Разрешение на ввод

Автор: | 03.05.2019

Основания для продления

Известно, что по законодательству строительная компания вправе прийти в уполномоченный орган и подать заявку о периоде действия одобрительной документации. При этом бывают ситуации, когда административные органы отказывают в предоставлении услуги или отменяют уже выданное раньше разрешение. В том или ином случае строительной компании приходится обращаться в суд для защиты собственных прав.

В ГрК РФ (в статье 5) легко найти нюансы продления просроченного разрешения на строительство. Причины таких действий должны подтверждаться на официальном уровне, чтобы избежать отказа от уполномоченных органов. Оптимальный вариант — передать документацию, свидетельствующую о начале строительных работ. После этого сотрудники уполномоченной структуры приступают к изучению оснований для продления.

При возникновении препятствий, не позволяющих застройщику приступить к работам, вероятность отказа минимальна. Но это актуально при условии, если причины возникших проблем не зависели от строительной компании. Многие считают, что недостаток финансирования — достаточная причина для замораживания стройки. Это не так. При наличии такого объяснения автоматическое продление разрешения на строительство, если оно просрочено, исключено.

Тонкости оформления

Несмотря на прозрачность законодательства, многие застройщики не знают, что делать, если просрочено разрешение на строительство. Для начала стоит прийти в уполномоченный орган архитектуры и подать заявку. Сделать это можно лично, через Интернет или МФЦ (при наличии такой услуги). Если исходить из ГрК РФ заявителям доступно продление срока действия в автоматическом режиме на 1,5 года и более. Допускается продолжение работ по строительству и восстановлению в течение 10 суток с момента появления обстоятельств, не дающих закончить работы.

Если срок разрешения на строительство истек, заявитель с большой вероятностью получит отказ в продлении. По законодательству застройщик должен предупредить о намерении за 60 суток и не позже. Кроме заявки подается пакет разрешительной документации.

Что касается заявления, оно оформляется по стандартной форме. Здесь жесткие требования отсутствуют, но некоторые нюансы должны быть отражены в документации:

  • Орган, куда передается заявка.
  • Реквизиты гражданина (физлица) или компании.
  • Сведения о проектно-сметной документации.
  • Информация о государственном контракте и допуске.
  • Данные о субъекте, ответственном за выполнение строительных работ.

В заявлении также указывается день выданного разрешения, номер и подпись.

Что говорит судебная практика?

По законодательству (ГрК РФ, статья 51, части 20) период действия разрешения можно продлить, если заявитель предупредил уполномоченную структуру о своем намерении за 60 суток и более. Если срок, одобряющий начало строительства закончился, или застройщик так и не приступил к выполнению задач, вероятность отказа близится к 100%.

Если заявку о продлении подается строительная компания, которая привлекает покупателей по ДДУ, к заявке прикладываются соглашение о поручительстве со стороны банковского учреждения. Такой документ играет роль гарантии на случай, если застройщик по какой-либо причине не справится с взятыми на него обязательствами.

Таким образом, для успешного продления одобрительной документации необходимо:

  • Передать заявку в срок до 60 суток до завершения действия переданного ранее разрешения.
  • Начать строительство до передачи заявления.

Если упомянутые правила нарушены, к примеру, срок действия документа истек, или работы по возведению объекта не начаты, разрешение на строительство не выдается.

Бывают ситуации, когда административный орган отказывает по иной причине. К примеру, не удается продлить период действия разрешительной документации из-за отсутствия бумаг о начале строительства. Иногда требуется документация, подтверждающая приемку выполненных работ по 0-му циклу или о наличии затрат. В такой ситуации можно обратиться в судебный орган для защиты интересов. При этом дело можно выиграть, если подтвердить документально факт начала строительных работ. Подтверждением может быть передача спутниковых снимков.

В рассмотренном выше случае судебный орган стал на сторону строительной компании. В результате застройщику удалось доказать, что в виде подтверждения могут использоваться любые документы, подтверждающие факт начала строительных работ.

Что в итоге?

Если исходить из судебной практики, когда закончился срок разрешения на строительство или застройщик не вложился в 60-дневный период, это не является достаточным основанием для отказа. Что касается случаев, когда строительная компания не начала возведение объекта, отказ выдается почти во всех случаях.

Отдельного внимания заслуживают ситуации, когда просрочено разрешение на строительство частного дома или иного объекта. Рассмотренные случаи показывают, что даже при начале строительства одобрительная документация часто не продляется. Уполномоченные органы ссылаются на тот факт, что срок действия закончился, а продление срока в законодательстве не предусмотрен.

Здесь возникает противоречивая ситуация. С одной стороны, реальных оснований для отказа в выдаче разрешения нет, а с другой — застройщик нарушил 60-дневный срок. Большое значение имеет и тот факт, когда закончился срок действия одобрительной документации.

Что касается отмены разрешения, этот процесс вероятен в редких случаях. По законодательству местные органы власти не вправе одобрять или отказывать в выдаче разрешительной документации по собственной инициативе. С учетом действующих правил разрешение на строительство может быть отменено в таких ситуациях:

  • Принудительное прекращение права владения ЗУ.
  • Отказ от права владения или иных прав в отношении надела.
  • Расторжение арендного соглашения.
  • Приостановка прав пользования ЗУ, которое выдано для начала строительных или реконструкционных работ.

Таким образом, уполномоченные структуры вправе отказать в продлении периода действия разрешения. При этом нарушение 60-дневного срока (просрочка) не является достаточным основанием, чтобы отказать в продлении. Если же этот фактор совмещается с отсутствием строительных работ, продление исключено. Все процедуры придется проходить заново.

Любой собственник земельного участка, предназначенного для строительства, задумывается о том, с чего начать стройку.

Практика показывает, что первое, о чем должен задуматься владелец участка — вовсе не фундамент, не внешний вид и даже не план здания.

Главное, что должен сделать собственник перед началом строительства — это получить разрешение на него. Кто выдает разрешение на строительство?

Что делать, если не приходят квитанции на оплату налога на приватизированную квартиру? Ответ узнайте прямо сейчас.

В каких случаях не требуется?

На какие объекты не требуется получать разрешение на строительство? Можно не получать данное разрешение, если:

  1. Планируется строительство личного гаража, который не будет использоваться в коммерческих целях.
  2. Строительство осуществляется на садовом либо дачном участке.
  3. Строятся некапитальные (временные) промышленные объекты строительства (павильоны, киоски и т.д.)
  4. В построенный объект вносятся незначительные изменения.
  5. Осуществляется строительство вспомогательных сооружений и строений, обслуживающими капитальное здание.
  6. Происходит капитальный ремонт зданий.
  7. На строительство определенных категорий газопроводов.
  8. В иных случаях, предусмотренных Градостроительным кодексом РФ.

Кроме того, при строительстве дачного или садового дома также не требуется получение разрешения, так как садовые товарищества и дачные кооперативы являются юридическими лицами.

Местные власти могут устанавливать положения, при которых не требуется получать разрешение на строительство и ввод в эксплуатацию, например:

  • переустройство нежилых зданий;
  • устройство проемов в перекрытиях, в том числе сооружение дополнительных лестниц;
  • устройство новых и заделка имеющихся оконных проемов и другие случаи, регламентируемые местными органами власти.

Срок действия

Сроки действия разрешения установлены Градостроительным кодексом РФ, но могут быть изменены законами и постановлениями субъектов РФ.

Срок действия разрешения на ИЖС составляет 10 лет.

При этом в Москве и Московской области разрешение действует в течение 3 лет, до истечения которых должна пройти приемка в эксплуатацию объекта.

При строительстве объектов, не относящихся к объектам ИЖС, срок действия разрешения устанавливается проектной декларацией, в ней указывается время, к которому объект должен быть построен и введен в эксплуатацию.

Если в течение действующего срока закончить строительство не удалось, то можно получить продление (пролонгацию) сроков действия разрешения.

Максимальное время действия пролонгации составляет 3 года, в течение которых требуется закончить строительство и ввести объект в эксплуатацию. Как продлить?

Для продления разрешения на строительство понадобится следующий пакет документов:

  • разрешение на строительство, полученное ранее;
  • паспорт;
  • акт о состоянии стройки;
  • заявление на продление срока действия разрешения.

Важным фактором является начало возведения строительного объекта на земельном участке. Если в течение времени действия разрешения строительство не начиналось, то в продлении разрешения будет отказано.

Акт о состоянии стройки удостоверяет факт, что строительство начато.

Акт выдает комиссия, заявление на приезд которой подается в администрации муниципального образования.

Другим немаловажным фактором для продления является срок подачи заявления на продление.

Документы и заявление требуется подать минимум за 10 дней до окончания действия разрешения, в обратном случае в пролонгации может быть отказано.

Что делать, если закончился?

Сколько раз можно продлевать разрешение на строительство?

В случае, если срок действующего разрешения на строительство закончился, а строительство не начиналось, то в продлении будет отказано.

Если строительство объекта начато, то у застройщика есть 2 варианта действия:

  1. Застройщик может получить новое разрешение на строительство с прохождением всех процедур заново.
  2. Застройщик (собственник) имеет право обратиться в суд с иском к органу, выдающему разрешения. Практика показывает, что суды часто встают на сторону застройщика и обязывают органы власти муниципального образования продлевать разрешения.

Российское законодательство довольно лояльно относится к застройщикам ИЖС, сроки их разрешений на строительство увеличены до 10 лет и не ограничены проектной декларацией.

При строительстве многоквартирных домов и застройке, осуществляемой юридическими лицами, условия намного строже, для получения разрешения требуется намного больше времени и потраченных усилий.

О том, как получить разрешение на строительство, вы можете узнать из видео:

Апелляционное определение № 33-3263/2015 от 27 мая 2015 г. по делу № 33-3263/2015

Омский областной суд (Омская область) — Гражданское Суть спора: Жалобы на неправ. дейст. (безд.) — органов государственной власти, органов местного самоуправления Председательствующий: Мешалова С.С. Дело № 33-3263/2015

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

Судебная коллегия по административным делам Омского областного суда в составе
председательствующего Латышенко Н.Ф.,
судей областного суда Иволгиной Н.В., Старостиной Г.Г.,
при секретаре Матюхиной К.В.,
рассмотрела в судебном заседании 27 мая 2015 года дело по апелляционной жалобе представителя Администрации Муромцевского муниципального района Подойницина Г.Г. на решение Муромцевского районного суда Омской области от 19 марта 2015 года, которым признано незаконным постановление Администрации Муромцевского муниципального района Омской области от «Об отмене разрешения № от на ввод объекта в эксплуатацию».
Заслушав доклад судьи областного суда Латышенко Н.Ф., судебная коллегия
установила:
Крылов И.К. обратился в суд с заявлением о признании незаконным постановления Администрации Муромцевского муниципального района Омской области от года № «Об отмене разрешения № от года на ввод объекта в эксплуатацию».
В обоснование требований указал, что года ему было выдано разрешение № на ввод эксплуатацию автозаправочной станции, расположенной по адресу: , затем свидетельство о праве собственности на многотопливную АЗС на 135 заправок в сутки, расположенную по указанному адресу, и свидетельство о праве собственности на земельный участок, на котором она расположена.
года Администрацией Муромцевского муниципального района Омской области было вынесено постановление № об отмене разрешения на ввод объекта в эксплуатацию.
Полагал, что спорное постановление является основанием для незаконного лишения его права собственности на принадлежащие ему объекты недвижимости, нарушает его права как собственника и создает препятствия к осуществлению им как гражданином его прав и свобод. Градостроительный кодекс Российской Федерации не содержит оснований и порядка отмены ранее выданных разрешений на строительство и ввод объектов в эксплуатацию. Орган местного самоуправления не вправе отменить разрешение на ввод объекта в эксплуатацию, если на основании разрешения было зарегистрировано право собственности на указанный объект недвижимости.
На основании изложенного просил признать оспариваемое им постановление незаконным.
В судебном заседании Крылов И.К. и его представитель Непокрытова Е.В. заявленные требования с учетом дополнений поддержали.
Представитель Администрации Муромцевского муниципального района Омской области просил в удовлетворении заявленных требований отказать. Полагал, что администрация имеет полномочия на отмену выданного разрешения на ввод объекта в эксплуатацию согласно ст. 48 ФЗ «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации» в целях приведения соответствующего акта в соответствии с федеральным законодательством на основании поступивших материалов проверки надзорных органов. При отмене указанного разрешения право собственности заявителя не затрагивается, он не лишен возможности обратиться вновь за выдачей разрешения.
Судом постановлено изложенное выше решение.
В апелляционной жалобе представитель Администрации Муромцевского муниципального района просит решение суда отменить, принять новое. Указывает, что поводом принятия оспариваемого постановления явилось представление прокурора Муромцевского района Омской области от года № вынесенное на основании результатов прокурорской проверки по обращению начальника главного государственного строительного надзора и государственной экспертизы Омской области. Поводом для такого обращения послужили результаты проведения выездной плановой проверки в , где было выявлено, что действующая «многотопливная АЗС на 135 заправок в сутки» эксплуатируется без разрешения, так как фактически объект капитального строительства не соответствует проектной документации. Отменяя оспариваемое заявителем постановление, Администрация Муромцевского муниципального района Омской области привела свои действия в соответствие с требованиями законодательства, а именно ст. 7 ФЗ «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации». Указывает, что утверждение о невозможности органа местного самоуправления отменить разрешение на строительство и ввод в эксплуатацию на законе не основано и заявитель не представил доказательств того, какие права были нарушены принятым администрацией постановлением. Доводы заявителя о неполучении им предписаний об устранении выявленных нарушений опровергается определением Арбитражного суда Омской области от года. Также указывает, что Крылов И.К. имеет возможность обратиться повторно в Администрацию Муромцевского муниципального района Омской области с заявлением о выдаче разрешения на ввод в эксплуатацию стационарной АЗС на 135 заправок в сутки.
В возражениях на апелляционную жалобу Крылов И.К. полагает решение законным и обоснованным, а апелляционную жалобу не подлежащей удовлетворению. Указывает, что ст. 55 Градостроительного кодекса Российской Федерации не предусматривает права органа местного самоуправления на отмену или признание недействительным (аннулирование) в административном порядке выданного лицу разрешения на ввод построенного или реконструированного объекта капитального строительства в эксплуатацию при отсутствии соответствующего решения суда. Полагает, что допущенные при получении разрешения на ввод объекта в эксплуатацию нарушения могли являться основанием для отказа в выдаче разрешения на ввод объектов в эксплуатацию, но не признания недействительными (отмене) ранее выданных разрешений, в том числе при том положении, что на основании такого разрешения было зарегистрировано право собственности на объект недвижимости. Полагает, что разрешение такого вопроса в административном порядке не допускается. Также указывает, что в представлении прокурора Муромцевского района Омской области, на которое ссылается Администрация в своих доводах, прямого указания на отмену акта ввода объекта в эксплуатацию не имеется. Полагает, что ошибка была допущена Администрацией при выдаче акта ввода в эксплуатацию и его вина в указанном отсутствует.
Лица, участвующие в дела, надлежащим образом извещены о времени и месте рассмотрения дела в апелляционном порядке (л.д. ).
Представитель Администрации Муромцевского муниципального района Омской области представил ходатайство о рассмотрении дела в свое отсутствие.
Представитель Крылова И.К. — Непокрытова Е. В. приняла участие в судебном заседании.
Проверив материалы дела, обсудив доводы жалобы, заслушав представителя Крылова И.К., судебная коллегия не находит оснований для отмены обжалуемого судебного постановления.
Как установлено судом и следует из материалов дела, года Крылову И.К. комитетом по строительству, архитектуре и ЖКХ Администрации Муромцевского муниципального района Омской области на основании его заявления (л.д. ) было выдано разрешение № на строительство АЗС на 135 заправок в сутки по адресу: . (л.д.); года — разрешение № на ввод указанной АЗС в эксплуатацию (л.д.).
года постановлением № Администрация Муромцевского муниципального района Омской области отменила разрешение № от года как противоречащее ст. 55 Градостроительного кодекса Российской Федерации (л.д. ).
Основанием для вынесения указанного постановления послужило представление об устранении нарушений градостроительного законодательства, вынесенное года прокуратурой Муромцевского района Омской области, где указывалось, что Крылову И.К. было выдано разрешение на строительство традиционной АЗС на 135 заправок в сутки № , однако разрешение на ввод в эксплуатацию было выдано на многотопливную АЗС на 135 заправок в сутки № .
Таким образом разрешение на ввод в эксплуатацию многотопливной АЗС на 135 заправок в сутки № было выдано при отсутствии заключения органа государственного строительного надзора о соответствии построенного, реконструированного объекта капитального строительства требованиям технических регламентов и проектной документации, в том числе требованиям оснащенности объекта капитального строительства приборами учета используемых энергетических ресурсов.
Не согласившись с законностью данного постановления, Крылов И.К. обратился в суд.
Суд первой инстанции, удовлетворяя требования заявителя, исходил из следующего.
Выдача разрешений на ввод объектов в эксплуатацию при осуществлении строительства, реконструкции, капитального ремонта объектов капитального строительства, расположенных на территориях поселений, относится к полномочиям органов местного самоуправления поселений в области градостроительной деятельности (п. 5 ч. 1 ст. 8 Градостроительного кодекса Российской Федерации).
В силу пункта 1 статьи 25 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» право собственности на созданный объект недвижимого имущества регистрируется на основании правоустанавливающего документа на земельный участок, на котором расположен этот объект недвижимого имущества, а также разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, если в соответствии с законодательством Российской Федерации требуется получение такого разрешения.
Таким образом, разрешение на ввод объекта в эксплуатацию является правоустанавливающим документом, с которым закон связывает возникновение прав собственности.
Согласно ч. 1 ст. 48 Федерального закона от 06.10.2003г. № 131-ФЗ «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации» муниципальные правовые акты могут быть отменены или их действие может быть приостановлено органами местного самоуправления или должностными лицами местного самоуправления, принявшими (издавшими) соответствующий муниципальный правовой акт.
Исходя из содержания данной нормы орган местного самоуправления вправе в порядке самоконтроля отменить ранее принятый им ненормативный правовой акт в случае выявления его противоречия закону. В свою очередь, отменяющий акт органа местного самоуправления должен соответствовать закону, то есть быть обоснованным и не нарушать законных прав граждан и организаций. При этом реализация органами местного самоуправления предоставленных законом полномочий не может ставиться в зависимость исключительно от усмотрения данных органов.
В то же время орган местного самоуправления, вопреки доводам жалобы, не вправе отменить указанные разрешения, если на их основании было зарегистрировано право собственности на объект недвижимости, вовлеченного в гражданский оборот. Возникшие в данном случае гражданские права могут быть оспорены только в судебном порядке, возможность решения этого вопроса в административном порядке законодательством не допускается.
Исходя из материалов дела, года на основании разрешения № от года многотопливная АЗС на 135 заправок в сутки, расположенная по адресу: , была зарегистрирована на праве собственности за Крыловым И.К. (л.д. ).
года на основании постановления Администрации Муромцевского муниципального района Омской области № от . «О предоставлении гражданам в собственность земельных участков», договора купли-продажи земельного участка № от года за Крыловым И.К. на праве собственности был зарегистрирован земельный участок, расположенный по тому же адресу (л.д. ).
В соответствии с ч. 1 ст. 2 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним — юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.
Таким образом, поскольку право собственности заявителя, зарегистрированное в установленном законном порядке, возникло на основании разрешения № на ввод АЗС в эксплуатацию, то отмена данного разрешения в административном порядке будет являться прямым нарушением прав заинтересованного лица на принадлежащее ему недвижимое имущество, поскольку оспаривание зарегистрированного права подлежит разрешению исключительно в судебном порядке.
Также судебной коллегией было учтено то обстоятельство, что в Муромцевском районном суде Омской области было рассмотрено дело по заявлению Крылова И.К. к Администрации Муромцевского муниципального района Омской области, Государственному БТИ Омской области, Министерству имущественных отношений Омской области, ГП Омской области «Омский центр технической инвентаризации и землеустройства» (ГП «Омский центр ТИЗ») о признании внесения недостоверных сведений в техническую документацию (акт ввода в эксплуатацию) и года требования Крылова И.К. были удовлетворены (решение не вступило в законную силу).
При таких обстоятельствах оспариваемое заявителем постановление органа местного самоуправления не может быть признано законным, следовательно, суд первой инстанции правомерно удовлетворил заявленные требования.
Указание на то, что поводом принятия оспариваемого постановления является представление прокурора Муромцевского района Омской области от года № , само по себе не возлагает на орган, принявший оспариваемый акт, обязанности по его отмене или изменению.
Суждение о возможности повторного обращения в Администрацию Муромцевского муниципального района Омской области с заявлением о выдаче разрешения на ввод в эксплуатацию стационарной АЗС выводов суда о незаконности постановления от года № Администрация Муромцевского муниципального района Омской области не опровергает.
Ссылка на определение Арбитражного суда Омской области от года, свидетельствующего о получении заявителем предписания об устранении выявленных нарушений, правового значения для разрешения настоящего дела не имеет.
Доводы жалобы не влияют на вышеуказанные выводы суда и не содержат оснований, влекущих отмену решения суда. Сама по себе иная оценка автором жалобы представленных доказательств и норм действующего законодательства не может служить основанием к отмене правильного по существу решения.
При таких обстоятельствах судебная коллегия не находит оснований для отмены состоявшегося по делу судебного решения по доводам апелляционной жалобы, в связи с чем его следует признать законным и обоснованным.
Руководствуясь ст. ст. 328, 329 ГПК Российской Федерации, судебная коллегия
определила:
решение Муромцевского районного суда Омской области от 19 марта 2015 года оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.
Председательствующий
Судьи

Суд:

Омский областной суд (Омская область)

Истцы:

Крылов И.К.

Судьи дела:

Латышенко Нина Федоровна (судья)

Отмена разрешения на ввод в эксплуатацию

Постановление Федерального арбитражного суда Волго-Вятского округа
от 21 декабря 2007 г. N А28-4407/2007-125/22
Федеральный арбитражный суд Волго-Вятского округа в составе:
председательствующего Павлова В.Ю.,
судей Апряткиной Г.С., Шишкиной Е.Н.
при участии представителей
от истца: Алейниковой О.В. по доверенности от 01.03.2007 (в судебном заседании 17.12.2007),
от ответчиков: ООО «Кировский Домостроитель» — Кормишиной Л.П. по доверенности 02.12.2007; от ООО «Киров-Спорт» — Окуловой В.А. по доверенности от 15.11.2007,
от третьего лица: ООО «Кировспецмонтаж» — Кутериной Л.А. по доверенности от 12.09.2006
рассмотрел в судебном заседании кассационные жалобы ответчиков — общества с ограниченной ответственностью «Кировский Домостроитель» и общества с ограниченной ответственностью «Киров-Спорт» на постановление Второго арбитражного апелляционного суда от 25.10.2007 по делу N А28-4407/2007-125/22 Арбитражного суда Кировской области, принятое судьями Поляковой С.Г., Губиной Л.В., Пуртовой Т.Е., по иску муниципального образования «Город Киров» в лице администрации города Кирова к обществу с ограниченной ответственностью «Киров-Спорт» и обществу с ограниченной ответственностью «Кировский Домостроитель» о признании недействительными государственной регистрации права и договора, третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований на предмет спора, — Управление Федеральной регистрационной службы по Кировской области, Кировское областное государственной унитарное предприятие «Бюро технической инвентаризации», общество с ограниченной ответственностью «Кировспецмонтаж», и установил:
муниципальное образование «Город Киров» в лице администрации города Кирова (далее Администрация) обратилось в Арбитражный суд Кировской области с иском (уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации) к обществу с ограниченной ответственностью «Киров-Спорт» (далее ООО «Киров-Спорт») и обществу с ограниченной ответственностью «Кировский Домостроитель» (далее ООО «Кировский Домостроитель») о признании недействительным зарегистрированного за ООО «Киров-Спорт» права собственности на сооружение дорожного хозяйства — открытую автостоянку, расположенную по адресу: город Киров, северо-западная часть перекрестка улиц Воровского — Ульяновской; о признании недействительным договора купли-продажи от 17.04.2007, заключенного между ООО «Киров-Спорт» и ООО «Кировский Домостроитель»; признании недействительной государственной регистрации права собственности ООО «Кировский Домостроитель» на данный объект.
Исковые требования основаны на статьях 128, 130, 167 и 168 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьях 2, 17 и 25 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее Закон о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним) и статье 55 Градостроительного кодекса Российской Федерации и мотивированы тем, что регистрация права собственности ООО «Киров-Спорт» на спорный объект произведена с нарушением действующего законодательства, так как предметом регистрации явилось движимое имущество — автостоянка, которое регистрации не подлежит. Договор купли-продажи от 17.04.2007, заключенный между ответчиками является ничтожным, а государственная регистрация права собственности ООО «Кировский Домостроитель» на указанный объект недействительна и привела к нарушению прав и законных интересов истца, поскольку ответчик имеет право приватизировать земельный участок, занятый под автостоянку.
К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований на предмет спора, привлечены Управление Федеральной регистрационной службы по Кировской области (далее Управление), Кировское областное государственной унитарное предприятие «Бюро технической инвентаризации» (далее Предприятие), общество с ограниченной ответственностью «Кировспецмонтаж» (далее ООО «Кировспецмонтаж»).
Арбитражный суд Кировской области руководствуясь пунктом 2 статьи 167, статьей 168 и пунктом 1 статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации решением от 07.08.2007 отказал в удовлетворении заявленных требований. Суд пришел к выводу о том, что последствия недействительности сделки такого последствия, как признание недействительной регистрации права не предусматривает, указав также, что истец не доказал несоответствие спорного договора действующему законодательству и нарушение его прав и законных интересов, регистрацией оспариваемого права собственности.
Второй арбитражный апелляционный суд постановлением от 25.10.2007 изменил решение суда первой инстанции, удовлетворив исковые требования Администрации частично. Суд признал договор купли-продажи недвижимости от 17.04.2007 и государственную регистрацию права собственности ООО «Кировский Домостроитель» на спорный объект недвижимости недействительными. Сославшись на пункт 1 статьи 130, пункт 1 статьи 166 и статьи 167, 168 и 549 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьи 2 и 17 Закона о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, суд пришел к выводу о том, что предмет договора купли-продажи от 17.04.2007 (автостоянка) к недвижимому имуществу не относится, в силу отсутствия признаков, предусмотренных законом для объектов недвижимости, поэтому предметом указанного договора не может являться, что влечет недействительность данного договора и зарегистрированного на его основании за ООО «Кировский Домостроитель» права собственности на открытую автостоянку. В признании недействительным зарегистрированного права собственности ООО «Киров-Спорт» на данный объект отказано.
Не согласившись с постановлением, ООО «Киров-Спорт» и ООО «Кировский Домостроитель» обратились в Федеральный арбитражный суд Волго-Вятского округа с кассационными жалобами, в которых просят отменить судебный акт в связи с неправильным применением норм материального права.
По мнению заявителей, вывод суда апелляционной инстанции о том, что объект договора купли-продажи от 17.04.2007 — открытая автостоянка — не относится к недвижимому имуществу, является необоснованным. Суд дал ненадлежащую оценку представленным в материалы дела доказательствам (акту осмотра автостоянки от 09.04.2007, заключению от 28.05.2007 и заключению по осмотру автостоянки от 20.03.2007), что явилось причиной указанного ошибочного вывода. ООО «Киров-Спорт» ссылается на то, что суд неправильно истолковал распоряжение Администрации от 11.10.1999 N 3230, технический паспорт от 30.01.2007 и разрешение на ввод в эксплуатацию от 13.02.2007 и сделал неверный вывод о несоблюдении Обществом порядка ввода автостоянки в эксплуатацию. Кроме того, ООО «Киров-Спорт» полагает, что в соответствии с решением суда по данному делу, оно является законным владельцем автостоянки, поскольку в этой части в удовлетворении исковых требований отказано.
Заявители в судебном заседании поддержали доводы кассационных жалоб.
Истец и третье лицо просили оставить постановление без изменения.
В судебном заседании объявлялся перерыв до 16 часов 30 минут 21.12.2007 в соответствии со статьей 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Законность оспариваемого судебного акта проверена Федеральным арбитражным судом Волго-Вятского округа в порядке, установленном в статьях 274, 284 и 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Изучив материалы дела и заслушав представителей сторон, окружной суд не усмотрел оснований для отмены обжалуемого судебного акта в силу следующего.
Как видно из документов и установил суд, Администрация издала распоряжение от 11.10.1999 N 3230 «О предоставлении земельного участка N У0129-038 ООО «Киров-Спорт» в аренду для строительства платной автостоянки на северо-западной части перекрестка улиц Воровского — Ульяновской», установив временно-разрешенное целевое использование земельного участка.
Во исполнение указанного распоряжения Администрация (арендодатель) и ООО «Киров-Спорт» (арендатор) заключили договор аренды земельного участка, расположенного по указанному адресу.
По условиям данного договора, арендодатель передает, а арендатор принимает в аренду с 01.11.1999 по 31.12.2000 земельный участок N У0129038 в зоне градостроительной ценности N 20 по адресу: северо-западная часть перекрестка улицы Воровского и улицы Ульяновской площадью 8 928 квадратных метров с границами, указанными в плане предоставляемого участка (приложение N 1 к распоряжению Администрации города Кирова от 11.10.1999 N 3230). Присвоен кадастровый номер 43:40:000129:0004.
Срок действия данного договора истек 31.12.2000, однако ни одна из сторон не заявила о его расторжении, в связи с чем арбитражный суд пришел к выводу о пролонгировании договора на неопределенный срок.
Предприятие 13.02.2007 изготовило технический паспорт на открытую стоянку, расположенную по адресу: город Киров, северо-западная часть перекрестка улиц Воровского — Ульяновской, а Территориальное управление по Ленинскому району администрации города Кирова 13.02.2007 выдало разрешение N 81 на ввод объекта капитального строительства в эксплуатацию — стоянки открытого типа для хранения автомобилей, расположенной по адресу: город Киров, северо-западная часть перекрестка улиц Воровского — Ульяновской.
На основании указанного разрешения ООО «Киров-Спорт» зарегистрировало право собственности на сооружение дорожного хозяйства — открытую автостоянку, в подтверждение чего получило свидетельство о государственной регистрации права от 21.03.2007, серия 43 N АБ 053701.
ООО «Киров-Спорт» (продавец) и ООО «Кировский Домостроитель» (покупатель) заключили договор купли-продажи от 17.04.2007, в соответствии с которым продавец произвел отчуждение автостоянки в собственность покупателя.
В пунктах 1.1 и 1.2 данного договора указано, что продавец передает в собственность покупателя: сооружение дорожного хозяйства — открытую автостоянку, далее именуемая объект недвижимости, по адресу: Кировская область, город Киров, северо-западная часть перекрестка улиц Воровского — Ульяновской, кадастровый номер 43:40:000129:0004:4664/01/А, Б; обязуется принять указанный объект в собственность и оплатить его стоимость.
В соответствии с пунктом 4.1 договора покупатель приобретает право собственности на объект недвижимости с момента государственной регистрации права собственности. Переход права собственности на объект недвижимости, который является предметом настоящего договора подлежит государственной регистрации в Управлении (пункт 4.2 договора).
Управление 16.05.2007 зарегистрировало переход права собственности и право собственности ООО «Кировский Домостроитель» на автостоянку, как на объект недвижимости, и выдало Обществу свидетельство о государственной регистрации права серия 43 АБ N 084082.
Впоследствии глава администрации города Кирова постановлением от 04.05.2007 отменил разрешение от 13.02.2007 N 81 на ввод автостоянки в эксплуатацию. Основанием отмены разрешения на ввод в эксплуатацию явилось несоответствие параметров объекта требованиям архитектурно-планировочного задания N 1-9/19 от 28.06.1999 и проектной документации. 28.02.2007 глава администрации принял распоряжение N 1165 «О предоставлении ООО «Кировспецмонтаж» земельного участка N 43:40:000129:0056 в аренду для строительства объекта по улице Ульяновской, 16, Ленинского района».
Посчитав, что ООО «Киров-Спорт» зарегистрировало за собой право собственности на спорную автостоянку с нарушением действующего законодательства и неправомерно впоследствии произвело отчуждение данного объекта в собственность ООО «Кировский Домостроитель» с последующей регистрацией соответствующего права, администрация города Кирова обратилась в суд с настоящим иском.
Из содержания пункта 1 статьи 2 и пункта 1 статьи 4 Закона о государственной регистрации следует, что государственная регистрация прав на недвижимое имущество является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке. Государственной регистрации подлежат права собственности и другие вещные права на недвижимое имущество и сделки с ним в соответствии со статьями 130, 131, 132 и 164 Гражданского кодекса Российской Федерации, за исключением прав на воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты.
По смыслу пункта 1 статьи 130 и пункта 1 статьи 131 Гражданского кодекса Российской Федерации и статьи 1 Закона о государственной регистрации, под недвижимым имуществом, права на которое подлежат государственной регистрации, понимаются земельные участки, участки недр и все объекты, которые связаны с землей так, что их перемещение без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, жилые и нежилые помещения, предприятия как имущественные комплексы.
Из документов, имеющихся в материалах дела усматривается, что спорная автостоянка состоит из ограждения (металлическая сетка), насыпного покрытия из щебня и будки охраны (металлические конструкции), отопление — электрообогреватель. Акт отвода земельного участка для сооружения объекта недвижимости ООО «Киров-Спорт» не выделялся.
Для отнесения объекта к недвижимому имуществу необходимо наличие у него в соответствии с действующим законодательством, двух признаков: объект должен быть прочно связан с землей, и его перемещение должно быть невозможно без несоразмерного ущерба его назначению.
Автостоянка указанными признаками не обладает, поэтому суд апелляционной инстанции в соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации всесторонне, полно, объективно оценив представленные истцом доказательства (акт осмотра автостоянки от 09.04.2007, заключение от 28.05.2007) и наряду с другими доказательствами, имеющимися в материалах дела правомерно отнес ее к движимому имуществу.
Кроме того, представленное в дело разрешение на ввод объекта в эксплуатацию, вынесенное территориальным управлением по Ленинскому району города Кирова, не соответствует действующим правилам процедуры приемки законченных строительством объектов и не может рассматриваться как документ, влекущий правовые последствия.
При таких обстоятельствах вывод арбитражного суда об отсутствии оснований для государственной регистрации права собственности ООО «Киров-Спорт» на спорный объект является правильным и обоснованным.
Согласно пункту 1 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка недействительна по основаниям, установленным настоящим Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).
Сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения (статья 168 Гражданского кодекса Российской Федерации).
В силу статьи 549 данного Кодекса по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).
Из содержания договора купли-продажи от 17.04.2007, заключенного ответчиками усматривается, что стороны согласовали условия договора применительно к объекту недвижимого имущества. Однако, как установил арбитражный суд, автостоянка к указанной категории имущества не относится, и не может являться предметом данного договора. Наличие в договоре, не подлежащем государственной регистрации, условий об отчуждении объекта недвижимости, об обязательной регистрации перехода права собственности и приобретения права с момента государственной регистрации, противоречит нормам гражданского законодательства, в связи с чем, суд обоснованно признал данный договор недействительным.
Согласно пункту 1 статьи 17 указанного Закона основаниями для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним являются договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения объектов недвижимого имущества на момент совершения сделки.
Спорная автостоянка к недвижимому имуществу не относится и договор по ее отчуждению как недвижимости признан судом ничтожным, поэтому правовые основания для регистрации права собственности за ООО «Кировский Домостроитель» на указанный объект как на недвижимое имущество отсутствуют.
Доводы заявителей о неверном отнесении судом открытой стоянки к объектам движимого имущества и несоблюдении ООО «Киров-Спорт» порядка ввода в эксплуатацию отклоняются, поскольку противоречат материалам дела и, по существу, сводятся к переоценке доказательств, исследованных судом, что в силу статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не входит в компетенцию суда кассационной инстанции. Суд апелляционной инстанции установил, что ввод автостоянки в эксплуатацию осуществлен ответчиком с нарушением действующего законодательства, что не позволяет говорить о правомерности регистрации за ООО «Киров-Спорт» права собственности на данный объект.
Последующая регистрация права собственности на автостоянку за ООО «Кировский Домостроитель» повлекла за собой исключение из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество сведений о ООО «Киров-Спорт» как собственнике данного объекта.
Оснований для отмены обжалуемого судебного акта по приведенным в кассационной жалобе доводам не имеется.
Нарушений норм процессуального права, предусмотренных в части 4 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судом апелляционной инстанции не допущено.
В соответствии со статьями 110 и 112 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по кассационной жалобе относятся на заявителя.
Руководствуясь статьями 287 (пунктом 1 части 1) и 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Волго-Вятского округа постановил:
постановление Второго арбитражного апелляционного суда от 25.10.2007 по делу N А28-4407/2007-125/22 Арбитражного суда Кировской области оставить без изменения, кассационные жалобы обществ с ограниченной ответственностью «Киров-Спорт» и «Кировский Домостроитель» — без удовлетворения.
Постановление арбитражного суда кассационной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.
Председательствующий В.Ю. Павлов
Судьи Г.С. Апряткина
Е.Н. Шишкина

Продление срока действия

С 2018 года из списка объектов, на которые обязательно должно быть получено разрешение на строительство, были исключены малоэтажные дома, построенные на землях ИЖС и ЛПХ. Теперь лишь требуется уведомление о начале и завершении строительства. Уведомление включает в себя основные характеристики объекта, поэтому этот документ позволяет местным властям решение о том, может ли он быть построен на участке.

Подтвердить, что на участке можно строить – это далеко не единственная цель документа. Помимо того, что он дает право на застройку, он еще и определяет сроки, когда объект должен быть введен в эксплуатацию. Законодательные нормы, касающиеся получения разрешения на строительство, регламентирует ст. 51 Градостроительного кодекса. Но здесь нужно помнить, что закон наделяет местные власти правом принимать собственные правовые акты. Эти акты могут дополнять и расширять регламенты.

Строительство не закончено в срок?

Эта проблема знакома многим застройщикам. И чем ближе подходит срок прекращения действия разрешения, тем больше встает вопрос – что делать, когда документ станет недействительным. Многие застройщики ошибочно полагают, что в этом случае единственный выход – получать новые документы. На самом деле, закон наделяет застройщиков более широкими правами.

Действует документ 10 лет, но это касается не всех объектов. Для некоторых могут устанавливаться собственные сроки. В этом случае отдел архитектуры во время экспертизы проекта учтет архитектурные особенности, материалы, технологии, строительные нормы, особенности участка и другие параметры.

Федеральный закон и местные регламенты

Изменения графика работ уже во время стройки – не редкое явление. Даты могут переноситься неоднократно. В результате в определенный момент становится понятно, что полностью построить объект до того момента, как выйдет срок действия разрешения, невозможно. Пролонгировать срок действия можно, но в законе есть нюансы, незнание которых легко может привести к тому, что вместо завершения работ придется заново собирать все разрешительные документы.

Основной правовой документ, которым руководствуются местные власти – Градостроительный кодекс (ст.51). Но на местах могут быть приняты и собственные местные регламенты, которые также регулируют работу отдела архитектуры и градостроения. Обычно местные регламенты устанавливают требования:

  • К заявлению, его форме и содержанию.
  • Дополнительным документам, которые нужно представить вместе с заявлением.

Когда требования закона и регламенты соблюдаются, продлить срок действия разрешения на строительство быстро и просто. Но прежде чем обращаться с заявлением, рекомендуем или изучить местные регламенты или сразу обращаться за помощью к специалистам. Например, может отличаться состав пакета документов. В результате вы предоставляете неполную документацию и получаете обоснованный отказ в продлении.

Заявление на продление

Форма и содержание заявления устанавливаются местными регламентами. Единой формы не существует. Тем не менее, есть требования по его содержанию. Неполные данные в заявлении влекут отказ в его приеме и регистрации. А так как до конца срока действия документов времени, как правило, остается немного, такая задержка может привести к тому, что вместо пролонгации вы получите отказ по причине пропущенных сроков. Поэтому лучше воспользоваться типовым бланком или обратиться за помощью.

Обязательным пунктом в заявлении будут причины задержки строительства. Важно!! Когда указываете причины, не стоит ссылаться на финансовые сложности. Это не считается уважительной причиной.

Образцы заявлений для скачивания с сайта ГосУслуги

Скачать утвержденный образец Заявление о продлении срока действия разрешения на строительство, реконструкцию (для юридических лиц).

Скачать пример заполнения Заявление о продлении срока действия разрешения на строительство, реконструкцию (для юридических лиц).

Скачать утвержденный образец Заявление о продлении срока действия разрешения на строительство, реконструкцию (для физических лиц, индивидуальных предпринимателей).

Скачать пример заполения Заявление о продлении срока действия разрешения на строительство, реконструкцию (для физических лиц, индивидуальных предпринимателей).

Получили отказ: что делать?

Когда местные власти отказывают продлевать действие документа, вы получаете мотивированное решение. В документе указаны причины, по которым вам отказали. К сожалению, встречаются ситуации, когда отказ не обоснован с точки зрения закона. В этом случае можно попробовать обжаловать отказ. Основания для обжалования:

  • Нарушение сроков со стороны местных властей, затягивание процедуры.
  • Отказ на основании того, что были представлены не все документы, но как недостающая указана документация, которой нет в регламентах.
  • Власти отказали вам в оказании услуги.

Что делать, если отказали?

Сразу после получения отказа можно подать жалобу. Ее оформляют на бумажном или электронном носителе. Если вы направляете электронную жалобу, она должна быть заверена ЭЦП. В жалобе указываются аргументы, почему вы не согласны с решением местных властей.

Если обращение с жалобой не помогло, можно обратиться в суд. Прежде чем подавать исковое заявление и начинать тяжбу, нужно учитывать, что суд не всегда встает на сторону истца. Суд примет решение в вашу пользу, если:

  • Выявлены нарушения со стороны должностных лиц.
  • Вы пропустили срок подачи заявления, но подали его еще до того, как разрешение стало недействительным.

Не получится обжаловать отказ даже через суд в следующих случаях:

  • Вы подали заявление после истечения срока действия.
  • Стройка не была начата.
  • В процессе строительства сильно изменились характеристики объекта (в проект были внесены изменения).

Это абсолютные основания для отказа. Если вы оказались в одной из таких ситуаций, проще и быстрее получить новые документы.

Если стройка не начиналась, скрыть этот факт невозможно. Вам придется заново пройти все этапы, включая подготовку документов, проекта или эскизов, планов коммуникаций и пр. Здесь есть один нюанс, который все же нужно знать.

Закон однозначно говорит о том, что продлить разрешение, если строительство не было начато, невозможно и единственный выход – получение новых документов. Но в законе нет указаний на то, на какой стадии должно находиться строительство. То есть, если вы начали работы непосредственно перед тем, как подать заявление, у властей нет законных оснований отказать вам. Но прежде чем пользоваться этим методом, оцените риски. Разрешение нельзя продлевать бесконечно. С момента его пролонгации у вас будет 3 года, чтобы полностью завершить работы. Иногда проще получить новое разрешение.

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *