Договор инвестирования в недвижимость

Автор: | 02.05.2019
Говоря об этом предмете, мы обсудим, как правильно инвестировать в недвижимость, его положительные и отрицательные характеристики и то, какие можно получить результаты от подобного вложения.

инвестиции в недвижимость

Итак, недвижимость как объект инвестирования может обладать всеми необходимыми для инвестора характеристиками, в том числе и ликвидностью. Напомню, что ликвидность — это возможность обернуться в деньги в наименьший срок. Касательно этого инструмента вложения денег данное понятие тесно перекликается с доходностью, то есть наличие высокой доходности говорит о низкой ликвидности и, наоборот, при высокой ликвидности — низкая доходность.

Обе эти характеристики можно рассмотреть на одном доступном примере. Скажем, вы приняли решение вложить деньги в такой актив, и при этом не будете покупать готовые дома, а построите свои. В ваши планы входит строительство четырёх коттеджей в загородной местности. Естественно, если вы хотите сэкономить средства, но так, чтобы это не отразилось на качестве, тогда вы можете заняться самостоятельным строительством своих объектов: выбрать место, определиться с необходимыми материалами, отделкой, инструментом, технологиями и всем прочим. Если вы ещё и разбираетесь в этом, вам будет гораздо проще, если же нет, то можно почитать массу книг и статей, которые доступны как в сети Интернет, так и на прилавках магазинов.

Теперь поговорим обо всём в цифрах. Если вы строите сами, тогда квадратный метр в среднем обойдётся вам в $100-150. Это не означает, что вы в одиночестве будете делать всё, вы можете попросить о помощи друзей и знакомых. Если же это у вас не получится, нанимаете рабочих, которые займутся всем процессом в соответствии с договором, установленными сроками и прочими параметрами. Через время вы получите готовый объект, за строительством которого вам просто приходилось изредка следить, поскольку был ещё прораб, отвечающий полностью за всё. Удобно, но за такую работу нужно хорошо заплатить. Соответственно, один квадратный метр построенного коттеджа возрастёт уже до 450-500 долларов. Значительно, правда?

При этом какой вы получите результат? Это ещё незаконченная работа, незаконченный объект, который можно продавать или сдавать в аренду. Естественно, что его необходимо оборудовать, сделать все требующиеся внутренние работы, провести коммуникации, закупить сантехнику и мебель, если нужно. Все эти затраты, также довольно весомые, увеличат стоимость одного квадратного метра ещё в два раза. Таким образом, при самостоятельном строительстве квадратный метр будет стоить $300, а при найме работников — $1000. И это только себестоимость. Если же выводить из этих цифр окончательную цену метра квадратного, то получится примерно $700 в первом случае и $1500 во втором.

Скажем, каждый из ваших коттеджей имеет площадь 100 квадратных метров, то есть все 4 — 400. Умножим 400 на стоимость одного квадратного метра и получим стоимость домов. Первый вариант — 280 тысяч долларов, а второй — 600 тысяч долларов. Представьте, сколько вы переплачиваете, когда нанимаете работников: разница составляет 320 тысяч долларов!

И вот у вас есть готовые коттеджи, которые можно сдавать в аренду. Предположим, что за один коттедж вы будете зарабатывать по $1000 в месяц, что в год будет $12 тысяч за один коттедж, а за четыре — $48 тысяч в год. В летнюю пору стоимость может быть повышена на 200 долларов, что увеличивает ваш доход на $2400 в год. Итого за год $50 400.

Естественно, что это не чистая прибыль, потому что вам нужно будет поддерживать состояние и внешний вид домов. Предположим, что в год у вас на это будет уходить 3000 тысячи на один коттедж или 12 000 на все. С учётом этого чистая прибыль — 38 400 долларов. Если вы строили сами, то процент составляет практически 14% годовых. А представьте, что за некоторый период времени вам удалось построить 20 таких коттеджей, в таком случае вы будете зарабатывать 192 000 долларов в год. Это может быть очень хорошей пенсией на будущее.

Конечно, если вы будете обращаться в строительную организацию, то ваша ежегодная прибыль будет значительно меньшей, но тоже достаточной и приятной.

Именно в случае такой ситуации недвижимость будет иметь высокий доход, но при этом низкую ликвидность. А всё потому, что вам не удастся очень быстро продать свои коттеджи.

Если при продаже вы оглашаете инвестиционные возможности ваших коттеджей, то есть сумму арендной платы за год, то, соответственно, увеличивается и стоимость продажи. Скажем, до 450 000. Итого вы заработали 170 000 долларов. Быстро — высокая ликвидность, но при этом низкая доходность. Ведь вы можете заработать гораздо больше, если будете сдавать ту же недвижимость в аренду, но это повлечёт спад ликвидности.

42.Инвестирование в объекты недвижимости

Под инвестированием понимается вложение капитала в реализацию проектов с целью извлечения прибыли. Вкладываемые средства называются инвестициями. Применительно к объектам недвижимости выделяют:

1)реальные инвестиции — вложения в создание (развитие) объектов недвижимости, реконструкцию или техническое перевооружение предприятий (имущественных комплексов);

2)портфельные инвестиции — вложения в покупку акций и ценных бумаг государства, организаций-застройщиков, инвестиционных фондов, страховых и других финансовых компаний. В этом случае инвесторы увеличивают свой финансовый капитал, получая дивиденды — доход на ценные бумаги, аналогично ренте или депозитным процентам при хранении денег в банках. Денежные средства вкладывают в создание (развитие) объектов недвижимости, так как без материального производства неоткуда получать прибыль. Реальные вложения денежных средств, израсходованных на приобретение акций, ценных бумаг, осуществляют организации, выпустившие корпоративные бумаги для привлечения финансовых средств с целью создания (развития) объектов недвижимости;

3)инвестиции в нематериальные активы – вложения на приобретение имущественных прав и прав владения (оцениваемых валютным эквивалентом) земляными участками, зданиями, имущественным комплексом; сертификатов и лицензий, патентов на изобретения, свидетельств на новые технологии, полезные модели, товарные знаки, фирменные наименования и т. д. Зависимо от формы принадлежности инвестиции делятся :

Частные инвестиции – это вложение средств гражданами в акции, облигации и другие ценные бумаги, также инвестиции компаний и организаций с негосударственной формой принадлежности.

Государственные инвестиции производят федеральные, региональные и местные органы власти из средств бюджетов, внебюджетных фондов и заемных средств.

Иностранные инвестиции – это вложения иностранных граждан, юридических лиц и стран.

Совместные инвестиции – это вложения на долевой базе субъектов страны и зарубежных партнеров.

Недвижимость является одним из более принципиальных объектов инвестиций.

Субъектами инвестиционной деятельности в сфере недвижимости являются все участники инвест-х проектов: банковские, страховые и посреднические организации, фонды и др.

Инвесторы – физические и юридические лица, вкладывающие собственные, заемные и привлеченные средства и обеспечивающие их целевое внедрение.

В качестве инвесторов могут выступать:

1) правительство страны и правительства субъектов Федерации, Москвы, Санкт-Петербурга, субъектов со статусом автономных республик и других образований, уполномоченных управлять муниципальным имуществом, или структуры управления с имущественными правами;

2) органы местного самоуправления, муниципалитеты в лице органов и служб, уполномоченных на то в законодательном порядке;

3) предпринимательские объединения, организации и другие юридические лица;

4) совместные российско-зарубежные организации;

5) зарубежные организации

6) отечественные и зарубежные физические лица;

7) представ-во иностранных государств ;

8) международные организации.

Инвесторы – это прямые вкладчики денег и других капиталов, которые выступают в роли покупателей и пользователей объектов недвижимости.

Инвесторами могут быть также финансово-промышленные группы, инвестиционные фонды, выступающие как личные инвесторы и в форме синдиката инвесторов.

Исполнителями работ при реализации работ в сфере недвижимости выступают изыскательские, проектно-строительные, пусконаладочные и другие организации, выполняющие работы по инженерным и инженерно-геологическим изысканиям, проектированию построек и сооружений, их строительству и освоению производственных мощностей.

К исполнителям относятся и инжиниринговые компании, у каких отсутствуют собственные производственные мощности, но есть специалисты-менеджеры. Эти конторы выступают в качестве генеральных подрядчиков по реализации инвестиционных проектов, привлекая для выполнения разных работ строй, монтажные и другие организации на критериях субподряда

Осуществление инвестиционных проектов в сфере недвижимости связано с использованием огромного объема строй материалов, конструкций, изделий, технологического оборудования, в том числе необычного , кабельной продукции, труб, проката металлов и т. д. Потому необходимыми участниками инвест проектов являются поставщики обозначенной продукции и их дилеры.

Огромную группу субъектов инвест деятельности в сфере недвижимости составляют так именуемые институциональные инвесторы, к которым относятся страховые и инвест компании, жилищные кооперативы, паевые инвест фонды, фонды личного жилищного строительства и др.

Совокупность целей и практических действий по осуществлению инвес вложений в объекты недвижимости и обеспечению данных финансово-экономических, производственных и соц результатов представляет собой инвест проект.

Зависимо от вида активов, в которые вкладываются инвестиции в недвижимость, они разделяются на реальные и финансовые, нематериальные активы. В отечественной экономике преобладают реальные инвестиции

Инвестирование в недвижимость – это приобретение определенного объекта недвижимости либо жилищных инвест-х инструментов в целях получения прибыли.

Главные формы вложения инвестиций в недвижимость (в том числе и жилую) можно структурировать по принципу построения капитала, с помощью которого приобретается объект недвижимости:

— финансирование при помощи только собственного капитала;

— финансирование при помощи заемного капитала;

— финансирование при помощи смешанного капитала – собственного и заемного

———————————————————————————— 43 Основные схемы жилищного инвестирования.

В современном мире сложились три основные схемы финансирования жилья одноуровневая, двухуровневая и схема строительного кредита. Одноуровневая схема ипотечного кредитования (немецкая модель). В данной модели выделяют два общих типа схем кредитования: связь заемщика и кредитора при помощи ипотечных банков и ссудно-сберегательных учреждений.

Количество обслуживающих организаций — минимально, как правило, это только страховая организация.Срок кредитования составляет от 10 до 12 лет. Все ставки и выплаты кредита являются фиксированными и равномерными. При реализации данной модели предусмотрено заключение следующих основных договоров: — между заемщиком и кредитором — договор о накопительном жилищном вкладе, а затем — кредитный договор и договор об ипотеке; — между заемщиком и страховой организацией — договор страхования заложенного жилья; — между заемщиком и продавцом (строителем) — договор купли-продажи жилья. Двухуровневая схема (американс модель)

В этой модели кроме заемщика и кредитора участвует посредник и участник фин компании который действует на вторичном рынке закладным.

Чтобы быстрее вернуть средство затраченное на выдачу ипотечного кредита кредитор может продавать эти кредиты ипотечному агенству который таким образом рефинансирует кредит. После покупки они немедленно возвращают кредитору выплаченные заемщику средства, а взамен просят переводить полученные им от заемщика ежемесячных выплат завычетам прибыли кредитором.

1.Кредитный договор

2. Договор об ипотеке

3. договор страхования задолжен жилья

4. договор купли продажи жилья или договор подряда

5. Ген соглашение кредитора и ипотечного агенства

6. агентский договор определ права и обязанности сторон в процессе исполнения кредитором агентских функцийпо обслуж ипотечн кредитов

7. договора о переуступке прав требований по ипотечным кредитам

8. договор о порядке осущ операций с ценными бумагами ипотечного агенства

9. договор страхования предпринимательского риска

10. договора купли продажи ценных бумаг

Процентная ставка по использ ипотечного кредита варьируется от 7-20 %. Сумма кредита может составлять 75-90% от стоимости закладываемого жилья и 80- 90% от стоимости приобретения или строительства жилья . срок кредитования 15-30 лет.

Договорные отношения при двухуровневой модели оформляются след образом:

1.Заключается кредитный договор и договор об ипотеке заемщика и кредитора.

2. После получения кредита заемщик получает договор купли продажи жилья с продавцом или строителем и со страховой организацией заключ договор страхования предпринимательского риска и заложенного жилья.

3. На вторичном ипотечном рынке кредитор и ипотечное агенство заключ соглашение об уступки прав требования по ипотечным кредитам, а также договор доверительного управления приобрет правами требовании. Это позволит кредитору четко контролировать заемщика получ комоссионные за обслуж кредита, а на средство получ от агенства расширять кредитные операции.

В условиях перехода России к рыночным отношениямвозникла необходимость формирования псевдоипотечных схем в которых сочетались элементы классич схем ипотечного кредитования.

Без фед поддержки ипотечное кредитование развиваться не может.

Схема строит кредита

Наряду с обязат участниками в данной модели присутствует организация осущ строительство жилья на которую заемщикам получен ипотечный кредит. При этом кредиторам выдающим ипотечный и строительный кредит иожет быть однокредитн учреждения.

Таким образом для жилищно инвестирования в этой схеме использ 3 вида капитала:

Заемный капитал строительной организации

2.собственный и заемный капитал

При такой модели строительной организации не нужно изыскивать дополнит собственные средства на строительство конкретного обьекта.

При данной схеме срок кредитования строит кредита сост от 6 до 18 месяцев. Выплаты кредита и погашения % по нему явл фиксированными и равномерными платежами.

Заемщик приобретает на строит организац жилье за счет ипотечного кредита расплачиваясь с ней, а затем строит организ расплачив за строит кредит. При этом основной долг по кредиту строит организ возвращает после окончания строительства и продажи готового жилья.

Понятие и содержание договора инвестирования

Инвестирование в строительство требует значительных вложений от капиталодержателя, (вне зависимости от назначения здания — жилое или нежилое), а формальная сторона вопроса в этом деле крайне важна, так как договор — это фундаментальная основа, подтверждающая права и обязанности инвестора.

Отличия от участия в долевом строительстве

Договор инвестирования подразумевает внесение владельцем денежных средств застройщику для того, чтобы тот имел возможность завершить строительство. Взамен застройщик предлагает инвестору определенное вознаграждение:

  • Передачу права собственности на недвижимость;
  • Право на безвозмездное пользование помещением – чаще всего эта схема реализуется, когда участники – юрлица, и речь идет о нежилом помещении;
  • Возврат денег вместе с процентами после реализации завершенного строительства.

Так образом, договор участия в долевом строительстве (жилого или нежилого здания) – это инвестирование исключительно в будущее жилье (физическое лицо получает готовую квартиру или дом взамен своих вложений), а сделка об инвестировании – получение определенных бонусов от застройщика (характерна для юридических лиц).

Важно: в инвестиционном соглашении не должно быть терминов, характерных для договора подряда, – иначе этот документ будет расценен налоговыми органами именно таковым, а внесенные средства будут считаться не инвестициями, а авансовыми платежами.

Чтобы быть уверенными, что вы составляете верный документ, изучите образец.

Образец инвестиционного договора.doc

Особенность условий соглашения заключается в том, что инвестор сохраняет за собой право:

  • Распоряжаться объектом вложения по своему усмотрению, в том числе уступать его третьим лицам;
  • Самостоятельно определять объект вложений;
  • Требовать от застройщика исполнения своих обязательств ко времени;
  • Обращаться в суд для взыскания неустойки и получения компенсации за неисполнение договора (только при включении этого положения в документ).

К особенностям условий сделки об инвестировании постройки здания (в отличие от долевого участия) нужно отнести:

  • Длительное время отношений между инвестором и застройщиком;
  • Обе стороны получают определенную выгоду от договоренности;
  • Полученные деньги расходуются застройщиком исключительно на цели строительства, что подтверждается сметой;
  • Инвестор не имеет права вмешиваться в работу застройщика.

Следует отметить ключевые отличия договора инвестирования от долевого участия:

  • Его не обязательно регистрировать в госорганах;
  • Инвестиции могут быть неденежными (например, передача стройматериалов или оказание услуг, в т.ч. по проектированию);
  • Ответственность застройщика регламентируется только положениями договора, в том время как при долевом участии за нарушителя «возьмется» государство.

Еще одно существенное отличие – условия по залогу. При долевом строительстве жилого здания часть имущества застройщика является залоговым, при инвестировании вкладчик рискует больше, так как ему залога не предоставляется.

В нашей стране не редки ситуации, когда застройщик не может осилить объем заданной работы в одиночку, т.к. капиталы на застройку требуются колоссальные. Если инвестор обладает значительными средствами, инвестиции в такие проекты — довольно прибыльное дело.

Существенные положения (жилые дома и нежилые здания)

В Гражданском кодексе нет строгого описания образца и того, какие пункты должен включать в себя этот документ, однако в соответствии с общепринятой практикой при инвестициях в стройку и заключении договора (или нежилого здания) дома с физическим лицом необходимо включить следующие существенные условия (тут они схожи с долевым строительством):

  • Место и время составления;
  • Кто является лицами по обязательствам – если соглашение составляется в пользу третьих лиц, это также должно быть прописано;
  • Предмет обязательства – что именно строится застройщиком;
  • Порядок вознаграждения инвестора – если это жилье, то должен быть указан алгоритм его передачи в собственность вкладчика, если деньги – срок возврата платежей и процентная ставка.

К другим существенным условиям договора, в отличие от долевого, относятся:

  • Стоимость сделки – сумма выплачивается разом или периодическими платежами;
  • Срок действия документа и штрафные санкции, если застройщик не успел закончить постройку к оговоренной дате– обычно это 1/300 от ставки рефинансирования Центробанка, помноженной на сумму сделки и число дней просрочки (1/150, если инвестор – физлицо);
  • Ответственность обеих сторон за отказ исполнять условия соглашения – например, застройщик может расторгнуть договор, если инвестор просрочил платежи более чем на 2 месяца;
  • Гарантийный срок – обычно это 5 лет для самой постройки и 3 года – для инфраструктуры, срок отсчитывается от дня передачи объекта инвестору.

Кроме того, в текст договора о постройке жилого или нежилого здания следует включить существенные условия страхования ответственности, например, если застройщик не успевает вовремя сдать объект или инвестор просрочивает платеж.

Помните, что строительство — специфическая сфера. Перед подписание договора убедитесь, что у вас достаточно профессиональных ресурсов, которые способны обеспечить вам качественный результат по завершении строительства.

Как заключается с физическим и юридическим лицом

В соответствии с законом, заключение сделки инвестирования строительства жилого дома может быть только с юридическим лицом. Физические лица между собой такое соглашение заключать не имеют право.

Конкретизируем – сторонами контракта являются:

  • Инвестор – тот, кто вкладывает свои средства (физлицо или юрлицо);
  • Застройщик – юридическое или ИП, осуществляющий возведение объекта;
  • Подрядчик – юридическое или ИП, непосредственно строящий дом (в договоре упоминается, если застройщик и подрядчик – одно и то же лицо);
  • Правообладатель – третье лицо, которое получает выгоду от контракта инвестирования (например, родители могут вкладывать деньги в строительство, чтобы их ребенку досталось готовое жилье) — физические лица.

Если составляется договор инвестирования строительства нежилого здания, то к статусу застройщика существенных требований не предъявляется (обычно, в образцах этот параметр отсутствует). Если же речь идет о возведении многоквартирного жилого дома, то застройщик должен:

  • Являться именно юрлицом (не ИП!);
  • Иметь разрешение на постройку от муниципалитета;
  • Обладать собственностью на участок, где строится дом, либо оформить его в долгосрочную аренду.

Гражданский кодекс не заставляет юридических и физических лиц производить обязательную регистрацию при инвестициях в строительство, так как эта договоренность не относится к сделкам, совершаемых с недвижимым имуществом, а регулирует взаимоотношения финансового характера. Договор считается заключенным по факту его подписания всеми заинтересованными контрагентами.

Как только объект будет завершен, переходите к регистрации договора инвестирования, при этом регистрации будет совершена только в области требований инвестора на недвижимость.

При желании можно провести регистрацию договора раньше, в этом случае инвестор будет защищен в большей степени и сможет потребовать компенсации за нарушение условия договоренности в суде на менее шатких основах.

Инвестирование в недвижимость, в первую очередь, выгодно крупным риэлторским агентствам, имеющим достаточно капитала и обширную клиентскую базу для последующей реализации

Риски инвестора

В современном законодательстве, к сожалению, контракту инвестирования строительства дома не уделено существенного внимания, и регламентированного (или рекомендованного) образца составления соглашения нет. Поэтому появляются определенные риски из-за неоднозначных формулировок, которых необходимо избежать, например:

  • В договоре не прописан срок окончания работ – обязательно требуйте конкретизации сроков от юридического лица, чтобы исключить возможность долгостроя;
  • Не указаны характеристики объекта, который передается инвестору после постройки – так застройщик оставляет возможность передать вкладчику квартиру совсем не ту, которую обещал;
  • Не прописаны все юрлица, застройщики и подрядчики, участвующие в сделки – вторая сторона может быть лишь участником «цепочки», и если она разорвется, то у инвестора не останется никого, кому можно предъявить взыскания;
  • Не указано целевое расходование инвестиций – застройщик, юридическое лицо, способно потратить деньги на любые цели, не связанные со строительством;
  • Не описан размер компенсации, если в соответствии с договором строительства жилого дома с физическим лицом застройщик не исполнит свои обязательства или если инвестор решит отказаться от прав на квартиру и получить возврат деньгами;
  • Не прописан механизм контроля – инвестор, к примеру, должен получить доступ к смете и отчетной документации.

Чтобы избежать мошенничества и попадания в пирамиду, лучше лишний раз проверить застройщика:

  • Убедитесь, что юридическое лицо имеет все нужные разрешения и лицензии, а также состоит в СРО;
  • Проверьте, не является ли он участником судебных тяжб;
  • Выедите на стройку и убедитесь, что возведение дома идет по плану генерального строительства;
  • Проконтролируйте, чтобы фактический и строительный адреса соответствовали друг друга;
  • Поищите отзывы о застройщике.

Также не лишним будет показать договор юристу, чтобы тот оценил возможные риски.

В идеале, прежде, чем подписывать договор, необходимо провести экспертную оценку его содержания — вам поможет компетентный юрист или хороший аудитор

Таким образом, договор инвестирования строительства – это документ, в соответствии с которым физическое лицо, предприниматель или государственный орган власти вкладывают средства в строительство дома или нежилого объекта с целью получения прибыли. Обычно это квартира, дом или денежное вознаграждение. Может быть заключен в пользу третьих лиц, . Единой формы составления соглашения нет, но в нем должны быть прописаны существенные условия, характерные этой группе договоров. Обязательно вычитывайте содержание и проверяйте застройщика, чтобы не столкнуться с мошенниками.

Договор инвестирования строительства

г. Москва «___» _________201_ года.

Открытое акционерное общество «_____________________________», (сокращённое наименование ОАО – «_______»), в дальнейшем именуемое, «ЗАКАЗЧИК-ЗАСТРОЙЩИК», в лице генерального директора _______________, действующего на основании Устава, с одной стороны и _____________________________, __________ года рождения, ИНН – __________, паспорт ________________, выданный _________г., ОВД _____________ именуемый в дальнейшем «ИНВЕСТОР», с другой стороны, вместе именуемые «Стороны», заключили настоящий договор инвестирования (далее – «Договор») о нижеследующем:

1. ТЕРМИНЫ И ОПРЕДЕЛЕНИЯ
1.1. Инвестиции — собственные, заемные и/или привлеченные денежные средства, ценные бумаги, иное имущество, вкладываемые Инвестором с целью получения прибыли. В соответствии с настоящим договором инвестиции являются средствами целевого финансирования (абзац 10 подп. 14 п. 1 ст. 251 Налогового кодекса РФ).
1.2. Инвестиционная деятельность — вложение инвестиций и осуществление практических действий в целях получения прибыли и реализации проекта.
1.3. Проект — необходимая проектная документация, разработанная в соответствии с законодательством РФ и утвержденными в установленном порядке стандартами (нормами и правилами), а также описание организационно-технических мероприятий по созданию инвестиционного объекта с использованием инвестиций в форме проведения работ.
1.4. Результат инвестиционной деятельности — торговый центр, создаваемый по адресу: __________________, строительство которого будет осуществляться в соответствии с проектом.
1.5. Подрядчики — физические и юридические лица, которые выполняют проектные и строительные работы по договорам строительного подряда, заключаемым с Заказчиком-Застройщиком.
1.6. Работы — весь объем практических работ по строительству результата инвестиционной деятельности, подлежащий выполнению Заказчиком-Застройщиком в соответствии с условиями настоящего договора.
1.7. Земельный участок — участок общей площадью ______ кв. м, кадастровый N ____, находящийся по адресу: ________________, предоставленный Заказчику-Застройщику в аренду для создания результата инвестиционной деятельности на основании ______________ (указать реквизиты распорядительного документа) на период разработки исходно-разрешительной, проектной документации и строительства результата инвестиционной деятельности.
1.8. Проектная документация — исходно-разрешительная, техническая документация, технические условия и паспорта на материалы, оборудование, конструкции и комплектующие изделия, смета, а также иная документация, прямо не упомянутая выше, но необходимая для выполнения работ и технической эксплуатации результата инвестиционной деятельности.
1.9. Общая площадь результата инвестиционной деятельности — сумма площадей (полезных, общего пользования, инженерного назначения) всех этажей (в том числе технического, подвального и чердачного), измеряемая по внутренним поверхностям стен и встроенно-пристроенных помещений.

2. ПРЕДМЕТ ДОГОВОРА
2.1. По настоящему договору Инвестор передает Заказчику денежные средства в сумме, установленной настоящим договором, для осуществления проекта по созданию результата инвестиционной деятельности на земельном участке.
По завершении инвестиционного проекта, сдачи объекта в эксплуатацию, его государственной регистрации и при условии выполнения Инвестором обязательств по внесению инвестиций Заказчик-Застройщик передает Инвестору результат инвестиционной деятельности по договору __________ (мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества).
2.2. Инвестиции, полученные от Инвестора, будут направляться на создание результата инвестиционной деятельности, выполнение всех необходимых работ и иных действий, требуемых для осуществления проекта, и контроль за выполнением работ.

3. ПОРЯДОК РАСЧЕТОВ МЕЖДУ СТОРОНАМИ
3.1. Предварительный размер инвестиций по настоящему договору инвестирования определен Сторонами в размере ___________________ рублей.
3.2. Инвестиции направляются Инвестором Заказчику-Застройщику по частям. Конкретный размер и срок перечисления очередной суммы согласуются Сторонами в ______________.
3.3. Инвестиции, предоставляемые Инвестором для выполнения проекта, рассматриваются Сторонами как средства целевого финансирования, направляемые исключительно на выполнение проекта.
3.4. За выполнение Заказчиком-Застройщиком своих обязанностей (услуг) по настоящему договору Инвестор дополнительно к инвестициям, указанным в настоящем разделе, ежемесячно до _______ числа месяца перечисляет Заказчику-Застройщику денежные средства в размере _________________ рублей, в том числе НДС — ____% — __________ рублей. Оплата за выполнение услуг Заказчиком-Застройщиком входит в сметную стоимость результата инвестиционной деятельности.

4. ПРАВА И ОБЯЗАННОСТИ СТОРОН
4.1. Инвестор обязан:
4.1.1. Осуществить финансирование по настоящему договору в полном объеме и в порядке, установленном настоящим договором, в том числе оплату услуг Заказчика-Застройщика.
4.1.2. В _______ — дневный срок после подписания настоящего договора инвестирования передать Заказчику-Застройщику утвержденный Инвестором проект в составе: ____________________________.
4.1.3. При необходимости принять участие в согласовании с уполномоченными государственными органами, утверждении и получении разрешительной и иной документации, необходимой для осуществления работ в соответствии с договором инвестирования.
4.1.4. Назначить представителей для работы государственной комиссии по приемке завершенного строительством результата инвестиционной деятельности.
4.1.5. Осуществить со своей стороны приемку результата инвестиционной деятельности по настоящему договору путем подписания акта приема-передачи.
4.1.6. С момента передачи результата инвестиционной деятельности возложить на себя бремя его содержания, в том числе риск случайной гибели, а также нести другие обязанности, предусмотренные действующим законодательством РФ.
4.1.7. Выполнить надлежащим образом иные свои обязательства, предусмотренные договором инвестирования.
4.2. Инвестор имеет право:
4.2.1. Осуществлять контроль за соответствием объема и качества выполняемых Подрядчиком работ по созданию результата инвестиционной деятельности.
При осуществлении контроля за ходом выполнения работ Инвестор или его уполномоченное лицо должен перемещаться по строительной площадке в сопровождении уполномоченного представителя Заказчика-Застройщика, строго соблюдая при этом правила техники безопасности.
4.2.2. Проверять в любое время ход и качество работ, соответствие используемых материалов, не вмешиваясь при этом в оперативно-хозяйственную деятельность других субъектов инвестиционной деятельности.
4.2.3. С согласия Заказчика-Застройщика передавать свои права и обязанности по настоящему договору третьему лицу при условии принятия последним обязанностей, условий и обязательств по настоящему договору. Частичная и/или полная передача прав и обязанностей оформляется соответствующим договором.
4.3. Заказчик-Застройщик обязан:
4.3.1. Используя внесенные Инвестором инвестиции обеспечить осуществление проекта, в том числе:
— обеспечить подготовку строительной площадки;
— организовать производство работ Подрядчиками, обеспечить строительство материалами и оборудованием;
— обеспечить надлежащее выполнение Подрядчиками необходимых строительно-монтажных работ;

Глава 8. Субъекты и источники инвестирования

8.1. Инвестирование в объекты недвижимости

Под инвестированием понимается вложение капитала в реализацию проектов с целью извлечения прибыли. Вкладываемые средства называются инвестициями. Применительно к объектам недвижимости выделяют:

— реальные инвестиции – вложения в создание (развитие) объектов недвижимости, реконструкцию или техническое перевооружение предприятий (имущественных комплексов);

— портфельные инвестиции – вложения в покупку акций и ценных бумаг государства, организаций-застройщиков, инвестиционных фондов, страховых и других финансовых компаний. В этом случае инвесторы увеличивают свой финансовый капитал, получая дивиденды – доход на ценные бумаги, аналогично ренте или депозитным процентам при хранении денег в банках. Денежные средства вкладывают в создание (развитие) объектов недвижимости, так как без материального производства неоткуда получать прибыль. Реальные вложения денежных средств, израсходованных на приобретение акций, ценных бумаг, осуществляют организации, выпустившие корпоративные бумаги для привлечения финансовых средств с целью создания (развития) объектов недвижимости;

— инвестиции в нематериальные активы – вложения на приобретение имущественных прав и прав владения (оцениваемых денежным эквивалентом) земельными участками, зданиями, имущественным комплексом; сертификатов и лицензий, патентов на изобретения, свидетельств на новые технологии, полезные модели, товарные знаки, фирменные наименования и т. д.

В зависимости от формы собственности инвестиции делятся на частные, государственные, иностранные и совместные.

Частные инвестиции – это вложение средств гражданами в акции, облигации и другие ценные бумаги, а также инвестиции предприятий и организаций с негосударственной формой собственности.

Государственные инвестиции осуществляют федеральные, региональные и местные органы власти из средств бюджетов, внебюджетных фондов и заемных средств.

Иностранные инвестиции – это вложения иностранных граждан, юридических лиц и государств.

Совместные инвестиции – это вложения на долевой основе субъектов страны и иностранных партнеров.

Недвижимость является одним из наиболее важных объектов инвестиций. Доход от прямых инвестиций в объекты недвижимости и ценные бумаги, обеспеченные недвижимостью, при эффективном управлении, как правило, превышает проценты на заемный капитал и доход по ценным бумагам. Причем для инвесторов предпочтительна покупка объектов недвижимости как средства обеспечения обязательств, так как они являются реальным активом и обладают надежностью, поскольку «прозрачны» для оценки рисков и расчетов доходности.

Субъектами инвестиционной деятельности в сфере недвижимости являются все участники инвестиционных проектов: инвесторы, застройщики, исполнители работ, пользователи объектов недвижимости, поставщики, банковские, страховые и посреднические организации, фонды и др.

Инвесторы – физические и юридические лица, вкладывающие собственные, заемные и привлеченные средства в финансирование объектов недвижимости и обеспечивающие их целевое использование.

В качестве инвесторов могут выступать:

— правительство страны и правительства субъектов Федерации, Москвы, Санкт-Петербурга, субъектов со статусом автономных республик и других образований (Татарстана, Чувашии, Коми, Бурятии, Якутии, Тувы и др.), уполномоченных управлять государственным имуществом, либо структуры управления с имущественными правами;

— органы местного самоуправления, муниципалитеты в лице органов и служб, уполномоченных на то в законодательном порядке;

— предпринимательские объединения, организации и другие юридические лица;

— совместные российско-зарубежные организации;

— зарубежные организации и другие юридические лица;

— отечественные и зарубежные физические лица;

— представительства иностранных государств;

— международные организации.

Инвесторы – это прямые вкладчики финансовых средств и других капиталов, которые выступают в роли покупателей и пользователей объектов недвижимости.

Инвесторами могут быть также финансово-промышленные группы, инвестиционные фонды, выступающие как индивидуальные инвесторы и в форме синдиката инвесторов.

Для реализации инвестиционных проектов в сфере недвижимости, необходимы разработка технико-экономических обоснований, проведение инженерных изысканий, разработка проектной документации на строительство и возведение зданий и сооружений, проведение работ по реконструкции, заключение договоров с подрядными строительно-монтажными организациями на осуществление строительно-монтажных, пусконаладочных работ и т. д. Инвесторы могут осуществлять функции заказчика сами, через соответствующие службы либо через посредников юридических или физических лиц, наделенных необходимыми правами распоряжения инвестициями в рамках, определяемых инвестором.

Исполнителями работ при реализации инвестиционных проектов в сфере недвижимости выступают изыскательские, проектно-строительные, пусконаладочные и другие организации, выполняющие работы по инженерным и инженерно-геологическим изысканиям, проектированию зданий и сооружений, их возведению и освоению производственных мощностей.

К исполнителям относятся и инжиниринговые фирмы, у которых отсутствуют собственные производственные мощности, но есть специалисты-менеджеры. Эти фирмы выступают в качестве генеральных подрядчиков по реализации инвестиционных проектов, привлекая для выполнения различных работ строительные, монтажные и другие организации на условиях субподряда. Специалисты-менеджеры формируют и реализуют организационный план по осуществлению всех работ в рамках инвестиционного проекта, обеспечивают увязку работ всех привлекаемых организаций.

Осуществление инвестиционных проектов в сфере недвижимости связано с использованием большого объема строительных материалов, конструкций, изделий, технологического оборудования, в том числе нестандартного, электроизделий, кабельной продукции, труб, проката металлов и т. д. Поэтому важными участниками инвестиционных проектов являются поставщики указанной продукции и их дилеры.

Большую группу субъектов инвестиционной деятельности в сфере недвижимости составляют так называемые институциональные инвесторы, к которым относятся страховые и инвестиционные компании, жилищные кооперативы, паевые инвестиционные фонды, фонды индивидуального жилищного строительства и др. Назначение указанных организаций – привлечение свободных средств населения, хозяйствующих субъектов и направление их на цели инвестирования.

Совокупность намерений и практических действий по осуществлению инвестиционных вложений в объекты недвижимости и обеспечению заданных финансово-экономических, производственных и социальных результатов представляет собой инвестиционный проект.

В зависимости от вида активов, в которые вкладываются инвестиции в недвижимость, они подразделяются на реальные (капиталообразующие), финансовые и инвестиции в нематериальные активы. В отечественной экономике преобладают реальные инвестиции, в странах с развитой рыночной экономикой большую роль играют финансовые инвестиции. Последние связаны с приобретением, формированием портфеля ценных бумаг и их реализацией, покупкой и реализацией финансовых обязательств, а также с выпуском и реализацией ценных бумаг. Финансовые инвестиции подразделяются на прямые (акции, облигации, векселя и другие ценные бумаги) и косвенные (трастовое пассивное инвестирование и т. д.).

Финансовое инвестирование в жилищные ценные бумаги, обеспеченные объектами недвижимости или ипотечными кредитами (закладными), является опосредованным инвестированием. Жилищные финансовые инвестиции в большинстве своем дополняют реальные инвестиции, т. е. большинство инвестиций, пройдя технологический круг, становятся реальными.

К инвестициям в нематериальные активы относятся вложения на приобретение имущественных прав и прав владения земельными участками, лесными массивами и другими объектами недвижимости.

В зависимости от направлений вложений инвестиций и целей их реализации инвестиционные проекты в сфере недвижимости классифицируют как жилищные, производственные, коммерческие, финансовые, экологические и др. К экологическим относят проекты, результатом которых являются созданные природоохранные объекты, улучшение параметров действующих предприятий и т. д.

Инвестирование в недвижимость – это приобретение конкретного объекта недвижимости или жилищных инвестиционных инструментов в целях получения прибыли. Любой объект недвижимости в рыночной системе с развитой экономикой и сформированным рынком – это не только стабильный актив, но и недвижимость, приносящая доход. Существует несколько теорий, согласно которым приобретение жилья в личную собственность также рассматривается как инвестиционное вложение в недвижимость, приносящую доход. Действительно, в странах с устоявшейся рыночной экономикой любой объект недвижимости дает прирост стоимости (капитала) во времени и приносит постоянный доход владельцу. Таким образом, конкретный объект недвижимости является инвестиционным инструментом, аналогичным акциям, облигациям и другим ценным бумагам.

В России на фоне бурного развития рынка государственных и корпоративных ценных бумаг до сих пор не сформировались инвестиционные институты, обеспечивающие ликвидность и открытость рынка и привлечение сбережений граждан для инвестиций в недвижимость. Государственная политика на рынке недвижимости, направленная на увеличение доходов от использования недвижимого имущества, призвана обеспечить приток коллективных инвестиций в недвижимость при условии создания эффективной системы защиты прав вкладчиков, что позволит восстановить доверие к инвестиционным институтам.

Основными инструментами такой политики должны стать жесткое регулирование деятельности инвестиционных институтов, осуществляющих инвестирование в недвижимость, и обязательное, нормативно закрепленное раскрытие информации о деятельности как инвестиционных институтов, так и других профессиональных участников рынка.

Инвестиции в недвижимость могут осуществляться разными способами: прямым приобретением объекта недвижимости либо прав на него с целью последующего развития, покупкой зданий и сооружений с целью их эксплуатации и получения дохода.

Существуют разнообразные инвестиционные инструменты и технологии инвестирования в недвижимость. Наиболее широко применяются: реинвестиции собственных средств компании и заемный капитал, ипотека, лизинг, долговые обязательства, взаимно-паевые фонды. Постоянно идет поиск новых путей и форм в этой области, разрабатываются различные схемы финансового инвестирования в недвижимость.

Одной из основных в системе инвестирования в сфере недвижимости является функция финансирования – перемещение финансовых ресурсов от источников финансирования к конечным инвесторам реальных инвестиций.

Вложение инвестиций в объекты недвижимости – это процесс предоставления и расходования денежных средств на осуществление инвестиционной деятельности в сфере недвижимости.

Отличительной чертой вложения инвестиций в недвижимость на современном этапе является высокая интегрированность в общий кредитно-инвестиционный сектор.

Основные формы вложения инвестиций в недвижимость (в том числе и жилую) можно структурировать по принципу построения капитала, при помощи которого приобретается объект недвижимости:

— финансирование с помощью только собственного капитала;

— финансирование с помощью заемного капитала;

— финансирование с помощью смешанного капитала – собственного и заемного.

Финансирование с помощью только собственного капитала (незаемных средств), т. е. расчет покупателя и продавца за объект недвижимости при совершении сделки за счет только собственных средств, применяется довольно редко. Финансирование объектов недвижимости только за счет заемного капитала относится в большей степени к специальным видам финансирования (строительные кредиты, различные виды муниципального финансирования и т. д.), требующим особых технологий финансирования, кредитования и страхования. При этом сама заемная форма может иметь сложную структуру, состоящую из ряда кредитов и займов. Финансирование приобретения населением жилья с помощью только заемных средств также встречается довольно редко и требует дополнительного страхования или иного дополнительного обеспечения.

Основной способ вложения инвестиций в объекты недвижимости – смешанное финансирование. При этом заемный капитал также может состоять из нескольких видов кредитов (или займов). Собственный капитал может вноситься одноразово, например в форме долевого участия, а может накапливаться за счет различных систем сбережений, входящих в технологию общего кредитования, а также за счет сбережений в банке, жилищных кооперативов, страховых полисов, различных счетов, продажи имеющегося имущества и других внешних источников накоплений.

Предыдущая

Договор инвестирования в строительства объекта

ДОГОВОР ИНВЕСТИРОВАНИЯ N ____

в строительства объекта – «ХХХХ»

г. Ульяновск «___»___________2012 г.

Общество с ограниченной ответственностью , именуемое в дальнейшем «Заказчик-Застройщик», , действующего на основании Устава, с одной стороны, и Общество с ограниченной ответственностью , именуемое в дальнейшем «Инвестор», , с другой стороны, вместе именуемые «Стороны», заключили настоящий Договор о нижеследующем:

1. ТЕРМИНЫ И ОПРЕДЕЛЕНИЯ

1.1. Инвестиции — собственные, заемные и/или привлеченные денежные средства, ценные бумаги, иное имущество, вкладываемые Инвестором с целью получения прибыли.

В соответствии с настоящим Договором инвестиции являются средствами целевого финансирования.

1.2. Инвестиционная деятельность — вложение инвестиций и осуществление практических действий в целях получения прибыли и реализации проекта.

1.3. Проект — необходимая проектная документация, разработанная в соответствии с законодательством Российской Федерации и утвержденными в установленном порядке стандартами (Строительными нормами и правилами), а также описание организационно-технических мероприятий по созданию Результата инвестиционной деятельности.

1.4. Результат инвестиционной деятельности — «ХХХ», создаваемый по адресу: Российская Федерация, Ульяновская область, г. Ульяновск, ХХХХХ (далее по тексту – Объект).

1.5. Подрядчики — физические и юридические лица, которые выполняют проектные и строительные работы по договорам строительного подряда, заключаемым с Заказчиком-Застройщиком.

1.6. Работы — весь объем практических работ по строительству результата инвестиционной деятельности, подлежащий выполнению Заказчиком-Застройщиком в соответствии с условиями настоящего Договора, проектом и утвержденной проектной документацией.

1.7. Земельный участок – участок (строительная площадка), предоставляемый Инвестором Заказчику – Застройщику для осуществления инвестиционного проекта (строительства Объекта).

1.8. Проектная документация — исходно-разрешительная, техническая документация, технические условия и паспорта на материалы, оборудование, конструкции и комплектующие изделия, смета, а также иная документация, прямо не упомянутая выше, но необходимая для выполнения работ и технической эксплуатации Объекта.

2. ПРЕДМЕТ ДОГОВОРА

2.1. По настоящему Договору Заказчик-Застройщик обязуется выполнить работы и совершить все необходимые действия по реализации Проекта по созданию следующего Объекта: строительство и ввод в эксплуатацию «ХХХХ», расположенного по адресу: _Российская Федерация, Ульяновская область, г. Ульяновск, ХХХХ, в соответствии с утвержденной проектной документацией, требованиями СНиП и действующих нормативных документов, а также утвержденными сметами, графиком и протоколами согласования договорных цен, графиком финансирования и графиком производства работ, а Инвестор обязуется передать Заказчику-Застройщику денежные средства в сумме, установленной настоящим Договором, для реализации проекта и передать по акту земельный участок для осуществления строительства Объекта.

По завершении строительства и сдачи в эксплуатацию законченного строительством Объекта, Заказчик-Застройщик по двухстороннему совместному Акту передает Инвестору Объект, принятый Государственной приемочной комиссии, что фиксируется соответствующим Актом и Разрешением органа местного самоуправления на ввод объекта в эксплуатацию.

2.2. Инвестиции, полученные от Инвестора, будут направляться на создание Объекта, выполнение всех необходимых работ и иных действий, требуемых для осуществления проекта, и контроля за выполнением работ.

2.3. В настоящем Договоре содержатся элементы различных договоров, предусмотренных Гражданским кодексом РФ (смешанный договор).

К отношениям Сторон по выполнению Заказчиком-Застройщиком работ по настоящему Договору применяются правила Гражданского кодекса РФ о договоре строительного подряда, если настоящим Договором не предусмотрено иное.

К отношениям Сторон по совершению Заказчиком-Застройщиком юридических и иных действий по поручению и выполнению функций Заказчика, Застройщика, Генподрядчика, которые по смыслу и содержанию настоящего договора даны Инвестором Заказчику-Застройщику, применяются правила Гражданского кодекса РФ об агентском договоре и договоре комиссии, если настоящим Договором не предусмотрено иное. При этом Заказчик-Застройщик действует от своего имени, но за счет Инвестора.

3. СТОИМОСТЬ РАБОТ И ПОРЯДОК РАСЧЕТОВ МЕЖДУ СТОРОНАМИ

3.1. Ориентировочная, прогнозируемая договорная цена, подлежащих выполнению работ при осуществлении строительства Объекта, составляет 000 000 миллионов) рублей. Окончательная договорная цена уточняется на последнем этапе проектирования путем подписания протокола согласования договорной цены (Приложение ).

3.2. Инвестиции направляются на реализацию Проекта в сроки, установленные Графиком финансирования, являющимся неотъемлемой частью настоящего Договора, утверждаемый сторонами в дальнейшем, путем перечисления денежных средств на расчетный счет Заказчика-Застройщика, указанный в разделе 11 настоящего Договора.

3.3. Инвестиции, предоставляемые Инвестором для реализации Проекта, рассматриваются Сторонами как средства целевого финансирования, направляемые исключительно на реализацию Проекта и сопутствующих затрат согласно утвержденной проектной (проектно-сметной) документации.

3.4. При изменении стоимости строительных материалов во время строительства объекта по сравнению с датой начала работ, изменении темпов инфляции Стороны договариваются об изменении стоимости работ в обязательном порядке, если такое изменение является, по мнению одной из Сторон, необходимым. Изменение стоимости закрепляется дополнительным соглашением Сторон.

3.5. Стоимость дополнительных работ, необходимость в которых возникла в процессе выполнения работ и не учтенных в смете или протоколе (графике) согласования договорной цены, дополнительном соглашении, определяется на основании актов и справок о стоимости на дополнительные работы и смет.

3.6. Инвестор дополнительно компенсирует Заказчику-Застройщику стоимость работ и затрат по оформлению и согласованию технической и разрешительной документации, выполнению технических условий, относящейся к выполняемым на объекте работам. Оплата вышеуказанных затрат производится на основании представленных Заказчиком-Застройщиком ранее согласованных документов (счетов, актов, счетов-фактур) и бухгалтерских справок-расчетов не позднее тридцати календарных дней со дня выполнения вышеуказанных работ и предоставления указанных документов.

4. ПРАВА И ОБЯЗАННОСТИ СТОРОН

4.1. Инвестор обязан:

4.1.1. Осуществить финансирование по настоящему Договору в полном объеме и в порядке, установленном настоящим Договором.

4.1.2. Предоставить и передать по акту приема-передачи на период строительства, отведенный в натуре земельный участок с геодезической разбивочной основой, разрешением на строительство, разрешение об отводе мест для складирования строительных материалов и строительного мусора.

4.1.3. Передать по Акту приема-передачи Заказчику-Застройщику, проектную (проектно-сметную) документацию, утвержденную к производству работ, проектную и разрешительную документацию, в сроки согласованные в Графике производства работ и/или протоколе согласования (дополнительном соглашении). Передаваемая документация должна быть составлена в соответствии с требованиями строительных норм и правил, не противоречить действующему законодательству в сфере осуществления строительства и сопутствующих рекомендаций и инструкций.

4.1.4. Осуществить приемку законченного строительством Объекта от Заказчика-Застройщика по настоящему Договору путем подписания акта приема-передачи. Регистрация права собственности Объекта осуществляется Инвестором самостоятельно.

4.1.5. С момента принятия объекта нести бремя его содержания, в том числе риск случайной гибели, а также нести другие обязанности, предусмотренные действующим законодательством Российской Федерации.

4.1.6. Выполнить надлежащим образом иные свои обязательства, предусмотренные настоящим Договором.

4.2. Инвестор имеет право:

4.2.1. На получение достоверной информации о ходе строительства Объекта, объемах произведенных работ и финансовых затрат по соответствующему письменному запросу. Ответ на запрос и подготовка отчетной документации не менее 10-ти рабочих дней.

4.2.2. С согласия Заказчика-Застройщика передавать свои права и обязанности по настоящему Договору третьему лицу при условии принятия последним обязанностей, условий и обязательств по настоящему Договору. Частичная и/или полная передача прав и обязанностей оформляется соответствующим договором.

4.3. Заказчик-Застройщик обязан:

4.3.1. Используя внесенные Инвестором инвестиции, обеспечить реализацию Проекта.

Для выполнения проекта Заказчик-Застройщик обязан обеспечить выполнение работ согласованных в проектной документации, графике производства работ.

Осуществить комплекс организационных и технических мероприятий, направленных на обеспечение строительства Объекта в соответствии с Проектом, Проектной документацией, графиком финансирования, графиком производства работ, протокола о согласовании договорной цены.

4.3.3. Обеспечить ввод объекта в эксплуатацию и его сдачу Государственной приемочной комиссии.

4.3.4. После сдачи объекта в эксплуатацию передать его Инвестору по акту приема-передачи.

4.3.5. В ходе передачи Объекта обеспечить устранение по требованию административно-технической инспекции и других уполномоченных организаций, в том числе Государственной приемочной комиссии, недостатков и дефектов, указанных в акте о дефектах.

4.3.6. Передать Инвестору необходимые документы (копии), имеющиеся у Заказчика-Застройщика, для государственной регистрации права собственности на Объект.

4.3.7. Осуществить контроль за порядком и объемом направления инвестиций Инвестором в соответствии с условиями настоящего Договора. Использовать средства, получаемые от Инвестора, по назначению в соответствии с проектной документацией, протоколом согласования договорной цены, графиком производства работ.

4.3.9. Обеспечить по требованию Инвестора, предоставление Инвестору отчета о выполнении настоящего Договора. Право требования отчета не может осуществляться чаще одного раза в три месяца.

4.3.10. Выполнить иные обязанности, возложенные на него настоящим Договором и требованиями Законодательства РФ и иных нормативных актов.

4.4. Заказчик-Застройщик вправе:

4.4.1. Требовать от Инвестора надлежащего, полного и своевременного исполнения взятых на себя обязательств по настоящему Договору.

4.4.2. Определять самостоятельно, в соответствии с настоящим Договором, проектом, проектно-сметной документацией, объемы и конкретные направления использования инвестиций.

4.4.3. Привлекать Подрядчиков (Субподрядчиков) для выполнения работ.

4.4.4. Обеспечивать контроль за соответствием объема и качества выполняемых работ.

4.4.5. С согласия Инвестора передавать свои права и обязанности по настоящему Договору третьим лицам.

4.4.6. Привлекать Подрядные, Субподрядные организации для выполнения, принятых на себя обязательств в рамках настоящего договора.

5. СРОКИ РЕАЛИЗАЦИИ ПРОЕКТА И ПОРЯДОК ПЕРЕДАЧИ ИНВЕСТОРУ

РЕЗУЛЬТАТА ИНВЕСТИЦИОННОЙ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ (ОБЪЕКТА)

5.1. Начало работ: в течение 30-ти рабочих дней со дня передачи Инвестором Заказчику-Застройщику земельного участка (строительной площадки), выдачи проекта, утвержденной к производству работ проектной документации и поступления первого платежа в соответствии с графиком финансирования на расчетный счет Заказчика-Застройщика.

Окончание работ: не более двадцати двух месяцев с момента начала работ.

В случае невыполнения требований первого абзаца настоящего пункта, а также отсутствия текущего финансирования, невыполнения других обязательств по Договору, сроки окончания работ продлеваются на соответствующий требуемый период, который может по дате быть большим чем период невыполнения (ненадлежащего выполнения) обязательств Инвестором, что оформляется протоколом согласования (дополнительным соглашением) с подписями Сторон, одновременно утверждается обновленный график производства работ. В случае отказа Инвестора от подписания соглашения о продлении срока строительства объекта и/или обновленного графика производства работ, Заказчик – Инвестор имеет право в одностороннем порядке расторгнуть договор, путем письменного уведомления Инвестора.

Сроки выполнения отдельных видов работ по строительству Объекта, сроки завершения определенных этапов по настоящему Договору устанавливаются в Графике производства работ и/или дополнительном соглашении (протоколе).

5.2. По окончании реализации Проекта и при готовности объекта к вводу в эксплуатацию Заказчик-Застройщик осуществляет соответствующие мероприятия, направленных на организацию приемки Государственной приемочной комиссией законченного строительством Объекта и получения Разрешения органа государственной власти на ввод объекта в эксплуатацию.

Передача Инвестору Объекта осуществляется по акту приема-передачи. Акт подписывается обеими Сторонами или их уполномоченными представителями и удостоверяет выполнение Сторонами своих обязательств по настоящему Договору и отсутствие у Сторон взаимных претензий имущественного и неимущественного характера.

5.2.1. Срок окончания работ определяется моментом подписания акта государственной приемочной комиссией.

5.3. Право собственности на объект оформляется Инвестором самостоятельно после передачи ему Объекта.

5.4. Свидетельством качества передаваемого Инвестору Объекта, его соответствия строительно-техническим нормам и правилам, Проекту, проектной документации, является подписание приемочной комиссией акта приемки законченного строительством Объекта в эксплуатацию.

5.6. При принятии результата инвестиционной деятельности Инвестор обязан заявить обо всех недостатках, которые могут быть установлены при обычном способе приемки. Гарантийный срок по настоящему Договору составляет 2 (Два) года с момента принятия объекта в эксплуатацию.

6. СКРЫТЫЕ РАБОТЫ

6.1. Скрытые работы должны приниматься и осуществляться Заказчиком-Застройщиком в соответствии требованиями СНиП и иного Законодательства и нормирования в сфере строительства.

6.2. Заказчик-Застройщик осуществляет свое право на привлечение представителя проектной организации в приемке скрытых работ и систем, ответственных конструкций путем совместного подписания протокола об утверждении Регламента участия проектной организации в вышеуказанных работах, при наличии подписанного с проектной организацией Договора на осуществление авторского надзора. А также осуществление технического надзора.

7. ОТВЕТСТВЕННОСТЬ СТОРОН И ПОРЯДОК РАССМОТРЕНИЯ СПОРОВ

7.1. Стороны несут ответственность за неисполнение или ненадлежащее исполнение принятых на себя обязательств по настоящему Договору в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации. Любая информация о финансовом положении Сторон и условиях настоящего Договора, а также договоров с третьими лицами, участвующими в реализации Проекта, считается конфиденциальной и не подлежит разглашению. Иные условия конфиденциальности могут быть установлены по требованию любой из Сторон.

7.2. За нарушение срока окончания работ по вине Заказчика-Застройщика Инвестор вправе взыскать с него штраф в размере 0,001 % от цены Договора за каждый день просрочки.

7.3. За нарушение Инвестором условий оплаты произведенных (подлежащих производству) работ, графика финансирования и нарушение иных обязательств по договору, Заказчик – Застройщик имеет право взыскать с Инвестора штраф в размере 0,001 % от цены Договора за каждый день просрочки.

7.4. Стороны в одностороннем порядке определяют необходимость и целесообразность применения указанных санкций и имеют право не начислять и не взыскивать штраф и пени.

7.5.Уплата пени и штрафов за просрочку или иное ненадлежащее исполнение обязательств по Договору, а также возмещение убытков, причиненных ненадлежащим исполнением обязательств, не освобождает Стороны от исполнения этих обязательств.

8. ОСВОБОЖДЕНИЕ ОТ ОТВЕТСТВЕННОСТИ (ФОРС-МАЖОР)

8.1. Стороны освобождаются от ответственности за частичное или полное неисполнение обязательств по настоящему Договору, если это неисполнение явилось следствием обстоятельств непреодолимой силы (форс-мажор), т. е. чрезвычайных и непреодолимых при данных условиях обстоятельств, в частности наводнения, землетрясения, других стихийных бедствий или каких-либо иных явлений природного характера, эпидемии, террористических актов, военных действий, а также изменений в действующем законодательстве, принятия нормативных актов местных органов власти, делающих невозможным выполнение Сторонами взятых на себя обязательств.

Надлежащим доказательством наличия указанных выше обстоятельств непреодолимой силы и их продолжительности будут справки, выдаваемые компетентными органами.

8.2. При изменениях законодательных и нормативных актов, ухудшающих положение Сторон по сравнению с их состоянием на дату заключения настоящего Договора и приводящих к дополнительным затратам времени и денежных средств, согласованные сроки выполнения работ увеличиваются соразмерно этому времени. Сроки и стоимость Договора в этом случае уточняются в дополнительном соглашении.

8.3. Срок выполнения обязательств по настоящему Договору увеличивается соразмерно времени, в течение которого действовали такие обстоятельства и их последствия.

9. СРОК ДЕЙСТВИЯ И ИЗМЕНЕНИЕ (РАСТОРЖЕНИЕ) ДОГОВОРА

9.1. Настоящий Договор вступает в силу со дня его подписания Сторонами и прекращает свое действие после выполнения Сторонами всех обязательств по нему и завершения взаиморасчетов Сторон.

9.2. Условия настоящего Договора могут быть изменены по соглашению Сторон. Все изменения, дополнения и соглашения к настоящему Договору являются неотъемлемой частью настоящего Договора, если совершены в письменной форме и подписаны Сторонами.

9.3. Инвестор вправе расторгнуть Договор в одностороннем порядке в случаях систематического нарушения Заказчиком-Застройщиком сроков выполнения работ и несоблюдения требований по качеству работ.

9.4. Заказчик-Застройщик вправе расторгнуть Договор в одностороннем порядке в случаях:

— остановки Инвестором строительства по причинам, независящим от Заказчика-Застройщика, на срок превышающий 1 месяц;

— задержки Инвестором расчетов за выполненные работы и/или неперечисление (перечисление не в полном объеме) денежных средств согласованных в графике финансирования, иных платежей в рамках настоящего Договора на срок, превышающий 1 месяц;

— внесения Инвестором изменений в проектную документацию, увеличивающих стоимость и сроки строительства Объекта и отказ Инвестора, связанный с этими изменениями, в подписании дополнительного соглашения (протокола) об увеличении договорной цены договора и продлении сроков строительства Объекта в течении 1-го месяца с момента возникновения изменений;

— не передачи (не своевременной передачи) Инвестором земельного участка (строительной площадки), проекта, проектной, исполнительной, сметной документации, что делает невозможным начало работ по строительству объекта более чем на один месяц с момента подписания договора.

9.5. Настоящий Договор может быть расторгнут по соглашению Сторон при условии согласования взаиморасчетов на момент расторжения, а также в иных случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации.

9.6. В случае консервации не завершенного строительством объекта Стороны продлевают действие настоящего Договора и/или определяют условия его расторжения.

10. ЗАКЛЮЧИТЕЛЬНЫЕ ПОЛОЖЕНИЯ

10.1. Настоящий Договор составлен в трех экземплярах, имеющих одинаковую юридическую силу, по одному экземпляру для каждой Стороны и один для органа, осуществляющего регистрацию прав на недвижимое имущество.

10.2. Предусмотренные настоящим Договором уведомления, извещения или другие сообщения, имеющие значение для отношений Сторон, должны вручаться лично либо направляться Сторонами друг другу заказными письмами или телеграммами с уведомлением о вручении по адресам, указанным в настоящем Договоре в качестве юридических и почтовых адресов Сторон.

10.3. Оформление права собственности на объект не входит в предмет настоящего Договора.

10.4. В случае изменения телефона, места регистрации, почтового адреса, а также иных реквизитов Стороны обязаны немедленно направлять друг другу в предусмотренном выше порядке извещения об этих изменениях. Вся информация и корреспонденция, направленная по телефону и адресу, указанным в настоящем Договоре, считается полученной Стороной, изменившей свой адрес и телефон и не уведомившей об этом, которая и несет риски всех неблагоприятных последствий.

10.5. После заключения настоящего Договора все предыдущие соглашения между Сторонами — как письменные, так и устные — признаются утратившими свою силу.

Приложение:

Приложение N 1. График финансирования.

Приложение N 2. График производства работ.

Приложение N 3. Протокол согласования договорной цены

Приложение N 4. Сметы

11. АДРЕСА И БАНКОВСКИЕ РЕКВИЗИТЫ СТОРОН

Инвестор:

Заказчик-Застройщик:

Подписи сторон:

Инвестор: ___________________________________________________ М. П.

Заказчик-Застройщик: _________________________________________ М. П.

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *