Стоимость услуг техзаказчика

Автор: | 04.05.2019

В Градостроительном кодексе РФ не так давно появилось определение технического заказчика. Отразится ли это на отношениях между застройщиком и заказчиком и на порядке ведения ими бухгалтерского учета?

Изменения в законодательстве

Поправки в Градостроительный кодекс РФ внесены Федеральным законом от 28 ноября 2011 г. № 337-ФЗ. Вместо названия «заказчик» теперь используется понятие «технический заказчик». Технический заказчик – физическое (действующее на профессиональной основе) или юридическое лицо, уполномоченное застройщиком и действующее от его имени (полное определение дано в п. 22 ст. 1 Градостроительного кодекса РФ – далее кодекс). Конкретизированы функции техзаказчика. Это:
– заключение договоров об инженерных изысканиях, о подготовке проектной документации, строительстве, реконструкции, капремонте объектов и подготовка задания на их выполнение;
– представление необходимых материалов и документов;
– утверждение проектной документации и подписание документов, необходимых для получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию;
– осуществление иных функций, предусмотренных кодексом.
Важно отметить: установлено, что застройщик вправе осуществлять функции технического заказчика самостоятельно.
Термин «технический заказчик» фигурирует во многих статьях кодекса. Например, в пункте 3 статьи 52 сказано, что лицом, осуществляющим строительство, реконструкцию, капитальный ремонт объекта, может являться застройщик либо привлекаемое им или техническим заказчиком на основании договора физическое или юридическое лицо. Из чего можно сделать вывод, что иные лица не вправе осуществлять строительство (реконструкцию и т. д.).

Отношения сторон В определении технического заказчика сказано, что он действует от имени застройщика. Что это означает? По агентскому договору агент может действовать от своего имени, но за счет принципала либо от имени и за счет принципала. По сделке, совершенной агентом с третьим лицом от имени и за счет принципала, права и обязанности возникают непосредственно у принципала.

>|Данные положения установлены в статье 1005 Гражданского кодекса РФ.|<
Теперь в договорах, заключаемых техзаказчиком с третьими лицами в интересах застройщика, должно быть указано, что договор заключен между застройщиком (от имени которого действует техзаказчик) и третьим лицом.

Бухгалтерский учет Перейдем к порядку учета. Применяемые способы Ранее общепринятым считалось наличие двух вариантов учета затрат по строительству в зависимости от того, кто ведет данный учет в соответствии с договором на выполнение функций заказчика.
I. Бухучет затрат ведет заказчик. В этом случае заказчик учитывает затраты на строительство по дебету счета 08 и отдельно на счете 19 накапливает НДС, предъявленный сторонними организациями по работам (услугам, материалам и т. д.), включаемым в стоимость строительства. При передаче объекта застройщику заказчик списывает эти суммы:
ДЕБЕТ 76 субсчет «Застройщик»
КРЕДИТ 08
– передан застройщику готовый объект;
ДЕБЕТ 76 субсчет «Застройщик»
КРЕДИТ 19
– передана застройщику сумма «входного» НДС по законченному объекту.
Застройщик в свою очередь делает проводки:
ДЕБЕТ 08
КРЕДИТ 76 субсчет «Заказчик»
– принят от заказчика объект;
ДЕБЕТ 19
КРЕДИТ 76 субсчет «Заказчик»
– принята от заказчика сумма «входного» НДС по законченному объекту.
II. Бухучет затрат ведет застройщик. Работы (услуги), принятые заказчиком за отчетный период, учитывает у себя на балансе застройщик на основании отчетов заказчика.
Заказчик не отражает затраты по строительству объекта у себя на балансе (на счетах 08 и 19), а при получении от поставщиков и подрядчиков соответствующих первичных документов (накладных, актов выполненных работ и т. п.) фиксирует операцию записью:
ДЕБЕТ 76 субсчет «Застройщик»
КРЕДИТ 76 субсчет «Расчеты с поставщиками и подрядчиками»
– учтены затраты по строительству объекта (включая НДС).
Застройщик на основании отчетов заказчика записывает:
ДЕБЕТ 08
КРЕДИТ 76 субсчет «Заказчик»
– отражены затраты на строительство;
ДЕБЕТ 19
КРЕДИТ 76 субсчет «Заказчик»
– выделен «входной» НДС по затратам.
Чаще предпочтение отдавалось второму варианту. Поскольку первый вариант, основанный на нормах Положения по бухгалтерскому учету долгосрочных инвестиций, утвержденного письмом Минфина России от 30 декабря 1993 г. № 160 (заказчик в нем назван застройщиком), порождал ряд противоречий. В частности, при первом варианте у заказчика на счете учета капитальных вложений (08) формировалась стоимость строительства, которая затем отражалась в его балансе в качестве внеоборотных активов. В то время как на самом деле объект незавершенного строительства принадлежал застройщику, поскольку создавался за счет его средств (то есть имели место агентские отношения). У застройщика же, наоборот, стоимость незавершенного строительства в балансе никак не отражалась. Таким образом, ведение учета по данной схеме приводило к тому, что бухгалтерская отчетность и заказчика, и застройщика оказывалась недостоверной. Внесенные в кодекс дополнения подтверждают, что заказчик (вернее технический заказчик) фактически является агентом. А значит, первый вариант противоречит принципам ведения бухучета и использоваться не должен.

>|Агент не вправе отражать на своем балансе имущество принципала. Это следует из положений пунктов 1, 2 статьи 1 Федерального закона от 21 ноября 1996 г. № 129-ФЗ, а также из положений пункта 6 ПБУ 1/2008 «Учетная политика организации».|<

Корректируем порядок учета Казалось бы, остается второй вариант, если бы не фраза «от имени застройщика» в определении технического заказчика. Дело в том, что данный вариант предполагает заключение заказчиком договоров с третьими лицами от своего имени, но за счет застройщика (на сегодняшний день эта схема отношений между заказчиком и застройщиком наиболее популярна и используется на практике в подавляющем большинстве случаев). А Градостроительный кодекс РФ после внесения в него рассматриваемых поправок такой возможности не предусматривает.
Представляется, что необходимы официальные разъяснения, не нарушает ли это прав застройщика, действительно ли заказчик с момента вступления в силу изменений больше не вправе заключать договоры с третьими лицами в интересах застройщика от своего имени.
И если это так, то как должны поступить заказчик и застройщик в случае, если действующий между ними договор на выполнение функций заказчика предусматривает заключение заказчиком договоров с третьими лицами от своего имени? А таких случаев, повторим, большинство. И что грозит заказчику и застройщику, если они не последуют вновь введенным нормам?
С формальной точки зрения до 29 ноября 2011 года (начала действия закона № 337-ФЗ, за исключением отдельных его положений) нужно было внести соответствующие изменения в договор на выполнение функций заказчика. И с этого момента техзаказчику следовало заключать договоры с третьими лицами от имени застройщика.
Какой должна быть модель учета у застройщика и у технического заказчика? Для определенности отметим, что агенты вправе самостоятельно рассчитываться с поставщиками товаров, работ, услуг. Из этого и будем исходить.
Чтобы не нарушать требования о своевременном отражении в учете хозяйственных операций (п. 5 ст. 8 закона № 129-ФЗ), застройщик и технический заказчик должны так организовать свои взаимоотношения, чтобы первый имел возможность своевременно отражать в учете возникающие у него права и обязанности.
Иными словами, техзаказчик должен вовремя представлять застройщику все необходимые для этого документы.
Можно порекомендовать составление соответствующего отчета с приложением к нему оригиналов документов, полученных от третьих лиц (договоров, актов выполненных работ, накладных, счетов-фактур и т. п.), а также заверенных копий документов, подтверждающих произведенную оплату. Делать это техзаказчик должен не реже чем один раз в месяц.
Здесь следует учитывать, что права и обязанности по сделкам, совершенным техническим заказчиком в интересах застройщика, возникают у последнего не на основании отчетов техзаказчика, а на основании подписанных им от имени застройщика договоров, актов и т. д. А также на основании документов, подтверждающих произведенную оплату.
В данном случае перечисление техзаказчиком денег третьим лицам следует рассматривать как исполнение поручения застройщика по расчетам с указанными лицами.
Покажем, как отразить операции в случае, когда технический заказчик заключает договоры с третьими лицами от имени застройщика и при этом самостоятельно производит с ними расчеты.
Пример.
Застройщик перечислил техническому заказчику для расчетов со сторонними организациями 1 000 000 руб.
Техзаказчик заплатил аванс ООО «Подряд-1» в сумме 600 000 руб. и принял работы от ООО «Подряд-2» на сумму 500 000 руб. (в том числе НДС – 76 271,19 руб.). Учетные записи будут следующие.
У застройщика:
ДЕБЕТ 76 субсчет «Заказчик»
КРЕДИТ 51
– 1 000 000 руб. – перечислены денежные средства техническому заказчику для расчетов с третьими лицами;
ДЕБЕТ 60 (76) субсчет «Подряд-1»
КРЕДИТ 76 субсчет «Заказчик»
– 600 000 руб. – отражена произведенная техзаказчиком оплата;
ДЕБЕТ 08
КРЕДИТ 60 (76) субсчет «Подряд-2»
– 423 728,81 руб. (500 000 – 76 271,19) – учтена стоимость выполненных работ;
ДЕБЕТ 19
КРЕДИТ 60 (76) субсчет «Подряд-2»
– 76 271,19 руб. – выделен «входной» налог на добавленную стоимость по выполненным работам.
У технического заказчика:
ДЕБЕТ 51
КРЕДИТ 76 субсчет «Застройщик»
– 1 000 000 руб. – получены от застройщика денежные средства для расчетов с третьими лицами;
ДЕБЕТ 76 субсчет «Подряд-1»
КРЕДИТ 51
– 600 000 руб. – произведена оплата в адрес ООО «Подряд-1»;
ДЕБЕТ 76 субсчет «Застройщик»
КРЕДИТ 76 «Подряд-1»
– 600 000 руб. – отражено исполнение поручения застройщика по расчетам с третьими лицами.
Важно запомнить Застройщик и технический заказчик должны так организовать свои взаимоотношения, чтобы первый имел возможность своевременно отражать в учете возникающие у него права и обязанности. Техзаказчик должен своевременно представлять застройщику все необходимые для этого документы.

Статья напечатана в журнале «Учет в строительстве» №4, апрель 2012 г.

Стоимость наших услуг — строительный контроль, функции технического заказчика:

  • Профессиональное управление строительством: 4-5% от инвестиционного бюджета
  • Заказчик-застройщик: 3-4% от инвестиционных затрат
  • Инжиниринговые услуги: 2-3% от ПИР и СМР (Проектно-изыскательских и Строительно-монтажных работ)
  • Технический надзор и контроль: 1,5-2% от договора на СМР или фиксированная оплата услуг ежемесячно

Для осмечивания услуг по выполнению функций технического Заказчика нужны следующие документы:

  1. Перечень документов, существующих на момент начала переговоров, чтобы определить стадию начала оказания услуг.
  2. Утверждаемая часть проекта (если таковая имеется), а именно:
    • общие виды (фасады, планы этажей, разрезы),
    • генплан,
    • стройгенплан,
    • технические условия,
    • разрешение на строительство,
    • экспертиза проекта,
    • договор авторского надзора со стороны генпроектировщика (если есть),
    • договор с генподрядчиком.
  3. На таблице, которую мы будем предоставлять в ходе переговоров, подчеркнуть те услуги, которые нам доверяет Застройщик, так как разрешением СРО за техническим заказчиком только закреплена обязанность вести контроль за ходом строительства, остальное по согласованию сторон.
Профессиональное управление строительством Заказчик-застройщик Инжиниринговые услуги Технический надзор и контроль
Технический надзор и контроль качества работ + + + +
Контроль сроков проектирования и строительства + + + +
Участие в сдаче в эксплуатацию + + + +
Координация контрактов (составление и проверка документов, контроль исполнения, тайминг) + + +
Контроль проектирования + + +
Подготовка технических условий (ТУ) на проектирование совместно с проектной организацией и их согласование + + +
Согласование и утверждение предпроектной и проектно-сметной документации + + +
Проведение тендеров для отбора исполнителей работ + + +
Бюджетный контроль + + +
Заключение контрактов с проектными и строительными фирмами от имени поручителя + +
Организация экспертизы проектно-сметной документации + +
Оформление разрешения на производство СМР + +
Сдача объекта в эксплуатацию + +
Планирование и реализация всего строительного инвестиционного цикла +
Составление бюджета и предполагаемой оценки расходов +

Наше Свидетельстве СРО о допуске к определенным видам работ:

Работы по осуществлению строительного контроля привлекаемым застройщиком или заказчиком на основании договора юридическим лицом или индивидуальным предпринимателем:

  • Строительный контроль за общестроительными работами
  • Строительный контроль за работами по обустройству скважин
  • Строительный контроль за буровзрывными работами
  • Строительный контроль за работами в области водоснабжения и канализации
  • Строительный контроль за работами в области теплогазоснабжения и вентиляции
  • Строительный контроль за работами в области пожарной безопасности
  • Строительный контроль за работами в области электроснабжения
  • Строительный контроль при строительстве, реконструкции и капитальном ремонте сооружений связи
  • Строительный контроль при строительстве, реконструкции и капитальном ремонте объектов нефтяной и газовой промышленности
  • Строительный контроль при строительстве, реконструкции и капитальном ремонте автомобильных дорог и аэродромов, мостов, эстакад и путепроводов
  • Строительный контроль при устройстве железнодорожных и трамвайных путей
  • Строительный контроль за гидротехническими и водолазными работами
  • Строительный контроль при строительстве, реконструкции и капитальном ремонте промышленных печей и дымовых труб

Строительный контроль проводится в процессе строительства, реконструкции, капитального ремонта объектов капитального строительства в целях проверки соответствия выполняемых работ проектной документации, требованиям технических регламентов, результатам инженерных изысканий, требованиям градостроительного плана земельного участка.

Строительный контроль проводится лицом, осуществляющим строительство

В случае осуществления строительства, реконструкции, капитального ремонта на основании договора строительный контроль проводится также застройщиком или техническим заказчиком либо привлекаемым ими на основании договора физическим или юридическим лицом. Застройщик или технический заказчик по своей инициативе может привлекать лицо, осуществляющее подготовку проектной документации, для проверки соответствия выполняемых работ проектной документации.

Технический Заказчик в строительстве — его компетенции и обязанности

Строительные работы, причем на всех этапах реализации инвестиционного проекта, требуют регулярного технического надзора. Функция эта, обычно, возложена на подрядчика,…

Понятие «Технический заказчик» и его функции

Говоря о техническом заказчике, мы подразумеваем юридическое или физическое (осуществляющее профессиональную деятельность) лицо или группу лиц, специализирующихся на содействии клиенту в любых вопросах на протяжении всех этапов строительного производства. Компания в лице техзаказчика не просто принимает участие в процессе, а берет в свои руки все организационные и подготовительные действия, следит за ходом строительства, подключением ко всем инженерно-техническим сетям и сдачей постройки. Осуществление финансового контроля, поиска подрядчиков и проведение тендеров на поставку стройматериалов также входит в функционал технического заказчика.

Это партнер застройщика по всем вопросам. Он с успехом координирует действия каждого из участников проектирования и возведения здания на протяжении всего срока строительства. Отвечает за качество и берет на себя любые организационные и финансовые вопросы. Благодаря этой услуге инвестор может не беспокоиться о том, что объект не будет сдан в срок или возникнут какие-либо проблемы, все отслеживается и решается на экспертном уровне.

Помимо координации строительного процесса компания выступает связующим звеном между застройщиком и проектировщиками, подрядчиками, поставщиками, согласующими инстанциями. Здесь не только учитываются интересы всех участников строительного процесса, но и ставится целью путем согласованной деятельности прийти к желаемому для клиента результату.

Какие задачи решает технический заказчик в строительстве?

Как мы уже сказали, техзаказчик может взять на себя любые вопросы клиента, связанные со строительным процессом. Однако спектр его функциональных возможностей гораздо обширнее, чем может показаться. Об этом поговорим подробнее.

Можно выделить следующие функции технического заказчика:

  • Подготовка ИРД (исходно-разрешительной документации). Без данного пакета документов невозможно согласовать проектирование объекта с уполномоченными инстанциями.
  • Создание архитектурно-проектировочной системы. Согласование с инвестором.
  • Получение и подтверждение в аккредитованных структурах техположения на подключение и обслуживание здания функционирующими инженерными коммуникациями. Сюда входит водоотведение, водо-, электро-, теплоснабжение, телефонизация, радиофикация, газификация и пр.
  • Подготовка и согласование таких материалов, как градостроительный план территории, топографический план, предпроектное предложение и пр.
  • Организация и проведение конкурсов и тендеров с целью выбора проектной компании. Подписание договора на выполнение работ в установленные сроки по разработке проекта будущей постройки.
  • Подготовка пакета проектно-сметной документации.
  • Проведение всех необходимых проверок и согласований проектной документации (экологической, промышленной, противопожарной безопасности и пр.).
  • Подготовка материалов, проведение тендеров с целью выбора подрядной структуры, поставщиков стройматериалов, оборудования и смежных услуг. Контроль конкурсной прозрачности.
  • Формирование команды специалистов для дальнейшего осуществления комплекса монтажных и строительных работ.
  • Получение согласия на возведение здания. Эта задача решается путем оформления бумаг по определению земельной территории под строительную деятельность. Также регулируется вопрос по подключению стройплощадки к действующим системам коммуникации на время строительства.
  • Создание пунктов ГРО (геодезической разбивочной основы). Сюда входит выполнение разбивки, планировки местности, осуществление топографических съемок, перенос предмета планировки в натуру и множество других манипуляций по созданию геодезических сетей.
  • Курирование процесса возведения здания. Каждый этап проходит под неустанным наблюдением техзаказчика, который здесь выступает как инспектор, проверяющий все до мелочей. Качество поставляемых материалов, соблюдение объемов и сроков выполнения обязанностей, финансовые вопросы (в том числе проверка предъявленных к оплате счетов, достоверность бухучета, контроль расходования сметного лимита и пр.) – все это под контролем профессионала.
  • Принятие и ввод здания в эксплуатацию. Оформление полного пакета отчетностей, документов и гарантийных обязательств для оформления застройщиком права собственности.

Техзаказчик является связующим звеном между инвестором, государством, инженерными компаниями, проектировщиками, подрядчиками и прочими структурами. Он играет ведущую роль в подготовке и организации строительства, с неотъемлемым контролем соблюдения графиков. Благодаря такой инспекции не возникает простоев в работе и финансовых недочетов.

Ответственность технического заказчика в строительстве

Ответственность техзаказчика определяется исходя из положений договора, заключенного между клиентом и компанией. В нем подробно прописываются условия предоставления услуг инвестору. Организация, специализирующаяся на курировании недвижимости, может как выполнять определенные функции, так и оказывать полный пакет услуг, от подготовки исходно-разрешительной документации до сдачи и вывода объекта в эксплуатацию.

При ненадлежащем выполнении хотя бы одного условия, прописанного в соглашении, клиент имеет право предъявить требования к исполнителю. По закону РФ, исполнитель может быть привлечен к административной ответственности за несоблюдение обязательных требований в области строительства, нарушение правил применения стройматериалов, а также в случае утверждения проектной документации без положительного заключения экспертизы. Все эти недочеты могут служить поводом обращения инвестора в судебные инстанции.

При заключении договора нужно соблюдать требования антимонопольного права и всех необходимых положений федерального законодательства. Также стоит понимать, что ответственность техзаказчика определяется исходя из условий этого соглашения и на основании функций технического заказчика. То есть если инвестор заключил договор генерального подряда, не указав в нем функций технического заказчика, то исполняющее лицо будет обеспечивать выполнение строительно-монтажных действий, а представительскую деятельность осуществлять не будет.

В большинстве случаев договор техзаказчика предполагает выполнение важных функций, таких как:

  • технадзор за исполнением, качеством и сроками проектировочных и монтажных работ;
  • финансово-технический надзор (включает в себя проверку расходов, их обоснованность и соответствие сметам).

Также в соглашении прописываются такие функции, как подготовка необходимых бумаг (с обязательным уточнением), получение разрешений в уполномоченных инстанциях и прочее.

Исходя из вышесказанного, стоит отметить, что заключение договора между застройщиком и техзаказчиком является обязательным условием качественного выполнения всех задач на любом этапе проектирования и возведения постройки. Это будет служить гарантией исполнения возложенных на него обязанностей и обеспечения бесперебойной деятельности по застройке.

Стоимость услуг технического заказчика

Средняя стоимость услуг техзаказчика зависит от предполагаемого объема работ и может составлять порядка 3-4% стоимости создания проекта и осуществления строительной деятельности. Цены на данные услуги в таких крупных городах, как, например, Москва или Санкт-Петербург, могут быть выше и доходить до 5-6%.

«СМАРТИ» уже имеет немалый успешный опыт исполнения договора технического заказчика. За нами большая практика, а у наших клиентов — успешно выполненные и сделанные в срок объекты. Их привлекает наше умение вести проекты правильно и говорить понятным и простым языком.

Важно, что при грамотном подходе и правильном выборе исполняющей компании наличие на строительном объекте техзаказчика позволяет сэкономить финансовые расходы застройщика до 50%. В результате чего клиент получает ощутимую выгоду.

Стоимость услуги технического заказчика от компании «Смарт-И» является средней по рынку, однако качество работы одно из самых высоких. Важной особенностью «Смарт-И» является высокий уровень профессионализма специалистов, каждый из которых отвечает за свою часть работы. Подготовкой документов занят один специалист, аудитом – другой, проведением тендеров – третий и т. д. Компания «Смарт-И» имеет большой успешный опыт исполнения обязанностей техзаказчика. Обратившиеся к нам клиенты могут быть уверенны в качественном результате и соблюдении всех сроков. Мы сопровождаем проекты на профессиональном уровне и отвечаем за результат.

Стоимость услуг

Главная \ Стоимость услуг

Служба технического заказчика «СТРОЙГОСТ» предлагает три варианта участия в Вашем строительном проекте, или выполнит любую из функций по отдельности:

Основные функции

«СТРОЙГОСТ»

Технический заказчик Инжиниринговые услуги Технический надзор
и контроль
Ориентировочная стоимость услуг технического заказчика 3-5% от инвестиционных затрат 2-4% от ПИР и СМР (Проектно-изыскательских и Строительно-монтажных работ)

1,5-2% от договора на СМР или фиксированная оплата услуг ежемесячно

1 Технический надзор
и контроль качества работ
+ + +
2 Контроль сроков
проектирования
и строительства
+ + +
3 Участие в сдаче
в эксплуатацию
+ + +
4 Координация контрактов
(составление и проверка документов, контроль исполнения, тайминг)
+ +
5 Контроль проектирования + +
6 Подготовка технических условий (ТУ) на проектирование совместно с проектной организацией
и их согласование
+ +
7 Согласование и утверждение предпроектной и проектно-сметной документации + +
8 Проведение тендеров для отбора исполнителей работ +
9 Бюджетный контроль +
10 Заключение контрактов с проектными и строительными фирмами от имени поручителя +
11 Организация экспертизы проектно-сметной документации +
12 Оформление разрешения на производство СМР +
13 Сдача объекта в эксплуатацию +

ВЫГОДА:

Что получает инвестор или заказчик-застройщик в результате контракта с «СТРОЙГОСТ»

До 10 % от реального бюджета прямых расходов; сокращение сроков До 7% от снижения бюджета прямых расходов; сокращение сроков Качественное здание, которое соответствует всем нормам

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *