Просрочка арендных платежей

Автор: | 02.05.2019

Решение от 13 января 2016 г. по делу № А53-29316/2015

АРБИТРАЖНЫЙ СУД РОСТОВСКОЙ ОБЛАСТИ
344 002 г. Ростов-на-Дону, ул. Станиславского, 8 «а»
http://www.rostov.arbitr.ru; е-mail: info@rostov.arbitr.ru
Именем Российской Федерации

Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А53-29316/15
13 января 2016 г.
г. Ростов-на-Дону
Резолютивная часть решения объявлена 11 января 2016 г.
Полный текст решения изготовлен 13 января 2016 г.
Арбитражный суд Ростовской области в составе судьи Андриановой Ю.Ю., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Чуминой К.С.,
рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску индивидуального предпринимателя Шихшабекова Магомеда Шихшабековича (ИНН 056297127008, ОГРНИП 313619527600061)
к непубличному акционерному обществу «ЮЛМАРТ» (ИНН 7804402344, ОГРН 1089848006423)
о взыскании неустойки,
при участии:
от истца: представитель по доверенности от 14.03.2015 Скородинский Д.Л.;
от ответчика: представитель не явился;
установил:

индивидуальный предприниматель Шихшабеков Магомед Шихшабекович (далее – истец, предприниматель) обратился в Арбитражный суд Ростовской области с иском к непубличному акционерному обществу «ЮЛМАРТ» (далее – ответчик, общество) о взыскании пени по договору аренды №3 от 01.05.2015 в размере 370 304,38 рублей, из которых 154 056,73 рублей – пеня за нарушение сроков оплаты арендной платы, 216 247,65 рублей – пеня за нарушение сроков внесения обеспечительного платежа.
Представитель истца пояснил свою позицию по делу.
Ответчик явку представителя в судебное заседание не обеспечил, через канцелярию суда представил отзыв на исковое заявление, заявил ходатайство об уменьшении размера неустойки за нарушение сроков оплаты арендной платы и за нарушение сроков внесения обеспечительного платежа.
Суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие ответчика в порядке статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации с учетом правил статьи 9 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации о том, что лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или не совершения ими процессуальных действий.
Суд, исследовав материалы дела, изучив все представленные документальные доказательства и оценив их в совокупности, установил следующие фактические обстоятельства.
01 мая 2015 года между индивидуальным предпринимателем Шихшабековым М.Ш. (Арендодатель) и Непубличным акционерным обществом «Юлмарт» (Арендатор) заключен договор № 3 аренды части нежилого помещения. В соответствии условиями Договора Арендодатель передал, а Арендатор принял во временное возмездное владение и пользование часть нежилого помещения, а именно: кадастровый номер объекта: 61:44:0010504:317, часть нежилого помещения, а именно 185,7 кв.м комнаты №№ 44-44б 45а-45б-46-47-48-49-50-51-52-53-54-57-58-59-60-61-64-65-66-67-68-68а-68б-68в-69-69а, общей площадью 314.4 квадратный метр, которое представляет собой часть помещения со следующими параметрами: расстояние от точки А до точки В — 17,74 м., расстояние от точки В до точки С — 5, 12 м., расстояние от точки С до точки D — 1,27 м., расстояние от точки D до точки Е — 6, 37 м., расстояние от точки Е до точки F — 12,62 м., расстояние от точки F до точки А — 12,9 м. Расположено на 1-м этаже 5-этажного здания, литер Б, по адресу: Россия, Ростовская область, г. Ростов-на-До ну, Ворошиловский район, пр. Космонавтов, дом № 2/2, что подтверждается актом приема-передачи нежилого помещения от 01.05.2015.
В соответствии с п. 3.1. договора аренды, арендная плата за пользование Помещением составляет 315 690 рублей в месяц, без НДС, оплачиваются арендатором авансом не позднее 10-го числа расчетного месяца, путем перечисления денежных средств на расчетный счет арендодателя на основании договора без выставления счета на оплату, с обязательным указанием периода и номера договора, за который осуществляется платеж (п.п.3.2., 3.2.2. договора).
В соответствии с п. 3.6. договора аренды, в течение 20 банковских дней с даты подписания договора, арендатор обязан внести на расчетный счет арендодателя сумму в размере 315 690 руб. («Обеспечительный платеж»), без НДС. Обеспечительный платеж удерживается арендодателем в течение срока аренды без процентов как гарантия надлежащего исполнения арендатором своих обязательств по настоящему договору. В случае если арендатор просрочит перечисление суммы обеспечительного платежа на счет арендодателя более, чем на 1 (один) календарный день, арендатор будет обязан оплатить арендодателю неустойку в размере 0,5 % от всей суммы обеспечительного платежа за каждый день просрочки, начиная со 2-го дня просрочки перечисления суммы и до момента надлежащего исполнения обязательства арендатора по перечислению арендодателю полной суммы обеспечительного платежа.
Пунктом 2.4.1. договора аренды предусмотрено, что арендатор обязуется в полном объеме исполнять условия, предусмотренные договором, в том числе своевременно и в полном объеме оплачивать арендную плату в соответствии с условиями договора.
Истец в заявлении указывает, что с даты передачи помещения и до 16.10.2015 арендатор, в нарушение условий договора, не исполнял своих обязательств по внесению арендной платы, а также по перечислению обеспечительного платежа. Размер неустойки за просрочку исполнения обязательства по уплате обеспечительного платежа за период с 01.06.2015г. по 16.10.2015г. составил 216 247,65 рублей.
В соответствии с п. 4.2. договора в случае задержки арендной платы в сроки, предусмотренные ст. 3 договора, арендатор уплачивает арендодателю пеню в размере 0,1% от суммы возникшей задолженности за каждый день просрочки до момента устранения соответствующего нарушения.
За нарушение сроков внесения арендной платы арендодателем арендатору начислены пени в размере 0,1 % от суммы просроченного платежа за каждый день просрочки в размере 154 056,73 рублей за период с 11.05.2015г. по 15.10.2015г.
27.10.2015 истец направил в адрес ответчика претензию с требованием устранить нарушение обязательств, которая оставлена без ответа.
Неисполнение непубличным акционерным обществом «ЮЛМАРТ» обязанностей по внесению арендной платы, а также по перечислению обеспечительного платежа, послужило основанием для обращения индивидуального предпринимателя Шихшабекова Магомеда Шихшабековича в арбитражный суд с настоящим иском.
Исследовав материалы дела, оценив относимость, допустимость и достоверность каждого доказательства в отдельности, а также взаимную связь доказательств в их совокупности, суд пришел к следующим выводам.
В соответствии с пунктом 1 статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
В соответствии с пунктом 1 статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).
В соответствии со статьи 614 Гражданского Кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.
В силу статьей 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.
Как следует из материалов дела, истец принятые на себя обязательства по договору аренды исполнил, передав в аренду ответчику указанное в договоре помещение, что подтверждается актом приема-передачи от 01.05.2015.
В связи с неисполнением ответчиком обязательств по внесению арендной платы, истцом заявлено требование о взыскании пени в размере 0,1 % от суммы просроченного платежа за каждый день просрочки в размере 154 056,73 рублей за период с 11.05.2015г. по 15.10.2015г.
Согласно статье 12 Гражданского кодекса Российской Федерации взыскание неустойки является одним из способов защиты нарушенного гражданского права.
Согласно пункту 1 статьи 329 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором.
В силу пункта 1 статьи 330 Гражданского кодекса Российской Федерации неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности, в случае просрочки его исполнения.
При этом в силу статьи 331 Гражданского кодекса Российской Федерации соглашение о неустойке должно быть совершено в письменной форме.
Пунктом 4.2 договора аренды, предусмотрено, что в случае задержки арендной платы в сроки, предусмотренные ст. 3 договора, Арендатор уплачивает Арендодателю пеню в размере 0,1% от суммы возникшей задолженности за каждый день просрочки до момента устранения соответствующего нарушения.
Проверив произведенный истцом расчет пени, суд признал его арифметически верным.
Ответчик направил ходатайство о снижении неустойки вследствие ее несоразмерности последствиям нарушения обязательства.
Гражданское законодательство (статья 330 Гражданского кодекса Российской Федерации) предусматривает неустойку (пеню) в качестве способа обеспечения исполнения обязательств и меры имущественной ответственности за их неисполнение или ненадлежащее исполнение.
Из статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.
Вместе с тем, принцип свободы договора не исключает при определении его содержания соблюдение правил разумности и справедливости.
В силу статьи 55 (часть 3) Конституции Российской Федерации именно законодатель устанавливает основания и пределы необходимых ограничений прав и свобод конкретного лица в целях защиты прав и законных интересов других лиц. Это касается и свободы договора при определении на основе федерального закона такого его условия, как размер неустойки – они должны быть соразмерны указанным в этой конституционной норме целям.
Согласно части 1 статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить ее размер.
Таким образом, гражданское законодательство предусматривает неустойку в качестве способа обеспечения исполнения обязательств и меры имущественной ответственности за их неисполнение или ненадлежащее исполнение, а право снижения неустойки предоставлено суду в целях устранения явной ее несоразмерности последствиям нарушения обязательств.
Рассматривая ходатайство, суд основывается на следующих разъяснениях, изложенных в Постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 22.12.2011 N 81 «О некоторых вопросах применения статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации».
Соразмерность неустойки последствиям нарушения обязательства предполагается.
Исходя из принципа осуществления гражданских прав своей волей и в своем интересе (статья 1 Гражданского кодекса Российской Федерации) неустойка может быть снижена судом на основании статьи 333 Кодекса только при наличии соответствующего заявления со стороны ответчика.
При этом ответчик должен представить доказательства явной несоразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства, в частности, что возможный размер убытков кредитора, которые могли возникнуть вследствие нарушения обязательства, значительно ниже начисленной неустойки. Кредитор для опровержения такого заявления вправе представить доводы, подтверждающие соразмерность неустойки последствиям нарушения обязательства. Поскольку в силу пункта 1 статьи 330 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков, он может в опровержение заявления ответчика о снижении неустойки представить доказательства, свидетельствующие о том, какие последствия имеют подобные нарушения обязательства для кредитора, действующего в гражданском обороте разумно и осмотрительно при сравнимых обстоятельствах, в том числе основанные на средних показателях по рынку (изменение процентных ставок по кредитам или рыночных цен на определенные виды товаров в соответствующий период, колебания валютных курсов и т.д.).
Ответчик не представил доказательств, подтверждающих явную несоразмерность пени последствиям нарушения обязательств. Между тем, размер договорной неустойки согласован сторонами добровольно, с учетом всех условий сделки. Оснований для отказа от исполнения договора в этой части ответчик не привел.
Более того, признавая наличие долга и заявляя ходатайство о снижении пени, ответчик не принял мер к полному погашению задолженности, что является проявлением его недобросовестности.
При таких обстоятельствах у суда отсутствуют основания для применения статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации.
С учетом приведенных правовых положений суд признал обоснованным взыскание пени в сумме 154 056, 73 руб. за нарушение сроков оплаты арендной платы.
В связи с неисполнением ответчиком обязательств по внесению арендной платы, а также по перечислению обеспечительного платежа, истцом также заявлено требование о взыскании неустойки за просрочку исполнения обязательства по уплате обеспечительного платежа за период с 01.06.2015г. по 16.10.2015г. в размере 216 247,65 рублей.
Пунктом 3.6 договора аренды, предусмотрено, что в случае если арендатор просрочит перечисление суммы обеспечительного платежа на счет арендодателя более, чем на 1 (один) календарный день, арендатор будет обязан оплатить арендодателю неустойку в размере 0,5 % от всей суммы обеспечительного платежа за каждый день просрочки, начиная со 2-го дня просрочки перечисления суммы и до момента надлежащего исполнения обязательства арендатора по перечислению арендодателю полной суммы обеспечительного платежа.
Ответчик также заявил ходатайство о снижении неустойки вследствие ее несоразмерности последствиям нарушения обязательства.
Неустойка в размере 0,5% от всей суммы обеспечительного платежа за каждый день просрочки очевидно несоразмерна последствиям нарушения обязательства по причине чрезмерно высокого процента неустойки.
В информационном письме от 14.07.1997 N 17 «Обзор применения арбитражными судами статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации» Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации указал, что критериями для установления несоразмерности в каждом конкретном случае могут быть: чрезмерно высокий процент неустойки; значительное превышение суммы неустойки, суммы возможных убытков, вызванных нарушением обязательств; длительность неисполнения обязательства и другие обстоятельства.
В соответствии с правовой позицией Конституционного Суда Российской Федерации, сформировавшейся при осуществлении конституционно-правового толкования статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации, предоставленная суду возможность снижать размер неустойки в случае ее чрезмерности по сравнению с последствиями нарушений обязательств является одним из правовых способов, предусмотренных законом, которые направлены против злоупотребления правом свободного определения размера неустойки, то есть, по существу, на реализацию требований статьи 17 (часть 3) Конституции Российской Федерации, согласно которой осуществление прав и свобод человека и гражданина не должно нарушать прав и свобод других лиц. При применении данной нормы суд обязан установить баланс между применяемой к нарушителю мерой ответственности (неустойкой) и оценкой действительного (а не возможного) размера ущерба, причиненного в результате конкретного правонарушения (Определение Конституционного Суда Российской Федерации от 21.12.2000 N 263-О).
Оценив по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, представленные в дело доказательства, суд приходит к выводу, что в рассматриваемом случае в соответствии со статьей 333 Гражданского кодекса Российской Федерации неустойка подлежит снижению до ставки 0,2% за каждый день просрочки, что за период просрочки 01.06.2015г. по 16.10.2015г. составит 86 499,06 рублей. Определяя этот размер неустойки, суд основывается на том, что неустойка должна оставаться не только компенсационной мерой, но инструментом воздействия на сторону, допустившую нарушение обязательства. При взыскании указанного размера неустойки, суд руководствовался и принципом соблюдения баланса интересов сторон, судом учтен компенсационный и обеспечительный характер неустойки.
Из материалов дела не усматриваются какие-либо существенные негативные последствия для покупателя, связанные с нарушением обязательства продавцом по передаче товара. Истцом не представлено суду доказательств, подтверждающих наличие у него возможных убытков, вызванных нарушением ответчиком условий договора.
Суд не усматривает оснований для снижения неустойки до двукратной учетной ставки (ставок) Банка России. Из пунктов 3.6 и 4.2 договора аренды следует, что гражданско-правовая ответственность арендатора за нарушение сроков внесения обеспечительного платежа составляет больший процент неустойки по сравнению с нарушением сроков внесения арендной платы. Таким образом, из условий договора следует, что данный вид нарушения стороны определили более значимым.
С учетом изложенного, с ответчика в пользу истца надлежит взыскать неустойку за нарушение сроков внесения обеспечительного платежа в размере 86 499,06 рублей, в удовлетворении остальной части требований следует отказать.
Судебные расходы по уплате государственной пошлины за подачу искового заявления распределяются между сторонами по правилам статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации пропорционально размеру удовлетворенных требований.
Согласно пункту 9 Постановления Пленума ВАС РФ от 22.12.2011 N 81 «О некоторых вопросах применения статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации» если размер заявленной неустойки снижен арбитражным судом по правилам статьи 333 ГК РФ на основании заявления ответчика, расходы истца по государственной пошлине не возвращаются в части сниженной суммы из бюджета и подлежат возмещению ответчиком исходя из суммы неустойки, которая подлежала бы взысканию без учета ее снижения.
Истцом по платежному поручению от 03.11.2015 № 511 уплачена государственная пошлина в размере 10 406,09 руб.
Расходы по уплате государственной пошлины в размере 10 406,09 руб. подлежат взысканию с ответчика в пользу истца.
Руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд
Р Е Ш И Л:

Иск удовлетворить частично.
Взыскать с непубличного акционерного общества «ЮЛМАРТ» (ИНН 7804402344, ОГРН 1089848006423) в пользу индивидуального предпринимателя Шихшабекова Магомеда Шихшабековича (ИНН 056297127008, ОГРНИП 313619527600061) неустойку за нарушение сроков оплаты арендной платы в размере 154 056, 73 руб., неустойку за нарушение сроков внесения обеспечительного платежа в размере 86 499, 06 руб., расходы по уплате государственной пошлины в размере 10 406, 09 руб., всего взыскать 250 961, 88 руб.
В остальной части в иске отказать.
Решение суда по настоящему делу вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.
Решение суда по настоящему делу может быть обжаловано в апелляционном порядке в Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца с даты принятия решения, через суд принявший решение.
Решение суда по настоящему делу может быть обжаловано в кассационном порядке в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления в законную силу обжалуемого решения, через суд принявший решение.
Судья Ю.Ю. Андрианова

Суд:

АС Ростовской области

Истцы:

Шихшабеков Магомед Шихшабекович

Ответчики:

Случаи уплаты пени и способы определения ее размера

Пеня — это определенная денежная сумма, подлежащая уплате должником за каждый день (час, месяц или иной период) просрочки исполнения обязательства. Для того чтобы условие о неустойке в виде пени было согласовано, необходимо прямо указать в договоре ее размер и период просрочки исполнения (день, неделя, месяц), за который она устанавливается.

Пеню можно установить:

— за нарушение срока внесения арендных платежей;

— нарушение срока передачи арендованного имущества арендатору;

— несвоевременный возврат арендованного имущества после окончания срока аренды;

— неисполнение любого иного обязательства в срок.

Размер пени может быть определен различными способами:

1) указанием фиксированной суммы, начисляемой за каждый период просрочки. В этом случае необходимо определить:

— конкретную сумму, подлежащую начислению;

— период просрочки исполнения (день, неделя, месяц), за который она устанавливается.

———————————

Пример формулировки условия:

«Арендодатель несет ответственность за просрочку передачи арендованного имущества арендатору в виде уплаты пени в размере (указывается сумма) за каждый день просрочки»;

———————————

2) указанием на процент от определенной суммы, начисляемый за каждый период просрочки. В этом случае необходимо определить:

— проценты, подлежащие начислению;

— сумму, исходя из которой рассчитываются проценты. В качестве этой суммы может быть установлена, например, сумма просроченного платежа или стоимость арендованного имущества;

— период просрочки исполнения (день, неделя, месяц), за который начисляются проценты.

———————————

Пример формулировки условия:

«При несвоевременном внесении арендной платы арендатор уплачивает арендодателю неустойку (пеню) в размере 0,1% от суммы просроченного платежа за каждый день просрочки».

———————————

Рекомендуется для каждого вида пени устанавливать один способ определения ее размера. Если в договоре установить сразу два способа определения размера пени за одно нарушение, суд может признать условие о размере пени несогласованным, что повлечет невозможность ее взыскания.

Стороны договора вправе установить любой размер пени. Однако следует учитывать, что суд может уменьшить неустойку, если она явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства (ч. 1 ст. 333 ГК РФ). Такое ее снижение возможно только по заявлению ответчика и при условии представления им доказательств явной несоразмерности (абз. 2, 3 п. 1 Постановления Пленума ВАС РФ от 22.12.2011 N 81 «О некоторых вопросах применения статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации» (далее — Постановление Пленума ВАС РФ от 22.12.2011 N 81), Постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 18.04.2012 по делу N А46-13005/2011).

Важно! Возражения ответчика относительно исковых требований не могут рассматриваться как заявление о несоразмерности неустойки и ходатайство о ее снижении (Постановления Президиума ВАС РФ от 17.06.2014 N 1850/14, от 22.10.2013 N 801/13). Следовательно, если ответчиком не сделано заявление о несоразмерности неустойки и не подано ходатайство о ее снижении в соответствии со ст. 159 АПК РФ, то с учетом позиции Президиума ВАС РФ его возражения не будут признаны судом основанием для снижения неустойки по ст. 333 ГК РФ.

Условия договора об ограничении или запрете применения ст. 333 ГК РФ к отношениям сторон не будут препятствовать рассмотрению судом вопроса о снижении неустойки по заявлению должника (абз. 5 п. 1 Постановления Пленума ВАС РФ от 22.12.2011 N 81).

Важно! При взыскании неустойки за просрочку внесения арендной платы, в сумму которой включен НДС, неустойка начисляется в том числе и на сумму налога (Постановление ФАС Центрального округа от 21.01.2010 по делу N А68-2912/07-147/7 (Определением ВАС РФ от 26.07.2010 N ВАС-6552/10 отказано в передаче данного дела в Президиум ВАС РФ для пересмотра в порядке надзора), Постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 01.03.2010 по делу N А56-33400/2009). Данный вывод основан на правовой позиции, сформулированной в Постановлении Президиума ВАС РФ от 22.09.2009 N 5451/09 при разрешении вопроса о правомерности начисления процентов, предусмотренных ст. 395 ГК РФ, на сумму НДС. Согласно этой позиции НДС в силу п. 1 ст. 168 НК РФ является частью цены товаров (работ, услуг), подлежащей уплате по договору, поэтому обязанность по его уплате в составе цены не является публично-правовой. При просрочке оплаты должник применительно к НДС пользуется не суммой, подлежащей перечислению в бюджет, а денежными средствами кредитора. Соответственно, проценты должны начисляться и на ту часть долга, которая приходится на сумму налога.

Указанная позиция ВАС РФ может быть применена и в случае, когда арендодатель является плательщиком НДС, но по условиям договора налог не включен в арендную плату (Постановление ФАС Северо-Западного округа от 13.01.2011 по делу N А56-3564/2010 (Определением ВАС РФ от 21.04.2011 N ВАС-4938/11 отказано в передаче данного дела в Президиум ВАС РФ для пересмотра в порядке надзора)).

Вместе с тем если арендодатель освобожден от уплаты НДС, то пеня должна начисляться только на сумму основного долга (Постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 15.12.2009 по делу N А08-3540/2009-28).

Если размер пени не согласован

В таком случае условие о неустойке является несогласованным и стороны не вправе требовать ее уплаты.

Если договором определен размер неустойки, но не установлен период просрочки, за который она взимается, такая неустойка будет расценена в качестве единовременного штрафа. Сторона в этом случае сможет взыскать неустойку только за один факт просрочки (Постановление ФАС Центрального округа от 04.05.2007 по делу N А62-4475/2005).

Предельный размер пени

Для ограничения размера ответственности при установлении неустойки в форме пени стороны могут согласовать в договоре ее предельный размер (например, не более чем 10 процентов от суммы задолженности).

———————————

Пример формулировки условия:

«За просрочку внесения арендной платы арендатор уплачивает арендодателю пеню в размере 0,1% от не уплаченной вовремя суммы за каждый день просрочки, но не более 10% суммы просроченного платежа».

———————————

Необходимо учитывать, что согласно абз. 5 п. 1 Постановления Пленума ВАС РФ от 22.12.2011 N 81 условие договора о предельном размере пени не является препятствием для рассмотрения судом вопроса о снижении неустойки на основании ч. 1 ст. 333 ГК РФ.

Другой способ ограничения размера неустойки — это установление предельного срока, за который она взимается (например, не более двух месяцев с момента наступления срока уплаты арендных платежей).

———————————

Пример формулировки условия:

«За просрочку внесения арендной платы арендатор уплачивает арендодателю пеню в размере 0,1% от не уплаченной вовремя суммы за каждый день просрочки, но не более двух месяцев с момента наступления срока оплаты».

———————————

Если в договоре предельный размер пени не установлен

В этом случае неустойка должна быть выплачена полностью, даже если ее сумма превышает сумму основного долга. Однако суд в соответствии с абз. 1 ст. 333 ГК РФ вправе по заявлению должника уменьшить сумму неустойки, если сочтет ее явно несоразмерной последствиям нарушения обязательства (абз. 2 п. 1 Постановления Пленума ВАС РФ от 22.12.2011 N 81).

При условии что предельный срок выплаты пени договором не установлен, она будет взыскиваться вплоть до момента исполнения обязательства (п. 1 ст. 408 ГК РФ).

Статьи 330, 331, 332, 333, 394 ГК РФ

Неустойка (штраф, пеня) представляет собой денежную сумму, установленную договором или законом и выплачиваемую стороной, не исполнившей или ненадлежащим образом исполнившей обязательства по договору (п. 1 ст. 330 ГК РФ). При ее истребовании доказывается факт нарушения обязательства.

Согласование условия о неустойке

Соглашение о неустойке должно быть заключено в письменной форме (ч. 1 ст. 331 ГК РФ). В противном случае условие о неустойке будет считаться несогласованным и стороны не смогут потребовать ее уплаты. Письменная форма соглашения о неустойке будет считаться соблюденной, если стороны включат условие о неустойке непосредственно в договор аренды.

Внимание! Соглашение о неустойке может быть заключено после подписания договора аренды, однако оно обязательно должно быть оформлено до момента прекращения действия основного договора. В противном случае соглашение сторон о договорной неустойке может быть признано недействительным и стороны не смогут взыскать такую неустойку (см. Риск арендодателя 12.3.1).

При согласовании условия о неустойке необходимо определить основания ее уплаты. В силу п. 1 ст. 330 ГК РФ должник уплачивает кредитору неустойку в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства. Следовательно, можно сделать вывод, что в договоре требуется указать конкретные обязательства, за неисполнение (ненадлежащее исполнение) которых уплачивается неустойка. Общая формулировка, например о том, что неустойка уплачивается при любом неисполнении обязательств, влечет признание соглашения о неустойке несогласованным, и стороны не могут требовать ее взыскания (см. Риск арендодателя 12.3.2, Риск арендатора 12.3.1).

С учетом требований ст. ст. 330, 432 ГК РФ соглашением о неустойке считается достигнутым, если в договоре определены ее размер и механизм начисления (Постановление ФАС Уральского округа от 22.07.2009 N Ф09-5172/09-С6).

Таким образом, для того, чтобы условие о неустойке было согласовано, в договоре необходимо предусмотреть:

– случаи уплаты штрафа и его размер;

– случаи уплаты пени и ее размер;

– валюту неустойки.

Если условие о неустойке не согласовано

В таком случае нельзя будет потребовать принудительного включения данного условия в текст договора аренды (см. Риск арендатора 12.3.2).

Кроме того, стороны будут не вправе требовать уплаты неустойки, если только она не установлена законом (п. 1 ст. 330 ГК РФ).

При отсутствии в договоре соглашения о неустойке за просрочку исполнения денежного обязательства пострадавшая сторона может требовать уплаты ей процентов по ст. 395 ГК РФ, а также взыскания причиненных убытков, если предварительно докажет их.

Если в договоре отсутствует соглашение о неустойке за просрочку исполнения неденежного обязательства (просрочку предоставления арендованного имущества, проведения капитального ремонта и пр.), пострадавшая сторона не вправе требовать уплаты ей процентов по ст. 395 ГК РФ. Она может потребовать только возмещения причиненных убытков по ст. 393 ГК РФ, если предварительно докажет их.

Условие о погашении неустойки до погашения основного долга

Не рекомендуется согласовывать условие о том, что поступившие от арендатора платежи в первую очередь погашают неустойку, а затем сумму основного долга. Президиум ВАС РФ в п. 2 Информационного письма от 20.10.2010 N 141, в частности, разъяснил, что соглашение, по которому требование об уплате неустойки погашается ранее требований, указанных в ст. 319 ГК РФ (т.е. требований по обязательствам, которые должник принял на себя при заключении договора), противоречит смыслу указанной статьи и является ничтожным.

После вступления в силу с 1 сентября 2013 г. изменений в ст. 168 ГК РФ такое условие по общему правилу стало оспоримым. Иная квалификация возможна, только если в законе нет иных последствий, не связанных с недействительностью, либо если законом установлены исключения из правила оспоримости. В частности, в силу п. 2 ст. 168 ГК РФ условие ничтожно, если посягает на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц и при этом в законе не указано, что оно оспоримо или должны применяться иные последствия, не связанные с недействительностью.

Внимание! Пленум Верховного Суда РФ разъяснил, что в случаях, когда условия договора противоречат существу законодательного регулирования соответствующего вида обязательства, он может быть квалифицирован как ничтожный полностью или в части на основании п. 2 ст. 168 ГК РФ даже при отсутствии в законе специальной оговорки о ничтожности такого договора или условия (подтверждение данного вывода см. в Правовых позициях высших судов).

Представляется, что условие, по которому поступившие от арендатора платежи в первую очередь погашают неустойку, а затем сумму основного долга, будет являться оспоримым и после разъяснения, данного Пленумом Верховного Суда РФ, поскольку в нем идет речь о противоречии существу определенного вида обязательства, тогда как ст. 319 ГК РФ регулирует общие положения об их исполнении.

Уменьшение неустойки, несоразмерной последствиям нарушения обязательства

Суд вправе уменьшить неустойку, рассчитанную согласно условиям договора, если она явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства (п. 1 ст. 333 ГК РФ).

В связи с этим необходимо учитывать следующее.

  1. Должнику, являющемуся коммерческой организацией, индивидуальным предпринимателем либо некоммерческой организацией, деятельность которой приносит доход, следует подать обоснованное заявление о снижении неустойки (п. 71 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24.03.2016 N 7). Такое заявление (ходатайство) подается по правилам ст. 159 АПК РФ.

При этом возражения относительно исковых требований не могут рассматриваться как заявление о несоразмерности неустойки и ходатайство о ее снижении (подтверждение данного вывода см. в Правовых позициях высших судов). Должник обязан доказать, что взыскание неустойки в предусмотренном договором размере может привести к возникновению у кредитора необоснованной выгоды (п. 2 ст. 333 ГК РФ, п. 77 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24.03.2016 N 7).

  1. Размер неустойки, взыскиваемой с иных лиц, суд может снизить на основании ст. 333 ГК РФ как по заявлению должника, так и по собственной инициативе, если установит очевидную несоразмерность неустойки последствиям нарушения обязательства (п. 71 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24.03.2016 N 7).
  2. Размер неустойки за просрочку денежного обязательства не может быть меньше средних ставок банковского процента по вкладам физических лиц, существующих в периоды просрочки в месте жительства кредитора или месте нахождения кредитора – юридического лица (п. п. 1, 6 ст. 395 ГК РФ, п. 72 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24.03.2016 N 7).
  3. При уменьшении неустойки за нарушение неденежного обязательства предусмотренные п. 6 ст. 395 ГК РФ правила о снижении процентов на сумму долга (за пользование чужими денежными средствами) не применяются, если иное не установлено законом (п. 76 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24.03.2016 N 7).

Внимание! Условие договора об ограничении или запрете применения ст. 333 ГК РФ является ничтожным (п. 69 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24.03.2016 N 7).

12.3.1. Случаи уплаты штрафа по договору аренды и его размер

Штраф – это единовременная денежная выплата за допущенное нарушение. Его установление целесообразно, если пострадавшей стороне важен факт неисполнения обязательства, а не нарушение срока его исполнения.

Основания для уплаты штрафа

Штраф можно установить, например, в следующих случаях:

– передача имущества в аренду без принадлежностей и (или) относящихся к нему документов;

– использование арендованного имущества не в соответствии с условиями договора аренды или назначением имущества;

– любые другие нарушения по усмотрению сторон.

По смыслу п. 1 ст. 431.2 ГК РФ штраф может быть установлен в договоре за предоставление другой стороне недостоверных заверений об обстоятельствах, имеющих значение для заключения, исполнения или прекращения договора. Речь идет об обстоятельствах, имеющих отношение в том числе к предмету договора, полномочиям на его заключение, наличию необходимых лицензий и разрешений либо относящихся к третьему лицу. Признание договора незаключенным или недействительным само по себе не будет препятствовать взысканию неустойки (абз. 2 п. 1 ст. 431.2 ГК РФ). Недостоверными могут оказаться заверения со стороны как арендодателя, так и арендатора (например, заверения арендатора о стабильном финансовом положении, заверения арендодателя о техническом состоянии объекта аренды).

Обязанность уплатить штраф возникает, если сторона, предоставившая недостоверные заверения, исходила из того, что контрагент будет полагаться на них, или имела разумные основания исходить из такого предположения (абз. 3 п. 1 ст. 431.2 ГК РФ). Если сторона дала недостоверные сведения при осуществлении предпринимательской деятельности, она должна будет уплатить штраф вне зависимости от того, было ли ей известно о недостоверности таких заверений (иное может быть предусмотрено соглашением сторон). В этом случае сторона, предоставившая недостоверные заверения, предполагается знавшей о том, что контрагент будет на них полагаться (п. 4 ст. 431.2 ГК РФ).

Размер штрафа

Размер штрафа может быть определен указанием либо конкретной суммы, подлежащей уплате в случае нарушения условий договора, либо способа ее расчета (например, 10 процентов от стоимости арендованного имущества).

——————————–

Примеры формулировки условия:

“Арендатор несет перед арендодателем ответственность за неисполнение обязанности по проведению текущего ремонта арендованного имущества в виде штрафа в размере (указывается сумма) рублей”.

“В случае просрочки предоставления имущества в пользование арендатору арендодатель обязан уплатить штраф в размере 5 (пяти процентов) от стоимости имущества”.

——————————–

Стороны договора вправе установить любой размер штрафа. Однако следует учитывать, что суд может уменьшить неустойку, если она явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства (п. 1 ст. 333 ГК РФ). Подробнее о возможности снижения судом размера данной выплаты см. п. 12.3 настоящих Рекомендаций.

Если в договоре аренды не согласовано условие о штрафе

В этом случае добросовестная сторона будет не вправе требовать уплаты штрафа за нарушение условий договора (ст. 331 ГК РФ).

12.3.2. Случаи уплаты пени по договору аренды и способы определения ее размера

Пеня – это определенная денежная сумма, подлежащая уплате должником за каждый день (час, месяц или иной период) просрочки исполнения обязательства. Для того чтобы условие о неустойке в виде пени было согласовано, необходимо прямо указать в договоре ее размер и период просрочки исполнения (день, неделя, месяц), за который она устанавливается.

Основания для начисления пени

Пеню можно установить в следующих случаях:

– нарушение срока внесения арендных платежей;

– нарушение срока передачи арендованного имущества арендатору;

– несвоевременный возврат арендованного имущества после окончания срока аренды;

– неисполнение любого иного обязательства в срок.

Подробнее о согласовании условия о неустойке за несвоевременный возврат арендованного имущества после окончания срока аренды см. п. 4.2.4 “Срок возврата арендованного имущества” настоящих Рекомендаций.

Размер пени

Стороны договора вправе определить любой размер пени. Однако следует учитывать, что суд может уменьшить неустойку, если она явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства (ст. 333 ГК РФ). Подробнее обо всех особенностях снижения судом данной выплаты см. п. 12.3 настоящих Рекомендаций.

Размер пени может быть определен различными способами:

1) указанием фиксированной суммы, начисляемой за каждый период просрочки. В этом случае необходимо определить:

– конкретную сумму, подлежащую начислению;

– период просрочки исполнения (день, неделя, месяц), за который она устанавливается.

——————————–

Пример формулировки условия:

“Арендодатель несет ответственность за просрочку передачи арендованного имущества арендатору в виде уплаты пени в размере (указывается сумма) за каждый день просрочки”;

——————————–

2) указанием на процент от определенной суммы, начисляемый за каждый период просрочки. В этом случае необходимо определить:

– проценты, подлежащие начислению;

– сумму, исходя из которой рассчитываются проценты. В качестве этой суммы может быть установлена, например, сумма просроченного платежа или стоимость арендованного имущества;

– период просрочки исполнения (день, неделя, месяц), за который начисляются проценты.

——————————–

Пример формулировки условия:

“При несвоевременном внесении арендной платы арендатор уплачивает арендодателю неустойку (пеню) в размере 0,1% от суммы просроченного платежа за каждый день просрочки”.

——————————–

Рекомендуется для каждого вида пени устанавливать один способ определения ее размера. Если в договоре установить сразу два способа определения размера пени за одно нарушение, суд может признать условие о размере пени несогласованным, что повлечет невозможность ее взыскания (см. Риск арендодателя 12.3.3).

Стороны договора вправе установить любой размер пени. Однако следует учитывать, что суд может уменьшить неустойку, если она явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства (п. 1 ст. 333 ГК РФ). Подробнее о возможности снижения судом размера данной выплаты см. п. 12.3 настоящих Рекомендаций.

Правомерно ли при просрочке внесения арендной платы начислять неустойку на сумму включенного в арендную плату НДС?

Ответ: Да, правомерно.

Обоснование: При взыскании неустойки за просрочку внесения арендной платы, в сумму которой включен НДС, неустойка начисляется в том числе и на сумму налога (Постановление ФАС Центрального округа от 21.01.2010 по делу N А68-2912/07-147/7 (Определением ВАС РФ от 26.07.2010 N ВАС-6552/10 отказано в передаче данного дела в Президиум ВАС РФ для пересмотра в порядке надзора), Постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 01.03.2010 по делу N А56-33400/2009). Данный вывод основан на правовой позиции, сформулированной в Постановлении Президиума ВАС РФ от 22.09.2009 N 5451/09 при разрешении вопроса о правомерности начисления процентов, предусмотренных ст. 395 ГК РФ, на сумму НДС. Согласно этой позиции НДС в силу п. 1 ст. 168 НК РФ является частью цены товаров (работ, услуг), подлежащей уплате по договору, поэтому обязанность по его уплате в составе цены не является публично-правовой. При просрочке оплаты должник применительно к НДС пользуется не суммой, подлежащей перечислению в бюджет, а денежными средствами кредитора. Соответственно, проценты должны начисляться и на ту часть долга, которая приходится на сумму налога.

Указанная позиция ВАС РФ может быть применена и в случае, когда арендодатель является плательщиком НДС, но по условиям договора налог не включен в арендную плату (см. судебный акт, в котором сделан аналогичный вывод при рассмотрении спора по договору поставки: Постановление ФАС Северо-Западного округа от 13.01.2011 по делу N А56-3564/2010 (Определением ВАС РФ от 21.04.2011 N ВАС-4938/11 отказано в передаче данного дела в Президиум ВАС РФ для пересмотра в порядке надзора)).

Вместе с тем если арендодатель освобожден от уплаты НДС, то пеня должна начисляться только на сумму основного долга (см. судебный акт, в котором сделан аналогичный вывод при рассмотрении спора по договору подряда: Постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 15.12.2009 по делу N А08-3540/2009-28).

Если размер пени не согласован

В таком случае условие о неустойке является несогласованным и стороны не вправе требовать ее уплаты (см. Риск арендодателя 12.3.4).

Если договором определен размер неустойки, но не установлен период просрочки, за который она взимается, такая неустойка будет расценена в качестве единовременного штрафа. Сторона в этом случае сможет взыскать неустойку только за один факт просрочки (см. практику, подтверждающую данный вывод в аналогичной ситуации по договору поставки: Постановление ФАС Центрального округа от 04.05.2007 по делу N А62-4475/2005).

Предельный размер пени

Для ограничения размера ответственности при установлении неустойки в форме пени стороны могут согласовать в договоре ее предельный размер (например, не более чем 10 процентов от суммы задолженности).

——————————–

Пример формулировки условия:

“За просрочку внесения арендной платы арендатор уплачивает арендодателю пеню в размере 0,1% от не уплаченной вовремя суммы за каждый день просрочки, но не более 10% суммы просроченного платежа”.

——————————–

Другим способом ограничения размера неустойки является установление предельного срока, за который она взимается (например, не более двух месяцев с момента наступления срока уплаты арендных платежей).

——————————–

Пример формулировки условия:

“За просрочку внесения арендной платы арендатор уплачивает арендодателю пеню в размере 0,1% от не уплаченной вовремя суммы за каждый день просрочки, но не более двух месяцев с момента наступления срока оплаты”.

——————————–

Внимание! Установление в договоре предельного размера пени не лишает суд права снизить ее величину, если он сочтет неустойку явно несоразмерной последствиям нарушения обязательства (п. 1 ст. 333 ГК РФ, п. 70 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24.03.2016 N 7). Подробнее о правилах снижения неустойки см. п. 12.3 настоящих Рекомендаций.

Если в договоре предельный размер пени не установлен

В этом случае неустойка будет взыскана полностью и рассчитана до момента исполнения обязательства исходя из условий, согласованных в договоре. Однако, если неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, она может быть снижена судом по правилам ст. 333 ГК РФ. Подробнее о снижении неустойки см. п. 12.3 настоящих Рекомендаций.

12.3.3. Валюта неустойки по договору аренды

Неустойка может быть установлена в рублях, иностранной валюте, условных денежных единицах (у. е.) и т.д.

В соответствии с п. 1 ст. 317, ст. 140 ГК РФ расчеты должны производиться только в рублях, за исключением случаев, установленных законом (п. 3 ст. 317 ГК РФ, Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 04.11.2002 N 70 “О применении арбитражными судами статей 140 и 317 Гражданского кодекса Российской Федерации”).

В связи с этим стороны должны обязательно согласовать курс, по которому неустойка будет пересчитана в рубли для осуществления оплаты (п. 2 ст. 317 ГК РФ). Подробнее об определении курса валют по отношению к рублю РФ см. п. 6.2.2 настоящих Рекомендаций.

Таким образом, независимо от того, в какой валюте установлена неустойка, ее уплата будет осуществляться в рублях РФ.

——————————–

Пример формулировки условия:

“Арендодатель несет перед арендатором ответственность за просрочку передачи арендованного имущества арендатору в виде штрафа в размере (указывается сумма) долларов США. Подлежащая взысканию сумма штрафа уплачивается в рублях и определяется по курсу рубля к доллару США на момент списания денежных средств с расчетного счета арендатора”.

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *