Будучи не подготовленными с правовой точки зрения и вне зависимости от понимания последствий своих действий, арендодатели зачастую прибегают к такой мере воздействия на арендатора как ограничение доступа арендатора в помещение.

Бытует мнение, что достаточно прописать в договоре право арендодателя ограничить доступ арендатора в помещение и действия арендодателя в любом случае нельзя будет признать незаконными.

Ранее я бы также полагал данную позицию обоснованной, но с опытом приходит понимание, что все не так однозначно и если дело дойдет до суда, то одного лишь указания в договоре соответствующего условия может оказаться недостаточно.

Вопрос о правомерности ограничения доступа арендатора вполне обоснован, поскольку по договору аренды арендодатель обязан передать арендатору помещение. Учитывая, что по общему правилу односторонний отказ от исполнения обязательств не допускается, действия арендодателя по ограничению доступа могут расцениваться другой стороной как нарушение условий договора.

Очевидно, что запрещая проход сотрудникам арендатора, арендодатель в первую очередь пытается защитить свои интересы.

Ограничивая доступ, арендатор умышленно или неумышленно может начать удерживать имущество арендатора, что также может послужить весомым аргументом в переговорах о внесудебном прекращении взаимоотношения.

Говоря о подготовке арендодателя к ограничению доступа, я имею в виду то, что основания для подобного поведения арендодателя должны быть не просто предусмотрены договором, а должны быть вполне конкретно регламентированы в договоре аренды и отвечать признакам разумности.

Есть судебная практика, где суды признавали включение данного условия в договор аренды правомерным, исходя из того, что стороны свободны в определении условий договора, а ряд судебных решений вовсе исходит из того, что данное условие носит обеспечительный характер.

С другой стороны, суд может поддержать и арендатора в случае, если признает действия арендодателя по ограничению доступа несоразмерными нарушению арендатора, признать действия арендодателя незаконными со всеми вытекающими негативными последствиями.

Это не говоря о том, что есть практика, что односторонний отказ может быть признан незаконным

Другими словами, суд, рассматривая соответствующий спор, по своей инициативе, либо по инициативе грамотного представителя арендатора, может посчитать необходимым разобраться с тем, насколько соразмерны действия арендодателя нарушениям, допущенным арендатором.

Да и вообще, решение по данным спором не так очевидно, как может показаться на первый взгляд. Если подключить опытного юриста на ранней стадии конфликта, возможно существенно повлиять на исход дела.

Так, суд может счесть несоразмерными действия арендодателя, если размер задолженности или период просрочки являются незначительными.

Кроме того, суд может дать оценку действиям сторон по досудебному урегулированию спора.

В поддержку позиции арендодателя можно предложить сослаться на п. 2 ст. 328 ГК РФ в соответствии с которой сторона договора вправе приостановить исполнение своего обязательства или отказаться от исполнения обязательства, если другой стороной не предоставлено встречное исполнение. То есть, если арендатор не исполняет обязанность по оплате, имеются обстоятельства, свидетельствующие о том, что арендная плата не будет выплачена в разумный срок предусмотренным ст. 328 ГК РФ, то арендодатель вправе воспользоваться своим правом не исполнять своих обязательств по предоставлению доступа в помещение

В заключение напомню, что необходимо внимательно читать условия договоров, это относится как к арендодателям, так и арендатором, поскольку не редки случаи, когда арендодатели интересуются содержанием договора аренды только когда возникает проблема.

Поручите подготовку договора аренды специалисту, это поможет сэкономить вам и время и деньги.

Если вы не уверены можно ли ограничивать доступ или отключать помещение от коммуникаций, лучше проконсультироваться с юристом, чтобы потом не пришлось расплачиваться за свою самоуверенность.

Аренды нежилых помещений

7.3. Если Арендатор, помимо случаев, когда на это получено разрешение Арендодателя, продолжает занимать все Арендуемые Помещения или его часть, или оставит свое имущество в Арендуемых Помещениях, и не возвратит Арендуемые Помещения по Акту сдачи-приемки (возврата) Арендуемых Помещений после прекращения действия настоящего Договора, Арендатор обязан уплатить Арендодателю в дополнение к любым другим суммам, причитающимся по условиям настоящего Договора, Арендную плату за все время просрочки возврата Арендуемых Помещений, по ставке, существовавшей непосредственно перед прекращением Договора, а также возместить причиненные Арендодателю убытки, в случае, если указанная Арендная плата не покрывает убытков причиненных Арендодателю не своевременным возвратом Арендуемых Помещений.

8.1. При достижении сторонами согласия, настоящий Договор может быть расторгнут досрочно, при этом Сторона- инициатор обязана выступить с заявлением о досрочном расторжении не менее чем за 2 (два) месяца до планируемой даты расторжения Договора.

Как арендодателю защитить свои интересы при возникновении споров по окончании срока аренды

Это создает определенные неудобства для арендодателя. Во-первых, ему не выгоден сам факт того, что закон ограничивает свободу выбора: арендодатель по каким-либо причинам может просто не захотеть продлевать договор с прежним арендатором, однако будет обязан это сделать.

Во-вторых, даже если арендодатель не собирался намеренно нарушать права арендатора, может оказаться, что из-за небрежности или невнимательности новый договор аренды заключен с новым арендатором с нарушением преимущественного права прежнего арендатора.Если суд решит, что право арендатора заключить договор аренды на новый срок действительно было нарушено, суд может перевести права и обязанности арендатора с нового на прежнего.

Проблемы с арендатором

Юрист, г.

Обращайтесь в Арбитражный суд.​ГК РФ Статья 622. Возврат арендованного имущества арендодателю При прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором. Нижний НовгородОбщаться в чате Мы можем в присутствии их сотрудника вывезти товар из нашего помещения за ворота склада? Сергей А куда хотите вывезти товар? При наличии в у вас на руках уведомлений об окончании срока аренды и необходимости освобождения помещений, сначала уведомите лично или путем направления по почте другую сторону а своем намерении вывезти товар, после чего вы можете описать все имущество арендатора, с привлечением третьих лиц (других арендаторов, участкового и т.д.) и вывезти его на ответственное хранение либо к себе, либо к любому другому. При этом у вас будет право требовать с бывшего арендатора оплаты услуг за ответственное хранение.

27 Августа 2015, 09:02 Ответ юриста был полезен? + 0 — 0 Свернуть Юрист, г. ПетрозаводскОбщаться в чате Доброе утро.Уточните как в вашем договоре аренды описан пункт о сроках действия договора.

Нюансы выселения из нежилого помещения

Само собой в таком помещении не допустима регистрация и проживание физ.

лиц. Кроме этого если помещение является единственным жильем собственника и его семьи и после его утраты собственник приобретет статус нуждающегося в жилье, перевод такого помещения в нежилой фонд недопустим

Должны отсутствовать претензии со стороны третьих лиц относительно данного помещения

Основываясь на анализе нормативных актов прямо и косвенно затрагивающих понятия нежилых помещений, можно выделить их признаки:

Основным признаком является его недвижимый характер очевидно, что помещения, расположенные внутри объекта недвижимости неотделимо с ним связаны, отдельно расположенные помещения в обязательном порядке имеют привязку к участку земли и не могут быть перенесены на другое место без причинения им ущерба
Наряду с этим закон указывает на то, что к такому объекту недвижимости могут принадлежать мобильные здания, сборно-разборные конструкции, вагоны, бытовки и прочее однако в отношении них законодательство не предусматривает правовое регулирование

Помимо этого к характерным признакам таких объектов следует отнести и их предназначение.

Порядок выселения из нежилого помещения

Для составления искового заявления на основании арендного договора потребуется отправить арендатору известие об отказе от дальнейшего предоставления площади в съем. Неисполнение обязанности наемщика освободить нежилую площадь в период истечения действия соглашения будет считаться поводом для оформления иска. Отказ от освобождения нежилого помещения.

Наемщик не освобождает нежилое помещение по требованию собственника при заключении арендного соглашения на бессрочный период. При оформлении искового заявления в этом случае потребуется отправить уведомление об отказе от действующего соглашения и требование об освобождении помещения. Неисполнение обязанности – основание для составления иска и его направления в судебную инстанцию.

Согласно действующей практике, нежилые помещения, как правило, используются организациями и ИП в качестве торговых точек для ведения предпринимательской деятельности, а также в качестве складских помещений и офисов. В статье разберем, как осуществляется выселение из нежилого помещения, какие основаниям могут считаться достаточными для выселения арендатора, в каких случаях выселение сопровождается предоставлением благоустроенного жилья.

Дорогие читатели! В статьях описаны лишь типовые (шаблонные) ситуации и способы их решений. Стоит учитывать, что каждый случай уникален, и для решения отдельного вопроса, требуется индивидуальный подход. Чтобы узнать, как действовать именно в Вашем случае, рекомендуем воспользоваться бесплатной консультацией по номеру +7 (499) 288-17-58 для Москвы и МО, +7 (812) 317-60-16 для Санкт-Петербурга и Ленобласти.

Пользование нежилым помещением на основании договора аренды

Выселение из нежилого помещения

В большинстве случаев пользование нежилым помещением осуществляется на основании договора аренды, заключенного между собственником и арендатором. При заключении договора сторонами учитываются следующие аспекты:

  1. Площадь арендуемого помещения в м2. Арендатор вправе взять в аренду как все помещение, так и его часть. Предприниматели, ведущие торговую деятельность, как правило, арендую помещение полностью. В то же время часть помещения может быть арендована банком для размещения банкомата (2 м2).
  2. Плата за пользование помещением. В зависимости от договоренности между сторонами, плата за пользование нежилым помещением может быть выражена как в твердой сумме (например, 2.000 руб./мес.), так и в комбинированном виде (плата за аренду + возмещение фактически потребленной электроэнергии, газа, прочих ресурсов).
  3. Порядок оплаты. Как правило, договор аренды предусматривает ежемесячную оплату полученных арендатором услуг пользования помещением. При этом стороны могут согласовать ежеквартальные и даже ежегодные расчеты. Срок оплаты также необходимо зафиксировать в договоре (например, до 5-го числа следующего месяца, авансом до 1-го числа текущего месяца, т.п.). Также положения договора аренды могут содержать информацию о необходимости внесения арендатором гарантийного платежа в размере полной оплаты за последний месяц действия договора.
  4. Срок действия договора. Стороны могут договориться об определенном сроке действия соглашения (например, до 01.01.2020 г.), либо заключить бессрочный договор, прекращения которого производится по взаимной договоренности сторон.
  5. Ответственность сторон. Одним из обязательных положений договора является определение ответственности сторон в случае нарушения условий соглашения (нарушение сроков оплаты арендатором, непредоставление необходимых услуг собственником, т.п.).
  6. Реквизиты сторон. Договор должен содержать полную информацию сторон, в том числе наименование организаций (ФИО ИП), юридический адрес (для ИП – адрес прописки), полные банковские реквизиты.

Договор вступает в силу после его подписания каждой из сторон и скрепления печатями (при наличии).

Если вы не нашли ответ на свой вопрос, то вы можете получить ответ на свой вопрос позвонив по номерам ⇓
Бесплатная юридическая консультация
Москва, Московская область звоните: +7 (499) 288-17-58

Звонок в один клик

Санкт-Петербург, Ленинградская область звоните: +7 (812) 317-60-16

Звонок в один клик

Из других регионов РФ звоните: 8 (800) 550-34-98

Звонок в один клик

Образец договора аренды между юридическими лицами можно скачать здесь ⇒ Образец договора аренды нежилого помещения.

Читайте также статью ⇒ “Расселение аварийного жилья“.

Выселение из нежилого помещения арендатора

Арендатор может быть выселен из нежилого помещения по инициативе собственника, если для этого есть существенные основания, предусмотренные Гражданским кодексом. В то же время арендатор может покинуть помещения по факту обоюдной договоренности с собственником.

Читайте также статью ⇒ “Могут ли выселить из общежития с постоянной пропиской“.

Основания для выселения

Обобщенная информация об основаниях для выселения арендатора из нежилого помещения представлена в таблице ниже:

№ п/п Основание для выселения из нежилого помещения Описание
1 Истек срок действия договора аренды Арендатор обязан освободить помещения по истечению установленного срока действия соглашения. При этом собственник не обязан дополнительно информировать арендатора о необходимости освободить помещение, если иное не предусмотрено договором.
2 Выселение по инициативе собственника при заключении бессрочного договора Согласно ст. 610 ГК РФ, договор, заключенный на неопределенный срок, может быть прекращен по инициативе одной из сторон при условии предупреждения второй стороны минимум за 3 месяца до планируемого выселения. Собственник должен направить арендатору уведомление в письменном виде, указав срок прекращения договора и срок выселения.
3 Досрочное расторжение договора по инициативе собственника (соглашение заключено на определенный срок) За сторонами закрепляется право на досрочное расторжения договора с установленным сроком действия, при наличии оснований, предусмотренных ст. 619 ГК РФ. Аналогично прекращению бессрочного договора, основанием для досрочного расторжения срочного договора выступает письменное уведомление, направленное арендатору, с указанием причин прекращения действия соглашения (например, невыполнение арендатором условий эксплуатации помещения). Образец составления уведомления о досрочном прекращении договора можно скачать здесь ⇒ Уведомление о досрочном расторжении договора аренды.
4 Нежилое помещение изымается государством Основанием для выселения арендатора из нежилого помещения может выступать документ, выданный органами федеральной или муниципальной государственной власти. В документе должна содержаться следующая информация:

  • основание для освобождения помещения (его передача в государственную собственность);
  • срок прекращения действия договора аренды;
  • срок освобождения арендатором нежилого помещения.

Читайте также статью ⇒ “Техпаспорт на дом в БТИ“.

Процедура выселения

В общем порядке на основании уведомления о досрочном прекращении действия договора, арендатор освобождает помещение в указанный срок, после чего стороны составляют акт приема-передачи помещения (акт возврата собственнику).

В случае если арендатор по тем или иным причинам отказывается покидать помещение, собственник вправе инициировать процедуру выселения.

Выселение из нежилого помещения арендатора по инициативе собственника осуществляется в соответствие со следующими этапами:

Этап-1. Собственник передает арендатору документ-основание для прекращения договора аренды (в общем порядке – уведомление о досрочном расторжении), с которым получатель должен ознакомить и поставить свою подпись «Ознакомлен, ФИО, дата»). Один экземпляр уведомления (с подпись получателя) собственник оставляет у себя.

Этап-2. В случае если арендатор не покинул помещение в установленный срок (согласно уведомлению либо в соответствие с условиями договора), собственник вправе обратиться с иском в суд, предварительно подготовив следующие документы:

  • исковое заявление, бланк которого можно скачать здесь ⇒ Исковое заявление о выселении;
  • квитанция об оплате госпошлины;
  • выписка из Госреестра, подтверждающая право собственности на помещение;
  • информация о нежилой площади (копия техпаспорта помещения);
  • копия договора аренды;
  • уведомление о досрочном расторжении договора с подписью арендатора о получении;
  • прочие документы, подтверждающие нарушение арендатором условий эксплуатации помещения либо условий договора (при наличии).

Этап-3. Решение о выселении арендатора из нежилого помещения выносится в рамках стандартного судебного производства.

В случае если суд вынесет решение в пользу собственника, арендатор обязан освободить помещение в срок, указанный в исполнительном листе.

Какое помещение считается нежилым

Основной и главный признак, по которому нежилое помещение отличается от жилого — нежилое не предназначено для проживания (как постоянного, так и временного). То есть, такой объект недвижимости априори имеет статус нежилого.

Вторым отличием можно назвать соответствие такого объекта недвижимости всем санитарным и техническим требованиям, установленным для нежилого помещения (соответствующими нормативно-правовыми актами).

Только при наличии этих условий владелец объекта имеет право сдать его в аренду, как нежилой.

Например, собственник квартиры, находящейся на первом этаже здания и имеющей отдельный выход, то есть, по внешним признакам приспособленной под магазин или офис, не может заключить договор аренды с нанимателем для целей ведения бизнеса, если эта квартира имеет статус жилого помещения.

При этом собственником объекта, как и его арендатором, может быть любое физическое либо юридическое лицо.

Прежде чем говорить об основаниях для выселения арендатора из нежилого помещения, разберемся, как оно может использоваться.

Законное использование. Владелец объекта недвижимости (арендодатель) заключает с арендатором договор найма нежилого помещения. Арендатор использует это помещение согласно условиям договора.

Самовольное использование. Нет никакого договора аренды, собственник помещения разрешил арендатору использовать его согласно устным договоренностям, естественно, без каких-либо письменных гарантий как с одной, так и с другой стороны.

Если с первым вариантом использования все более-менее понятно (арендатор и собственник помещения взаимно исполняют условия договора и пока их не нарушают, формальных поводов для выселения практически нет), то по второму варианту выселить арендатора будет гораздо сложнее. В этом случае у собственника нет никаких подтверждающих документов, что он сдал объект недвижимости в аренду. Соответственно, он не сможет доказать, что арендатор нарушает договор, так как договора, как такового нет.

С другой стороны, арендодатель сам фактически нарушает налоговый кодекс, так как скрывает от налоговых органов такой источник дохода, как сдача в аренду нежилого помещения.

Арендодатель имеет право потребовать выселения арендатора, но для этого нужны веские основания. Потребовать покинуть помещение владелец может в тех случаях, когда наниматель:

  • использует объект недвижимости не по назначению;
  • задерживает выплаты арендной платы;
  • не вносит оплату по коммунальным платежам;
  • нарушает общественный порядок (либо допускает его нарушение третьими лицами);
  • умышленно портит помещение либо ненадлежащим образом содержит его;
  • сдает объект недвижимости в субаренду без согласия арендодателя.

Кроме нарушений договора со стороны нанимателя, есть еще несколько причин, по которым владелец нежилого помещения может предложить нанимателю покинуть помещение, а именно:

  • окончание срока договора аренды;
  • смена собственника объекта недвижимости (в тех случаях, когда новый владелец предполагает иное использование помещения и не хочет перезаключать договор аренды);
  • объект недвижимости находится в аварийном состоянии и не может далее использоваться по назначению.

Закон требует, чтобы владелец объекта недвижимости, имеющий намерение выселить арендатора, обязательно уведомил его об этом. Уведомление составляется в тех случаях, когда нарушение арендатором договора не слишком серьезное и можно обойтись без выселения. Это нужно для того, чтобы наниматель помещения имел возможность исправить какие-то недостатки и продолжить работать.

Но есть ситуации, в которых собственник не обязан уведомлять арендатора об исправлении недостатков, так как нарушения достаточно серьезные и собственник намерен расторгнуть договор аренды. В таких случаях используется претензия (документ, не оставляющий арендатору возможности остаться в арендуемом помещении).

Чаще всего арендаторов выселяют за неуплату. Но не стоит сразу же прибегать к таким кардинальным мерам, как расторжение договора аренды. Иногда достаточно уведомления о том, что нанимателю грозит выселение, как последний тут же гасит все долги и в дальнейшем их не допускает.

Как выселить арендатора без суда

Итак, арендодатель решил выселить нанимателя. Для начала, необходимо попытаться решить проблему мирным путем, для этого нужно:

  1. Объяснить арендатору, что выселение неизбежно и предложить ему съехать добровольно.
  2. Направить нанимателю уведомление, в котором указать, что последний должен покинуть помещение, озвучить причины выселения и срок, в течение которого выселение должно произойти.
  3. Расторгнуть договор аренды.
  4. Дождаться указанной в уведомлении даты, до которой наниматель должен съехать.

Как показывает статистика, более половины договоров аренды расторгаются по обоюдному согласию. Это можно объяснить: если собственник решил расторгнуть договор и выселить арендатора, то добровольно или по суду, но нанимателю рано или поздно все равно придется покинуть занимаемое помещение.

В любом случае арендодатель должен направить нанимателю уведомление о выселении. Во-первых, этот документ показывает арендатору серьезность намерений собственника объекта недвижимости, во-вторых, если не получится решить проблему мирным путем, то в суде потребуются доказательства попыток досудебного урегулирования спора.

Строгих требований к заполнению и передаче арендатору документа нет, но, в любом случае, оно должно быть в письменной форме и передано нанимателю таким образом, чтобы впоследствии можно было доказать, что арендатор уведомление получал.

Таким образом, уведомление может быть передано:

  • лично, но с обязательной распиской о получении либо в присутствии двух свидетелей;
  • через представителя, в таком случае у последнего должна быть доверенность на данное действие, также обязательно получить расписку о вручении документа либо присутствие двух свидетелей;
  • заказным письмом с уведомлением о вручении.

Документ должен содержать следующие сведения:

  1. Данные о сторонах. Для физических лиц это ФИО, для юридических – полное и точное название организации.
  2. Точный и полный адрес, по которому расположен спорный объект недвижимости.
  3. Причина выселения.
  4. Дата, до которой арендатор должен освободить помещение.
  5. Дата и подпись. Для юридического лица добавляется печать.

Пример. Индивидуальный предприниматель по договору аренды занимал под магазин нежилое помещение на первом этаже. Договор был подписан на срок 10 лет. По истечении срока действия договора собственник объекта недвижимости не стал продлевать договор, он направил уведомление арендатору с требованием освободить помещение в течение одного месяца.

Арендатор, получив уведомление, попросил арендодателя продлить срок еще на месяц с тем, чтобы он смог распродать остатки товара, а потом вывезти оборудование и мебель. Собственник помещения пошел навстречу нанимателю и перенес окончательный срок выселения еще на месяц.

Таким образом, стороны смогли договориться, это позволило им избежать разбирательства в суде.

Важно. Законодательство четко определяет – что такое добровольное выселение. Некоторые действия собственников, как то:

  • выселение силой;
  • угрозы, привлечение к выселению третьих лиц;
  • смена замков или изменение кодов доступа;
  • самовольный вывоз оборудования или вещей арендатора;
  • отключение газа, воды, электричества

законодательство определяет, как самоуправство и могут обернуться для владельца нежилого помещения судебным иском со стороны арендатора.

Например, индивидуальный предприниматель Новиков снимал у гражданина Жукова нежилое производственное помещение, где у него располагался цех по производству мебели. Договор аренды был оформлен на пять лет, но через три года Жуков решил продать помещение. Вскоре нашелся покупатель, гражданин Леонтьев, у которого были свои планы на использование этой производственной площадки. Стороны подписали договор купли-продажи, и уже на следующий день новый собственник передал Новикову уведомление о выселении в течение десяти дней.

На просьбы Новикова продлить срок выселения, так как ему необходимо было найти новое помещение, куда перевезти все оборудование, а главное – материалы и заготовки из ценных пород древесины, новый собственник никак не отреагировал.

По прошествии десяти дней Леонтьев нанял рабочих, которые вынесли все оборудование и материалы Новикова на улицу. Так как все происходило осенью и лили проливные дожди, пострадало оборудование, но, что самое печальное – были испорчены все материалы и мебельные заготовки. Новиков понес убытки на три миллиона рублей.

Пострадавший подал исковое заявление о возмещении Леонтьевым материального вреда на сумму три миллиона рублей и выиграл суд.

Сроки

Одним из обязательных пунктов в уведомлении закон называет дату, до которой наниматель должен съехать из занимаемого им нежилого помещения. Если же дата выселения отсутствует, то, в соответствии с нормативными актами, применяется стандартный период для выселения: 30 календарных дней с момента, когда было передано уведомление.

И только по прошествии этого срока, если арендатор не предпринял никаких действий по выселению, арендодатель имеет право обратиться в суд с иском о выселении.

Как выселить арендаторов из нежилого помещения через суд

Если Вы решили расторгнуть договор аренды, но договориться с арендатором не получается, он не желает добровольно освобождать объект недвижимости, то единственным законным способом решить проблему является суд. Необходимо будет соблюсти все требования по такому выселению, как в процедуре и порядку ваших действий, так и к оформлению искового заявления, а также сбору доказательств.

Порядок действий и процедура

При выселении арендатора с помощью суда существует обязательный к исполнению алгоритм действий. Вам необходимо будет:

  1. Попытаться урегулировать вопрос в досудебном порядке. Для этого необходимо направить арендатору требование о выселении, где указать, на основании чего и до какой даты вы предлагаете нанимателю освободить занимаемое им нежилое помещение. Если этого не удалось – переходить ко второму этапу.
  2. Собрать доказательства обоснованности ваших требований. Это могут быть документальные доказательства, файлы видео-, аудио- либо фотодокументов, письменные показания свидетелей.
  3. Составить исковое заявление.
  4. Оплатить госпошлину.
  5. Передать иск вместе с приложенным пакетом документов в суд.
  6. Принять участие в судебных слушаниях.
  7. Получить решение суда.
  8. Выселить арендатора с помощью судебных приставов.

Если обе стороны конфликта являются физическими лицами, иск подается в районный суд по месту нахождения спорного объекта недвижимости, если же в споре участвуют юридические лица, то исковое требование подается в арбитражный суд.

Госпошлина

Суд не примет исковое заявление без уплаты госпошлины. Так как иск о выселении является иском неимущественного характера, то при споре двух физических лиц госпошлина составит 300 рублей, а при споре юридических – 6000 рублей.

Квитанция об уплате госпошлины (обязательно в оригинале) вместе с другими документами прилагается к исковому заявлению.

Нюансы

Ситуации с выселением арендаторов нежилых помещений бывают разными, поэтому по-разному арендодатель должен действовать.

Если договор аренды закончился. Арендодатель просто уведомляет нанимателя о необходимости покинуть занимаемое им помещение в связи с окончанием срока договора аренды. Необходимо указать дату, до которой помещение должно быть освобождено.

Если договор аренды был заключен без указания срока окончания (бессрочный). Арендодатель направляет арендатору требование об освобождении помещения в связи с расторжением в одностороннем порядке договора аренды. Если срок, до которого наниматель должен покинуть объект недвижимости, не указан, то по умолчанию предусматривается тридцатидневный срок.

Если арендатор нарушил условия договора. Владелец помещения составляет претензию и направляет ее в адрес нанимателя. В ней он должен указать причины, по которым направляется претензия, и назвать срок, до которого нарушения должны быть устранены. В том случае, если наниматель не устраняет указанные нарушения до указанного в претензии срока, собственник может приступать к выселению в судебном порядке.

Документы

В зависимости от конкретной ситуации пакет документом может отличаться, но обязательны следующие:

  • несколько экземпляров копий исковых заявлений (по количеству участников);
  • любой документ, удостоверяющий личность истца;
  • если истцом выступает юридическое лицо – устанавливающие документы на организацию, предприятие, ИП;
  • правоустанавливающие документы на спорный объект недвижимости;
  • договор аренды;
  • документы, которые могут подтвердить обоснованность требований арендодателя.

Обычно судебное разбирательство длится три-четыре месяца, последующее выселение происходит в течение 30 дней после того, как решение суда вступило в силу. в некоторых случаях суд может пойти навстречу арендатору и перенести дату выселения еще на какое-то время. В случае затягивания суда ответчиком, судебные разбирательства могут продлиться до полугода.

Исковое заявление о выселении из нежилого помещения (образец)

Исковое заявление о принудительном выселении из нежилого помещения должно быть составлено юридически грамотным языком по всем правилам составления юридических документов. Документ должен содержать следующие сведения:

  • полное наименование судебного органа и его адрес;
  • данные об истце (ФИО и адрес, если это физическое лицо, либо полное наименование организации и адрес, если лицо юридическое);
  • данные ответчика (в том же порядке, как и данные истца);
  • указание на правоустанавливающие документы на объект недвижимости;
  • реквизиты договора аренды нежилого помещения (когда был заключен, его срок действия, а также права и обязанности сторон);
  • причины выселения;
  • требования;
  • обоснование исковых требований со ссылками на статьи закона;
  • список свидетелей или экспертов, которых истец просит заслушать в суде;
  • пронумерованный перечень прилагаемых документов;
  • дата и подпись.

Образец искового заявления о расторжении аренды и выселении ответчика из нежилого помещения

Сложившаяся судебная практика по искам о выселении из нежилого помещения показывает ряд сложившихся нюансов:

  1. Если предоплата за следующий месяц не поступила вовремя на счет арендодателя, последний может потребовать выселения с первого числа следующего месяца.
  2. Если наниматель заранее оплатил арендную плату, то выселение возможно не ранее первого числа того месяца, за который оплаты пока не было.
  3. Если арендатор проигнорировал претензию либо уведомление, то владелец получает право обратиться в суд с иском о выселении.
  4. Арендодатель в случае вынесения вердикта суда в его пользу имеет право потребовать от ответчика возмещения всех судебных издержек.

Пример. В ООО Теплосети длительное время пустовало складское помещение. Частный предприниматель Волков попросил директора Теплосетей Петрова сдать ему пустующий склад под цех по производству пеллет из отходов деревообработки. Стороны заключили договор аренды сроком на пять лет, согласно которому Волков помимо арендной платы должен был поставлять в ООО Теплосети свою продукцию по цене ниже рыночной на 10%.

Волков вовремя переводил арендную плату, но с поставками пеллет не торопился, объясняя это тем, что выпуск в полном объеме пока не налажен и поставки будут через месяц-два. Но директор Петров был в курсе, что производство давно работает в полную силу и Волков получает хорошую прибыль от продажи продукции.

Со стороны ООО Теплосети Волкову была направлена претензия, в которой собственник помещения требовал в течение месяца выполнить все условия договора, в противном случае он требовал прекратить производство и вывезти оборудование. Предприниматель проигнорировал претензию.

Юрист предприятия составил исковое заявление о расторжении договора аренды и выселении предпринимателя из занимаемого им помещения на основании не выполнения им пункта договора аренды.

Суд, рассмотрев все материалы дела вынес решение: расторгнуть договор аренды и обязать ответчика Волкова вывезти оборудование в течение 30 дней после вступления решения суда в законную силу.

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *