Дисконтированная стоимость арендных платежей

Автор: | 30.04.2019

Что предписывает МСФО 16?

C даты начала действия аренды МСФО (IFRS) 16 требует от арендатора дисконтировать арендные платежи с использованием «ставки, предусмотренной договором аренды» (или «заложенной в договоре аренды» в переводе Минфина; дословно — ‘rate implicit in the lease’), если эта ставка может быть легко определена.

Если ставку нельзя легко определить, арендатор должен использовать доступную для него ставку заимствования кредитных средств. То есть ставку фактически доступных для него кредитов или займов — на тех же условиях (на ту же сумму, в тот же период времени и с аналогичным обеспечением).

Ставка дисконтирования, предусмотренная договором аренды, представляет собой процентную ставку, с помощью которой можно привести к текущей стоимости:

  • (а) Арендные платежи и
  • (б) Негарантированную остаточную стоимость (‘unguaranteed residual value’)

так, чтобы они были равны сумме

  • (в) справедливой стоимости базового актива и
  • (г) любым первоначальным прямые затраты арендодателя.

Роль ставки дисконтирования, заложенной в договор аренды (KPMG).

В документе «Основания для выводов» (‘Basis of Conclusions’), сопровождающим данный стандарт, IASB признает, что, поскольку ставка, предусмотренная договором аренды, учитывает оценку арендодателем остаточной стоимости базового актива в конце срока действия аренды и может зависеть от налогов и других факторов, известных только арендодателю (например, первоначальные прямые затраты арендодателя), арендаторам может быть сложно определить предусмотренную ставку для многих договоров аренды.

Это, в частности, относится к аренде, у которой базовый актив будет иметь значительную остаточную стоимость в конце срока аренды, например, аренде недвижимости.

При переходе на МСФО (IFRS) 16 применяются специальные положения к компаниям, которые применяют стандарт ретроспективно. В соответствии с этим переходными положениями арендаторы обязаны определять арендное обязательство и право собственности на активы, используя ставку привлечения дополнительных заемных средств (‘incremental borrowing rate’) на дату первоначального применения стандарта.

Следовательно, ставка, предусмотренная договором аренды, не будет подходить для целей перехода, когда используется ретроспективный подход.

На практике следует ожидать, что большинству арендаторов необходимо будет использовать ставку привлечения дополнительных заемных средств, по крайней мере, для некоторых (если не большинства) их договоров аренды.

Как арендатор должен определять ставку привлечения дополнительных заемных средств?

Приложение A МСФО (IFRS) 16 содержит следующее определение ставки привлечения дополнительных заемных средств арендатором (в переводе Минфина):

«Ставка процента, по которой на дату начала арендных отношений арендатор мог бы привлечь на аналогичный срок и при аналогичном обеспечении заемные средства, необходимые для получения актива со стоимостью, аналогичной стоимости актива в форме права пользования в аналогичных экономических условиях»

Таким образом, ставка учитывает кредитоспособность арендатора, продолжительность аренды, характер и качество предоставленного обеспечения и экономическую среду, в которой произошла сделка. Следовательно, ставка привлечения дополнительных заемных средств арендатором для одной аренды будет отличаться от ставки другой аренды с существенно разными условиями.

На практике определение соответствующих дополнительных заимствований, вероятно, будет сложным и может потребовать использования эксперта по оценке. Этот процесс, вероятно, потребует рассмотрения:

  • Текущей структуры финансирования компании (например, какие долговые инструменты имеет организация и каковы условия этих инструментов);
  • Соответствующих ставок-ориентиров (например, доходность государственных облигаций или курсы учетных ставок Центрального банка);
  • Соответствующих условий аренды, включая характер базового актива.

Часто задаваемые вопросы о ставке дисконтирования в IFRS 16:

Может ли предприятие использовать средневзвешенную стоимость капитала (WACC) в качестве ориентира для увеличения ставки привлечения дополнительных заемных средств?

Это, как правило, нецелесообразно, поскольку WACC учитывает как долговое, так и акционерное финансирование и не относится к основной аренде.

Может ли доходность недвижимости использоваться в качестве ставки дисконтирования для аренды недвижимости?

Опять же, обычно такая ставка не подходит, так как доходность недвижимости будет специфичной для отдельной недвижимости, она не учитывает такие факторы, как срок аренды или кредитный рейтинг арендатора.

Однако доходность недвижимости может быть подходящей отправной точкой, в которую можно внести коррективы для получения соответствующей ставки привлечения дополнительных заемных средств.

Может ли одна компания группы использовать ставку другой компании группы?

Как правило, нецелесообразно использовать одну и ту же ставку в группе без соответствующих корректировок.

Почему ставка дисконтирования так важна при расчете арендных платежей?

В приведенной ниже таблице показано влияние небольшого изменения ставки дисконтирования до 100-летней аренды с ежегодными арендными платежами в размере 100 000 д.е.

Ставка дисконтирования

Приведенная стоимость
за 100 лет аренды, д.е.

Снижение арендных платежей по сравнению
с 5%-й ставкой

5%

1 985 000

6%

1 661 000

16%

7%

1 426 000

28%

8%

1 249 000

37%

Трехпроцентное увеличение ставки дисконтирования (с 5% до 8%) снижает текущую стоимость арендных платежей в этом сценарии на 37%. Следовательно, это приведет к:

  • признанию заниженных обязательств и прав собственности на активы;
  • снижению годовых амортизационных отчислений и, следовательно, улучшению операционной прибыли;
  • более высоким годовым процентным расходам и, следовательно, снижению обеспеченности процентов.

Поэтому следует соблюдать осторожность и определять приемлемые ставки дисконтирования.

Определение: Справедливая рыночная арендная плата — это предполагаемая сумма денег, которую будет арендовать недвижимость с определенным количеством спален, в определенной части страны. Как оценивается справедливая арендная плата? Справедливая рыночная арендная плата — это валовая оценка арендной платы, которая включает в себя базовую аренду, а также любые необходимые коммунальные услуги, на которые арендатор будет отвечать за оплату, например, газ или электричество.

Определение:

Справедливая рыночная арендная плата — это предполагаемая сумма денег, которую будет арендовать недвижимость с определенным количеством спален, в определенной части страны.

Как оценивается справедливая арендная плата?

Справедливая рыночная арендная плата — это валовая оценка арендной платы, которая включает в себя базовую аренду, а также любые необходимые коммунальные услуги, на которые арендатор будет отвечать за оплату, например, газ или электричество. Он не включает в себя ненужные утилит, такие как телефон, телевидение или интернет.

HUD прибывает на номера для каждой области с помощью данных переписи и с помощью опросов арендаторов. Каждый год HUD составляет список справедливых арендных ставок для более чем 2 500 столичных и не-столичных округов.

Что такое справедливая арендная плата за аренду?

Справедливая рыночная рента используется для определения размеров арендных ваучеров для государственных программ жилищного строительства, таких как Раздел 8 (Программа ваучеров для выбора жилья).

Также известен как: FMR, рыночная аренда

Пример:
В городе Ньюарк, штат Нью-Джерси, справедливая рыночная арендная плата за двухкомнатную квартиру составляет 1200 долларов. Справедливая рыночная арендная плата за одну спальню составляет 1000 долларов США.

Что такое раздел 8?

Раздел 8 — это программа, которая предоставляет финансовую помощь определенным лицам, чтобы помочь им позволить себе арендовать дом. Программа предоставляет жилищные ваучеры этим лицам. Чтобы получить право на получение ваучера, вы не можете зарабатывать больше, чем определенную сумму денег каждый год, исходя из количества людей в семье.

Если арендодатель соглашается арендовать арендатору раздела 8, программа раздела 8 сначала проверит имущество, чтобы убедиться, что оно соответствует определенным стандартам. Если имущество проходит проверку, то арендодатель будет выплачиваться каждый месяц в соответствии с программой Раздела 8.

Сколько будет оплачиваться Раздел 8?

Раздел 8 определит сумму ваучера, предварительно определив количество людей в домохозяйстве.

Затем он определит размер квартиры, к которой подходит домашнее хозяйство. Например, домохозяйка из трех человек может претендовать на ваучер на две спальни.

Поскольку справедливая рыночная арендная плата за единицу может сильно различаться в зависимости от области страны, в которой находится единица, раздел 8 затем устанавливает сумму ваучера, используя справедливую рыночную арендную плату для конкретного региона. В зависимости от дохода арендатора ваучер может не покрывать полную сумму ежемесячной арендной платы. Арендатор может по-прежнему нести ответственность за выплату части ежемесячной арендной платы.

Как установить правильную цену для вашего проката

Будет максимальная сумма, которую вы сможете снять для аренды по нескольким различным причинам. Эти факторы могут включать:

  • Местоположение: Местоположение вашего подразделения играет огромную роль в определении арендной платы.Если ваше имущество расположено в желаемом городе, вы можете заплатить больше. Если ваша собственность находится в лучшем школьном округе в городе, вы можете получить еще более высокую арендную плату. Два блока, которые находятся всего в двух кварталах друг от друга, могут командовать совсем другой арендной платой, потому что они находятся в разных городах или в разных школьных округах.
  • Размер: Будет максимальная сумма, которую вы сможете начислять на основе площади и количества спален и ванных комнат, которые у вас есть.
  • Удобства: Если ваше свойство имеет прекрасный вид, открытое пространство, центральное кондиционирование или недавно отремонтировано, вы можете заряжать больше для своего устройства по сравнению с другими единицами в районе, которые похожи по размеру к вашему устройству.
  • Спрос: Если в вашем районе есть много доступных единиц, и это не так много заинтересованных арендаторов, вам, возможно, придется отказаться от цены на своем устройстве, чтобы взять его в аренду.

Это может быть очень сложно оценить цену аренды. Это связано с проб и ошибок. Поиск по крайней мере трех свойств в вашей области, которые похожи на ваши, может помочь в определении правильной цены.

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *