Расчет собственных средств застройщика

Автор: | 01.05.2019

Руководство по соблюдению обязательных требований Федерального закона от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации»

В связи с обращениями застройщиков, в соответствии с положениями пункта 2 части 2 статьи 8.2 Федерального закона «О защите прав юридических лиц и индивидуальных предпринимателей при осуществлении государственного контроля (надзора) и муниципального контроля» от 26.12.2008 года №294-ФЗ Инспекция информирует о следующем.

ВОПРОС: в случае, если основное общество имеет трехлетний опыт строительства и создаст дочернее общество с долей участия в уставном капитале в размере 100%, то такое дочернее общество, не имеющее требуемый Законом трехлетний опыт, при соблюдении иных установленных Законом требований, будет иметь право привлекать денежные средства участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирного дома на основании договора участия в долевом строительстве.

ОТВЕТ:

В соответствии с положениями статьи 2 Федерального закона № 214-ФЗ от 30.12.2004 года застройщик — хозяйственное общество: которое или основное общество которого либо любое из дочерних хозяйственных обществ основного общества имеет опыт (не менее трех лет) участия в строительстве (создании) многоквартирных домов общей площадью не менее десяти тысяч квадратных метров в совокупности, при наличии полученных в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности, разрешений на ввод в эксплуатацию таких многоквартирных домов в качестве застройщика, и (или) технического заказчика, и (или) генерального подрядчика в соответствии с договором строительного подряда; которое имеет в собственности или на праве аренды, на праве субаренды либо в предусмотренных Федеральным законом от 24 июля 2008 года N 161-ФЗ «О содействии развитию жилищного строительства» (далее — Федеральный закон «О содействии развитию жилищного строительства»), подпунктом 15 пункта 2 статьи 39.10 Земельного кодекса Российской Федерации случаях на праве безвозмездного пользования земельный участок и привлекает денежные средства участников долевого строительства в соответствии с настоящим Федеральным законом для строительства (создания) на этом земельном участке многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, за исключением объектов производственного назначения, на основании полученного разрешения на строительство; наименование которого содержит слова «специализированный застройщик». Под застройщиком также понимается некоммерческая организация, созданная в соответствии с Законом Российской Федерации от 15 апреля 1993 года N 4802-1 «О статусе столицы Российской Федерации».

Таким образом, застройщиком может являться как основное общество, так и дочернее общество, отвечающее требованиям законодательства, предъявляемым к застройщику.

ВОПРОС:

В соответствии с п.п. 1.1 ч. 1 ст. 3 Федерального закона № 214-ФЗ от 30.12.2004 года застройщик вправе привлекать денежные средства участников долевого строительства для строительства (создания) одного или нескольких многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, в состав которых входят объекты долевого строительства, в соответствии с проектной документацией при условии, что строительство (создание) указанных многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости осуществляется в пределах одного разрешения на строительство. Застройщик не вправе одновременно осуществлять строительство (создание) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости по нескольким разрешениям на строительство.

Имеет ли данная норма обратную силу в отношении ранее выданных (до 01.07.2018 года) разрешений на строительство.

ОТВЕТ:

В соответствии с ч.3 ст. 25 Федерального закона от 29.07.2017 N 218-ФЗ

«О публично-правовой компании по защите прав граждан — участников долевого строительства при несостоятельности (банкротстве) застройщиков и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее — Федеральный закон от 29.07.2017 года N 218-ФЗ) положения частей 1 — 2.6 статьи 3 применяются без учета изменений, внесенных Федеральным законом от 29.07.2017 года N 218-ФЗ, если разрешение на стро ительство получено до 1 июля 2018 года.

То есть, возможно осуществление строительство более одного дома, если разрешения на строительство по таким домам получено до 1 июля 2018 года.

ВОПРОС:

Что является собственными средствами застройщика? Целевые заемные средства можно считать собственными средствами? Чем подтверждать планируемую стоимость строительства? Можно ли собственные средства расходовать в процессе строительства на строительства?

ОТВЕТ:

В соответствии с ч. 2 ст. 3 Федерального закона № 214-ФЗ от 30.12.2004 года право на привлечение денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирного дома на основании договора участия в долевом строительстве имеет застройщик, отвечающий среди прочих следующему требованию: размер собственных средств застройщика должен составлять не менее чем десять процентов от планируемой стоимости строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, указанной в проектной декларации в соответствии с пунктом 10 части 1 статьи 21 настоящего Федерального закона (далее — проектная стоимость строительства). Порядок расчета собственных средств застройщика устанавливается Правительством Российской Федерации.

Порядок расчета собственных средств застройщика на сегодняшний день законодателем не определен, однако существует Проект Постановления Правительства РФ, подготовленный Минстроем России, «О порядке расчета собственных средств застройщика, имеющего право на привлечение денежных средств граждан для строительства (создания) многоквартирного дома на основании договора участия в долевом строительстве в соответствии с Федеральным законом «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», согласно которому предлагается следующая формула расчета собственных средств застройщика.

ССЗ = (Кап + Рез) – (НА + РИР + НПИ + МПИ + ФВВА + ПВА + ВОДС +ФВОА + ПОА),
Предлагается следующая формула расчета собственных средств застройщика.
ССЗ = (Кап + Рез) – (НА + РИР + НПИ + МПИ + ФВВА + ПВА + ВОДС +ФВОА + ПОА),
где:
ССЗ-собственные средства застройщика
Кап – капитал
Рез – резервы
НА – нематериальные активы
РИР – результаты исследований и разработок
НПИ – нематериальные поисковые активы
МПИ – материальные поисковые активы
ФВВО – финансовые вложения, внеоборотные активы
ПВА – прочие внеоборотные активы
ВОДС – вложения в объекты долевого строительства
ФВОА – финансовые вложения, оборотные активы (за исключением денежных эквивалентов)
ПОА – прочие оборотные активы.

Таким образом, целевые заемные средства собственными средствами не являются.
Периодичность расчета — ежеквартально. Расчет собственных средств застройщика производится на основании данных бухгалтерского учета и бухгалтерской (финансовой) отчетности застройщика. Указанная норма будет действовать только в отношении объектов, разрешения на строительство которых получено после 1 июля 2018 года.

При этом, собственные средства, составляющие десять процентов от проектной стоимости строительства, всегда должны быть у застройщика, то есть расходованию не подлежат.

ВОПРОС:

Чем отличается планируемая стоимость строительства от проектной стоимости строительства? Чем подтверждать проектную стоимость строительства? Можно ли денежные средства расходовать в процессе строительства на строительство?

ОТВЕТ:

В соответствии с п.п. 1.1 ч. 2 ст. 3 Федерального закона № 214-ФЗ от 30.12.2004 года размер собственных средств застройщика должен составлять не менее чем десять процентов от планируемой стоимости строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, указанной в проектной декларации в соответствии с пунктом 10 части 1 статьи 21 настоящего Федерального закона (далее — проектная стоимость строительства).

Проектная стоимость строительства подтверждается сводным сметным расчетом.

Денежные средства в размере не менее десяти процентов от проектной стоимости строительства, находящиеся на банковском счете застройщика, открытом в уполномоченном банке в соответствии с частью 2.3 статьи 3 Федерального закона № 214-ФЗ от 30.12.2004 года, могут расходоваться застройщиком на строительство.

ВОПРОС:

В соответствии с п.п. 1.3 п. 1 ч. 2 ст. 3 Федерального закона № 214-ФЗ от 30.12.2004 года право на привлечение денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирного дома на основании договора участия в долевом строительстве имеет застройщик, отвечающий среди прочих следующему требованию: отсутствуют обязательства по кредитам, займам, ссудам, за исключением целевых кредитов, связанных с привлечением денежных средств участников долевого строительства и со строительством (созданием) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости в пределах одного разрешения на строительство.

В случае если, основное общество имеет указанные обязательства, не влияет ли это на право дочернего общества – застройщика привлекать денежные средства участников долевого строительства? Имеет норма обратную силу в отношении ранее возникших непогашенных обязательств?

ОТВЕТ:

Все требования, предусмотренные ч. 2 ст. 3 Федерального закона № 214-ФЗ от 30.12.2004 года, предъявляются именно к застройщику, а не к его дочернему или основному обществу. И на момент обращения за выдачей заключения о соответствии застройщика и проектной декларации требованиям, установленным настоящим Федеральным законом, все требования законодательства, предъявляемые к застройщику, должны быть соблюдены.

Тем не менее, в соответствии с ч.3 ст. 25 Федерального закона от 29.07.2017 года N 218-ФЗ положения частей 1 — 2.6 статьи 3 применяются без учета изменений, внесенных Федеральным законом от 29.07.2017 года N 218-ФЗ, если разрешение на строительство получено до 1 июля 2018 года.

То есть данная норма не распространяется на застройщиков, осуществляющих строительство многоквартирных домов, по которым разрешение на строительство получено до 1 июля 2018 года.

ВОПРОС:

В соответствии с положениями ч. 2.3 ст. 3 Федерального закона № 214-ФЗ от 30.12.2004 года в целях осуществления деятельности, предусмотренной настоящим Федеральным законом, застройщик, технический заказчик, выполняющий работы в соответствии с договором, заключенным с застройщиком, и генеральный подрядчик, выполняющий работы в соответствии с договором строительного подряда, заключенным с застройщиком, обязаны открыть банковский счет в одном уполномоченном банке и осуществлять расчеты между собой только с использованием указанных счетов. Застройщик вправе иметь только один расчетный счет (далее — расчетный счет застройщика). Операции по списанию средств с банковского счета застройщика осуществляются уполномоченным банком в соответствии с требованиями, указанными в статье 18.2 настоящего Федерального закона.

В п. 3 ч. 8 ст. 15.4 также есть ограничение о ведении операций только с одного счета. Как быть, если уполномоченный банк не будет иметь право открывать счета эскроу?

ОТВЕТ:

В соответствии с ч. 3 статьи 15.5 Федерального закона № 214-ФЗ от 30.12.2004 года, право на открытие счетов экскроу для расчетов по договору участия в долевом строительства имеют банки, которые удовлетворяют установленным Правительством Российской Федерации требованиям к кредитным организациям. Центральный банк Российской Федерации ежеквартально размещает информацию о банках, имеющих право на открытие счетов эскроу для расчетов по договору участия в долевом строительстве, на своем официальном сайте в сети «Интернет».

Таким образом, при расчете по договорам участия в долевом строительстве через счета эскроу считаем целесообразным открывать расчетные счета застройщика, технического заказчика, выполняющего работы в соответствии с договором, заключенным с застройщиком, и генерального подрядчика, выполняющего работы в соответствии с договором строительного подряда, заключенным с застройщиком в одном из банков, который удовлетворяет установленным Правительством Российской Федерации требованиям к кредитным организациям.

Установлен порядок расчета собственных средств застройщика, привлекающего средства граждан и юридических лиц для долевого строительства объектов недвижимости

Постановление Правительства РФ от 11.06.2018 N 673 «Об утверждении Правил расчета собственных средств застройщика, имеющего право на привлечение денежных средств граждан и юридических лиц для строительства (создания) многоквартирных домов на основании договора участия в долевом строительстве в соответствии с Федеральным законом «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации»

В соответствии с Федеральным законом от 29.07.2017 N 218-ФЗ «О публично-правовой компании по защите прав граждан — участников долевого строительства при несостоятельности (банкротстве) застройщиков и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» в качестве одного из критериев, которым должен соответствовать застройщик, имеющий право привлекать средства для участия в долевом строительстве объектов недвижимости, является наличие у застройщика собственных средств в размере не менее 10% от планируемой стоимости строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, указанной в проектной декларации. Настоящим Постановлением определен порядок определения размера собственных средств застройщика.

Указывается, что размер собственных средств застройщика определяется как разница между величиной принимаемых к расчету активов застройщика и величиной принимаемых к расчету обязательств застройщика. Расчет собственных средств производится ежеквартально по данным бухгалтерского учета и бухгалтерской (финансовой) отчетности застройщика. При этом объекты бухгалтерского учета, учитываемые организацией на забалансовых счетах, при определении размера собственных средств к расчету не принимаются.

Постановлением определяются перечни активов и обязательств застройщика, принимаемые к расчету при определении размера собственных средств застройщика, и устанавливается, что активы и обязательства принимаются к расчету по стоимости, подлежащей отражению в бухгалтерском балансе застройщика (в нетто-оценке за вычетом регулирующих величин) исходя из правил оценки соответствующих статей бухгалтерского баланса.

Минстрой посчитает деньги застройщиков

Минстрой подготовил проект постановления Правительства РФ о порядке расчета собственных средств застройщика. Обновленный 214-ФЗ требует, чтобы у компании на счете было не менее 10% от стоимости строительства.

В прежней редакции закона речь шла о размере уставного капитала: чем больше компания строит, тем больше должен быть ее капитал. Теперь требования изменились.

В новой версии говорится о минимальном размере собственных средств застройщика: на счете компании должно быть не менее 10% от проектной стоимости строительства. Те, кто условие не выполнит, не смогут привлекать деньги дольщиков. Это требование вызвало массу нареканий и вопросов у самих девелоперов. Например, сумма должна иметься на дату составления проектной декларации или резервироваться на весь период строительства? Учитываются ли затраты на покупку участка и проектирование? Дело в том, что 10% свободных средств – это зачастую вся прибыль от предыдущего проекта. (Если он, конечно, был прибыльным.) «Заморозив» эти деньги, застройщик не сможет купить новый участок.

Минстрой предложил свой вариант расчетов, и он довольно жесткий. По мнению чиновников, чтобы определить размер собственных средств застройщика, надо сложить его капитал и резервы, а затем вычесть много всего: нематериальные активы, результаты исследований и разработок, поисковые активы, доходные вложения в материальные ценности, финансовые вложения, прочие внеоборотные активы (за исключением вложений в объекты долевого строительства), финансовые вложения (за исключением денежных эквивалентов) и прочие оборотные активы. Результат сложения и вычитания и будет равен собственным свободным средствам.

Расчет застройщики должны проводить ежеквартально, на основе данных бухучета и финансовой отчетности.

Пока это только проект документа. Еще есть шанс убедить чиновников его исправить. Кроме того, новые требования распространяются на объекты, строительство которых начнется после 1 июля 2018 года. Однако в Госдуме поговаривают о том, чтобы на полгода сократить этот срок.

Новости строительства | Строительство в России

Застройщикам рассказали, как рассчитать размер собственных средств по новому закону

Для привлечения средств участников долевого строительства по объектам, разрешение на строительство которых получено после 1 июля 2018 года, застройщик должен отвечать определенным требованиям. Так, размер собственных средств должен составлять не менее чем 10% от планируемой стоимости возведения многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, указанной в проектной декларации.
Установлено, что данный показатель определяется ежеквартально по данным бухгалтерского учета и бухгалтерской (финансовой) отчетности застройщика как разница между активами и обязательствами субъекта. Определены их перечни.
Принимаемые к расчету активы включают следующие активы застройщика:
а) затраты на приобретение земельных участков (прав на земельные участки) и иные фактические затраты застройщика, связанные со строительством (созданием) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, в состав которых входят объекты долевого строительства, и предусмотренные частью 1 статьи 18 ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ»;
б) дебиторская задолженность по налогам, сборам и иным обязательным платежам, уплачиваемым в соответствующий бюджет бюджетной системы РФ, государственные внебюджетные фонды;
в) имущество, принятое к бухгалтерскому учету в качестве основных средств или запасов, возникшее в результате понесенных затрат, указанных в подпункте «а»;
г) дебиторская задолженность по авансам, уплаченным в составе затрат, указанных в подпункте «а»;
д) дебиторская задолженность, возникающая вследствие заключаемых договоров, предусматривающих оплату расходов, в том числе расходов на рекламу, коммунальные услуги, услуги связи, затрат, связанных с арендой нежилого помещения, в целях обеспечения деятельности застройщика;
е) дебиторская задолженность участников долевого строительства по уплате цены договора участия в долевом строительстве;
ж) предъявленные застройщику поставщиками (подрядчиками, исполнителями) суммы налога на добавленную стоимость, подлежащие вычету в будущих периодах;
з) денежные средства на счетах, открытых в уполномоченном банке, соответствующем положениям пункта 3 статьи 2 ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ», а также дебиторская задолженность по уплате процентов, начисленных на остаток на таких счетах.
Принимаемые к расчету обязательства включают все обязательства застройщика, за исключением:
а) доходов будущих периодов, признанных застройщиком в связи с получением государственной помощи, а также в связи с безвозмездным получением имущества;
б) отложенных налоговых обязательств.
Активы и обязательства принимаются по стоимости, отражаемой в бухгалтерском балансе застройщика (в нетто-оценке за вычетом регулирующих величин).

Последние новости

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *