Улучшение имущества

Автор: | 02.05.2019

Про неотделимое и общее

Предлагаемые Минэком правки в ГК РФ, судя уже по заглавию проекта федерального закона («О внесении изменений в Гражданский кодекс Российской Федерации в части совершенствования гражданского оборота недвижимости и создания режима единого объекта недвижимости»), призваны улучшить жизнь всех участников вещных и обязательственных правоотношений по поводу недвижимости. Ознакомиться – и, вероятно, высказать свое мнение – можно здесь: http://regulation.gov.ru/projects#npa=62515

Правки действительно обширные и касаются, среди прочего:

  1. Определения недвижимого имущества,
  2. Определения предприятия,
  3. Определения единого недвижимого комплекса,
  4. Улучшений недвижимого имущества,
  5. Прав на здания и сооружения (целая новая глава 17.1), где в особенности интересны…
  6. Имущества общего пользования (в здании), и кроме него,
  7. Попытки «узаконить» помещения и машино-места,
  8. Еще точечных, но немаловажных изменений,
  9. Переходных положений.

Несмотря на обилие пищи для размышлений и обсуждений (и благодаря этому также), мне особенно бросились в глаза две правки: улучшения и имущество общего пользования.

Улучшения недвижимости

Предлагаемые правки выглядят следующим образом:

«Статья 134.1 Улучшения недвижимого имущества

  1. Улучшения недвижимости являются составными частями недвижимой вещи, которые обеспечивают или способствуют использованию данной недвижимой вещи в соответствии с ее назначением.
  2. Улучшения недвижимости, создаваемые путем строительства или реконструкции, являются неотделимыми улучшениями.
    Иные улучшения являются отделимыми.
  3. Неотделимые улучшения недвижимости выступают с ней в обороте как единое целое.
    Недвижимость, имеющая отделимые улучшения, участвует в гражданском обороте без таких улучшений, если иное не предусмотрено договором.»

В статье еще два пункта, но пока их опустим.

Что сразу бросается в глаза?

Во-первых, несмотря на декларацию «улучшение = составная часть вещи», отделимые улучшения выведены из-под режима сложной вещи или принадлежности и отделены в обороте от самой улучшенной недвижимости.

Во-вторых, неотделимые улучшения определены через строительство и реконструкцию, что внезапно и очень существенно сужает их смысл.

В совокупности с правилом о раздельном обороте недвижимости и отделимых улучшений, правило о возникновении неотделимости только вследствие строительства или реконструкции приведет к катастрофическому перевороту всей практики реализации и применения права в области недвижимости.

Так, из-под понятия неотделимых улучшений выйдут такие очевидно неотделимые улучшения, как результаты капитального ремонта (подп. 1, 13, 14, 14.1, 14.2 и 14.3 ст. 1, ст. 4, ст. 52 и др. ГрК РФ выводят понятие капитального ремонта за пределы понятий «строительство» и «реконструкция»), текущего ремонта, косметического ремонта, технического обслуживания (гл. 6.2 ГрК РФ), перепланировки, переобустройства (ЖК РФ) и т.п. Не будут неотделимыми по смыслу поправок улучшения земельного участка, появляющиеся в результате земляных и иных работ, не являющихся строительством: создание произведений ландшафтного дизайна и архитектуры (например, создание клумб, прудов, не исчерпываемых установкой движимых вещей – малых архитектурных форм), создание различных элементов благоустройства, прокладка локальных инженерных коммуникаций, обустройство временных сооружений и, в ряде случаев, разрешенных подземных сооружений (погребов, колодцев и т.п.), наконец, посадка деревьев, установка забора и т.п.

Вследствие принятия поправок в предлагаемой редакции при продаже, к примеру, индивидуального жилого дома и земельного участка покупатель не приобретет право на грядки и клумбы, забор, отмостку дорожки от калитки к входным дверям дома, стеклопакеты и дверные заполнения в самом доме, на поклеенные там обои т .п., поскольку все эти улучшения, по предлагаемому определению, будут отделимыми, как не связанные с производством строительства или реконструкции. То же касается и нежилых зданий. Даже в случае простой квартиры очень трудно описать «отделимые» улучшения исчерпывающим образом – а при продаже сложного производственного объекта и вовсе невозможно.

Конечно, подобные трудности возникнут не только при продаже, но и при любом сингулярном правопреемстве по поводу недвижимости.

Все это повлечет жуткую дестабилизацию оборота недвижимости.

Во всех возмездных договорах по поводу недвижимости цена является существенным условием. По идее правок выходит, что сторонам необходимо будет определить цену отдельно на участок, дом, как существенное условие – и отдельно, если они вспомнят, что теперь об этом необходимо договариваться дополнительно, за обои, люстры, клумбы и заборы. Или, как минимум, за всё скопом: «цена отделимых улучшений составляет 100 руб. 00 коп.» – но без перечисления этих улучшений весьма возможны махинации со стороны продавца.

Далее, если считать, что подобные улучшения являются отделимыми и, по предлагаемой редакции, участвуют в обороте отдельно, продавший дом и участок собственник может забрать данные улучшения (коль скоро их забыли указать в договоре). В виду физической невозможности или нецелесообразности (в связи с уничтожением при снятии, например, обоев) фактически эти «отделимые» улучшения будут в 99% случаев оставаться во владении покупателя. Однако вследствие этого продавец приобретет, в ряде случаев, право на кондикционный иск (либо покупатель – на негаторный) – что также дестабилизирует оборот и загрузит суды напрасными спорами.

Можно предположить, что столь жесткое определение неотделимых улучшений связано с мечтой о едином объекте недвижимости (это подтверждается и содержащимся в проекте п. 4 ст. 287.1 ГК РФ: до регистрации прав на них здания, сооружения и объекты незавершенного строительства, а равно помещения и машино-места являются неотделимыми улучшениями земельного участка). Однако в данном случае, думаю, подобное решение задачи порождает больше проблем, чем решает.

Я бы определил неотделимые улучшения иначе (к примеру, как улучшения недвижимости, создаваемые путем строительства, реконструкции, перепланировки, переобустройства, капитального ремонта, текущего ремонта, технического обслуживания и иных подобных работ, которые не могут быть отделены без проведения подобных работ и(или) не могут быть использованы в качестве самостоятельной движимой вещи, являются неотделимыми) и исключил презумпцию раздельного оборота отделимых улучшений и недвижимости.

Имущество общего пользования

«Статья 287.1 Права на здания или сооружения

  1. Собственникам помещений, машино-мест на праве общей долевой собственности принадлежит имущество общего пользования, а именно: помещения, предназначенные для обслуживания более одного помещения, машино-места в здании, а также лестничные площадки, лестницы, холлы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции этого здания, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения, машино-места, если иное не предусмотрено законом.»

Собственно, этим нововведение по поводу имущества общего пользования в тексте законопроекта исчерпывается.

Итак, что же можно сказать по поводу имущества общего пользования (ИОП)?

Во-первых, ИОП может существовать только в здании (а зданием по замыслу законотворцев называется строение, в котором может быть образовано два помещения, или два машино-места, или помещение и машино-место).

Во-вторых, режим ИОП подчиняется общему режиму права долевой собственности.

В-третьих, из законопроекта неясно, как и в какой момент и непременно ли появляются ИОП и долевая собственность на него. Надо отметить, что в проектируемом абз. 2 п. 4 ст. 287.3 содержится некое туманное правило: «В указанных целях с собственником образованного объекта недвижимости может быть учреждена общая собственность на земельный участок и(или) ИОП либо установлен бессрочный сервитут, обеспечивающий их использование».

Мне кажется, что такие неполные и противоречивые правила относительно ИОП нуждаются в развитии.

Например, в норме о том, что право общей долевой собственности на ИОП возникает с момента возникновения права собственности на помещения и(или) машино-места в соответствующем здании у двух и более разных лиц. При этом доли собственников помещений и(или) машино-мест в праве общей собственности на ИОП определяются пропорционально площадям принадлежащих им помещений и(или) машино-мест, если иное не установлено договором, на основании которого такие собственники приобрели право собственности на помещения и(или) машино-места, либо соглашением между такими собственниками (едва ли на нежилые здания стоит распространять жесткий режим, аналогичный ст.ст. 36 – 39 ЖК РФ).

Думаю, что при этом оправдано было бы включение запрета на полное лишение собственника помещения/машино-места доли в праве общей собственности на имущество общего пользования в здании, за исключением случаев прекращения права собственности на соответствующее помещение и(или) машино-место. Доля в праве общей собственности на имущество общего пользования в здании собственника помещения и(или) машино-места в этом доме должна следовать следует судьбе права собственности на указанное помещение и(или) машино-место. При переходе права собственности на помещение и(или) машино-место в здании доля в праве общей собственности на имущество общего пользования в данном здании, принадлежащая новому собственнику такого помещения и(или) машино-места, равна доле в праве общей собственности на указанное имущество предшествующего собственника такого помещения и(или) машино-места.

Кроме того, было бы целесообразно закрепить возможность заключать соглашения о порядке владения, пользования и распоряжения ИОП, которые можно было бы регистрировать как обременения прав на соответствующие помещения и(или) машино-места и которые бы обладали свойством следования, т.е. связывали новых собственников.

А предлагаемое авторами проекта правило об альтернативных сервитутах, думаю, стоило бы применять только к существующим уже зданиям, разделенным на помещения вместо радикального решения, предложенного ВАС РФ в постановлении Пленума №64 (что отразилось и в скудной практике его применения).

Отделимые и неотделимые улучшения

Гражданское законодательство предусматривает возникновение споров, связанных с изменениями качественного состояния арендуемого жилья или офиса, которые регулируются статьёй 623 ГК РФ.

Неотделимые улучшения – это внесённые в контекст жилого или нежилого помещения изменения, которые недопустимо убрать, аннулировать и т.п. без нанесения материального ущерба владельцу имущества.

Таковые выделяются в предмет рассмотрения при арендных отношениях, когда наниматель вкладывает свои финансовые средства и производит их за собственный счёт. В результате прекращения найма возникает имущественный спор об их принадлежности той или иной стороне договора.

Главным критерием проведения улучшения является качественное изменение объекта, влияющее на рыночную стоимость помещения при дальнейших имущественных сделках, допускающих повышения стоимости аренды или найма, или влияющих на оценку недвижимости при выставлении на торги.

В это число не входит проведение косметического и иного ремонта, основанного на устранении процессов амортизации или дефектов, полученных помещением в результате эксплуатации арендатором.

К их числу причисляют:

  • перепланировку помещений;
  • достройку или реконструкцию здания;
  • установка газоснабжения и водопровода;
  • прокладку скрытой электрической и телефонной проводки;
  • техническую модернизацию и перевооружение;
  • монтаж окон (дверных проёмов).

Отделимые улучшения – это внесённые изменения, которые допускают демонтажа, снятия и вывоза нанимателем помещения, без нанесения материального ущерба собственнику.

Они не меняют качественных и эксплуатационных характеристик объекта и не учитываются при проведении взаиморасчётов, если данное положение не предусмотрено гражданским договором.

К ним относятся:

  • съёмные перегородки;
  • замена осветительных приборов;
  • замена сантехники, кухонных плит и т.п.;
  • мебель, ковровые покрытия;
  • дизайн окон.

Кому принадлежат отделимые и неотделимые улучшения

По регламенту, отделимые улучшения признаются собственностью нанимателя. Исключение – случаи, когда договором аренды предусмотрено иное и таковые засчитываются владельцем объекта в плату за использование помещения.

Иногда предусматриваются положения контракта, когда наниматель обязуется заменить, установить те или иные эксплуатационные, дизайнерские и иные элементы безвозмездно, в силу получения арендных прав. В таких случаях проведённые им за свой счёт работы остаются в собственности владельца объекта.

Неотделимые улучшения остаются в собственности владельца помещения. При составлении договора или дополнительного соглашения, приложенного к нему, требуется указать условия проведения взаиморасчётов за внесение данных новаций.

По усмотрению сторон, взаиморасчёт допускает получения денежных средств от собственника, а так же внесения затраченной суммы средств, в счёт оплаты за использование помещения.

Главное условие при затребовании возмещения затрат, в этом случае, – определение качества недвижимости, которое требует изменения в сторону повышения его стоимости.

Если цена недвижимости при замене определённых элементов не возросла – работы носят характер амортизируемых, то есть подлежащих износу в результате эксплуатации инициатором их проведения (п.1 ст. 254 НК РФ).

Налоговым кодексом предусмотрены сроки амортизации элементов здания и помещения, на которые ориентированы критерии законности притязаний со стороны нанимателя (п.1 ст.258 НК РФ).

Не предусмотренные договором улучшения

Законодательство регламентирует внесение всех существенных изменений в контекст арендуемого помещения, только с официального разрешения собственника.

Если гражданским договором не предусмотрено их проведение, сторонам требуется внести изменения в договор аренды составить дополнительное соглашение, в котором оговариваются условия, на основании которых будет проведена реконструкция или монтаж элементов здания (помещения).

Произвольные действия нанимателя недопустимы.

Если лицо, пользующееся объектом на контрактных условиях, проведёт реконструкцию, монтаж или демонтаж без санкций законного владельца, такие действия могут квалифицироваться как самовольные действия, с вытекающими юридическими последствиями (см. Что нельзя делать при перепланировке квартиры).

В этом случае допускается предпринять меры:

  • Присвоение результатов законным владельцем, без выплаты компенсации за материальные затраты, проводившему их лицу.
  • Требование устранения внесённых изменений, предъявленных собственником недвижимости в сторону контрагента договора.
  • По преимуществу такие ситуации провоцируют арбитражные споры.

Имущественные споры

Если сторонам не удалось договориться о правилах предоставления или размерах компенсации, пострадавшая сторона вправе обратиться в суд с исковым заявлением. Иск подаётся в районный суд по месту расположения недвижимости, ставшей объектом спора.

Суд при рассмотрении опирается на юрисдикционные нормативы, определяющие:

  • законность проведения реконструкции;
  • критерии, определяющие улучшения в качестве отделимых или неотделимых;
  • положения гражданского договора.

Главные позиции, при вынесении арбитражного решения, ориентируются на сроки аренды, установленные договором и допускающие его пролонгации. А так же – на нормы, установленные законодательством, которые определяют сроки амортизационного износа элементов, подлежавших замене и ставших причиной возбуждения искового производства.

Правила регулирования обозначенных нормативов оглашаются в положениях законодательства:

  • Письмо Минфина РФ от 21.01.10 г., под № 03-03-06/2/7 . Распространяется на правоотношения, возникшие после 1.01.10 г.
  • Письмо Минфина РФ от 13.12.12 г, под № 03-03-06/1/651.
  • Письмо УФНС по г. Москве, от 13.08.09 г., под № 16-15/083987.

Здесь предусматриваются притязания заявителей в том случае, если срок амортизационного использования улучшений, признанных судом неотделимыми, превышает период найма без пролонгации.

Если срок аренды поглощает актуальность внесённых улучшений – иск отклоняется в силу того, что заинтересованное лицо извлекло все предусматриваемые преимущества во время использования объекта недвижимости.

Если собственник прекращает действие контракта об использовании офиса или жилья, истец вправе апеллировать к действию статьи 617 ГК РФ, гарантирующей защиту имущественных интересов арендатора.

Порядок начисления компенсации за неотделимые улучшения

Физическое или юридическое лицо, временно использующее объект недвижимости, вправе демонтировать и вывезти с территории всё имущество, которое ему принадлежит.

Главное условие – сохранность объекта и ненанесение собственнику материального ущерба в результате демонтажа элементов. То есть, объект возвращается владельцу в соответствующем виде.

Правила соответствия определяет акт приёма-передачи, на основании которого недвижимость и иное имущество переходило к нанимателю. При этом учитывается соразмерный износ, критерии которого опираются на установленные нормы.

Те внесённые улучшения, которые не допускают демонтажа и вывоза, но продолжают сохранять ценность, допускают возмещения со стороны собственника недвижимости. Претендовать на компенсацию арендатор вправе только при условии, что владелец объекта был официально осведомлён о проведении соответствующих работ.

В этом случае начисление компенсации производится из расчёта стоимостного эквивалента новых параметров объекта, за вычетом амортизации при использовании таковых нанимателем.

Притязать на возмещение расходов допустимо только после прекращения найма. Если контракт пролонгирован – ремонт, замена или реконструкция элементов остаётся в распоряжении инициатора.

При начислении соразмерной компенсации, арендатору требуется уплатить налог на прибыль в соответствии с п.1 статьи 146 НК РФ.

Сроки уплаты требуется урегулировать в пределах действия аренды, до затребования компенсации со стороны нанимателя или до аннулирования стоимостного эквивалента улучшений по истечении амортизационного срока. На основании этого же положения, НДС к вычету для арендодателя не предусмотрен (см. Размеры, сроки и особенности выплат налогов на сдаваемое имущество).

Допускается за счёт предполагаемой суммы НДС уменьшить налоговую сумму.

Неотделимые улучшения: спорные случаи и учет

Большинству арендаторов офисных помещений приходится вкладывать в них дополнительные средства: ремонтировать, модернизировать, реконструировать и т д. Подобные работы относятся к улучшениям, которые, в свою очередь, делятся на отделимые и неотделимые. Порядок налогового и бухгалтерского учета напрямую зависит от того, к какому виду будет отнесено улучшение.

Впервую очередь предлагаю определиться, что такое неотделимые улучшения. Гражданский кодекс РФ связывает это понятие с арендованным имуществом, однако однозначной формулировки нет ни в одном законодательном акте. По сложившейся практике к неотделимым улучшениям относятся изменения объекта, которые улучшают его технические и функциональные возможности и которые неотделимы от самого объекта (т. е. при смене офиса вы не сможете их забрать с собой без причинения вреда объекту). Самый распространенный вопрос бухгалтеров на данное определение: чем это отличается от текущего ремонта? В законодательстве разъясняется: ремонт направлен на поддержание имущества в рабочем состоянии, при его проведении новые качества у объекта не появляются. Следовательно, неотделимыми улучшениями могут быть признаны только работы по достройке, дооборудованию, модернизации, реконструкции или техническому перевооружению объекта.

Позиция судов

Однако на деле все оказывается не так просто. Бухгалтерская практика полна споров как между арендаторами и арендодателями, так и между хозяйствующими субъектами и налоговыми органами по поводу отнесения улучшений к тому или иному виду. У судебных органов, в свою очередь, собственная позиция. Поэтому предлагаю разобрать некоторые спорные случаи, в которых виды строительных работ признавались судом в качестве ремонтных. Например, проведение ремонта офисных помещений. В соответствии с п. 5 Приложения № 7 к Правилам и нормам технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденным Постановлением Госстроя России от 27.09.2003 № 170, смена и восстановление отдельных элементов (приборов) и дверных заполнений относится к текущему ремонту. Соответственно, если работы, которые производятся на арендованном объекте, квалифицируются как ремонт, то у арендатора они учитываются как текущие расходы.

Или рассмотрим благоустройство дорожного участка. В Постановлении ФАС Уральского округа от 14.05.2008 № Ф09-3351/08-С3 по ОАО «Концерн „Калина“ суд пришел к выводу, что выполненные работы (уплотнение грунта, щебеночная подготовка, проливка битумом, отбортовка проездов бордюром, укладка асфальта, асфальтирование площадок на основных проездах) не изменили технологического или служебного назначения дорожного участка и не повысили его технико-экономические показатели. Работы проведены для поддержания дорог на внутренней территории организации в надлежащем состоянии, следовательно, являются ремонтными.

» Неотделимыми улучшениями могут быть признаны только работы по достройке, дооборудованию, модернизации, реконструкции или техническому перевооружению объекта. «

Третий пример. В Постановлении ФАС Северо-Кавказского округа от 18.06.2009 № А53-14011/2008-С5-14 по ООО «Черкизово-Дон» представители налогового органа установку и настройку офисной АТС и локальной компьютерной сети отнесли к неотделимым улучшениям арендованных обществом основных средств и в соответствии с абз. 4 п. 1 ст. 256 НК РФ посчитали амортизируемым имуществом. Суд не поддержал данную позицию и указал, что налоговый орган не представил доказательств, подтверждающих факт не-отделимости улучшений, выполненных при установке и настройке техники.

Еще ряд ситуаций, в которых судьи принимали сторону налогоплательщиков и делали выводы, что проведенные виды работ относятся именно к ремонтным.

  • Кладка кирпичных перегородок, штукатурка и облицовка стен, штукатурка деревянных откосов, облицовка еврорейками, выравнивание пола, устройство цементной стяжки, демонтаж светильников в здании (Постановление ФАС ВВО от 10.07.2007 № А43-25348/2006-31-814).
  • Замена старых полов, изношенных канализационных труб и труб водоснабжения, оконных блоков, покраска стен, потолков, дверных блоков (Постановления ФАС УО от 22.05.2007 № Ф09-3656/07-С2, ФАС ЗСО от 25.09.2006 № Ф04-6044/2006 (26466-А81-31)).
  • Замена двери вместе с дверной коробкой (проем в стене), установка дополнительной кирпичной перегородки и дополнительной металлической перегородки для одного офисного рабочего места. Согласно Постановлению ФАС МО от 18.01.2007 № КА-А40/13128-06-2, произведенные ремонтные работы не вызвали изменения технологического или служебного назначения здания и его помещений.

Бухгалтерские записи при условии, если произведенные улучшения согласованы с арендодателем

Д 08…К 60 — Произведены неотделимые улучшения
Д 19…К 90 — НДС по неотделимым улучшениям
Д 68…К 19 — НДС принят к вычету
Д 01…К 08 — Приняты к учету неотделимые улучшения
Д 26…К 02 — Начислена амортизация по неотделимым улучшениям. Сумма начисленной амортизации также признается при исчислении налога на прибыль.

Два варианта передачи неотделимых улучшений арендодателю

  1. При окончании договора аренды неотделимые улучшения в составе арендованного объекта передаются арендодателю, арендодатель не возмещает стоимость неотделимых улучшений:
    Д 02…К 01 — Формирование остаточной стоимости передаваемых неотделимых улучшений (сумма начисленной амортизации списывается в уменьшение первоначальной стоимости неотделимых улучшений)
    Д 91…К 01 — Списана в состав прочих расходов остаточная стоимость неотделимых улучшений
    Д 91…К 68/НДС — Начислен НДС на стоимость безвозмездно передаваемых неотделимых улучшений
    Д 99…К 68/Налог на прибыль — Начислено ПНО на остаточную стоимость неотделимых улучшений (не признаваемых при исчислении налога на прибыль).
  2. При окончании договора аренды неотделимые улучшения в составе арендованного объекта передаются арендодателю, арендодатель возмещает стоимость неотделимых улучшений: при указанном условии сумма амортизации, начисленная со стоимости неотделимых улучшений, не признается в качестве расхода при исчислении налога на прибыль.
    Д 76…К 91 — Стоимость возмещения неотделимых улучшений
    Д 91…К 68/НДС — Начислен НДС
    Д 91…К 01 — Списана остаточная стоимость неотделимых улучшений.

Следует иметь в виду, что перепланировка является элементом как реконструкции, так и капитального ремонта, она сама по себе не определяет характера выполненных работ. Если в результате перепланировки технико-экономические показатели и функциональное назначение помещений не изменились, работы по увеличению объема здания (надстрой-ка, пристройка) не проводились, то перепланировка признается капитальным ремонтом (Постановление ФАС УО от 28.11.2006 № Ф09-10509/06-С7).

  • Ремонт локальной и телефонной сетей (Постановление ФАС СЗО от 14.05.2007 № А56-15769/2006).
  • Установка вентиляционного оборудования и тепловой завесы (Постановление ФАС ВСО от 29.06.2007 № А74-3968/06-Ф02-3757/07).
  • Ремонт электросетей и электрооборудования, монтажа воздуховодов в ремонтных мастерских (Постановление ФАС СЗО от 14.07.2005 № А21-8680/04-С1).
  • Замена оборудования комплексной системы безопасности и охранно-пожарной сигнализации (Постановление ФАС МО от 24.01.2007 № КА-А40/13476-06).
  • Работы по ремонту внутренних дорог. Судьи ФАС ЦО (Постановление от 20.02.2007 № А68-АП-84/14-05-317/Я-05-1006/10-05) поддержали налогоплательщика по спорному вопросу, поскольку доказательств того, что выполненные работы изменили качественные характеристики объектов или выполнялись по специальному проекту реконструкции, налоговый орган не представил.
  • Капитальный ремонт кирпичного ограждения (частичная замена столбов, частичное усиление фундамента ограждения, новая кладка части стен ограждения на общую длину 104,4 м, что составляет 10 % общей длины ограждения (Постановление ФАС СЗО от 29.08.2005 № А56-50335/2004)).
  • Ремонт наружного водопровода и замена кабеля. Судьи ФАС СЗО (Постановление от 07.07.2005 № А56-4658/05), в совокупности оценив имеющиеся в деле документы и представленные доказательства, правомерно признали, что затраты на проведение ремонта наружного водопровода и замену кабеля не носят характер капитальных, а являются текущими затратами на поддержание оборудования в рабочем состоянии.

Налоговый и бухгалтерский учет арендатора

Следует иметь в виду, что улучшения арендованного имущества могут производиться как с разрешения арендодателя, так и без его согласия. В первом случае после прекращения договора аренды арендатор имеет право на компенсацию стоимости улучшений арендодателем. Во втором — на возмещение затрат рассчитывать не приходится. Причем последний вариант чреват еще тем, что в налоговом учете арендатора неотделимые улучшения, осуществленные без согласия арендодателя, не подлежат амортизации (согласно пункту 1 статьи 256 НК РФ).

Еще один нюанс: неотделимые улучшения по окончании договора аренды безвозмездно переходят к арендодателю. А на основании пункта 16 статьи 270 НК РФ стоимость безвозмездно переданного имущества не учитывается в налогообложении, соответственно, арендатор не может учесть стоимость неотделимых улучшений в составе расходов, уменьшающих налогооблагаемую прибыль.

Налог на прибыль. Неотделимые улучшения, произведенные арендатором с согласия арендодателя, признаются амортизируемым имуществом. Если их стоимость по договору арендатору не возмещается, то он может ее «погасить» посредством начисления амор-тизации в течение действия договора аренды (п. 17 ПБУ 6/01) с учетом периода полезного использования объекта (п. 1 статьи 258 НК РФ). Кстати, с 1 января 2010 года налогоплательщик вправе определять срок полезного использования неотделимых улучшений самостоятельно. Напомню, что ранее расходы на неотделимые улучшения амортизировались исходя из срока эксплуатации объекта, что увеличивало срок амортизации и не учитывало реальных вложений арендатора. Сегодня суммы амортизации распределяются в соответствии со сроком полезного использования не самого объекта, а конкретно неотделимого улучшения. И арендатор вправе установить этот «полезный» срок сам. При этом обозначенный им период может отличаться от принятого арендодателем, но должен вписываться в классификацию основных средств, утвержденную Правительством РФ. Разъяснения данной нормы были представлены в письмах УФНС РФ по Москве от 25.08.2010 № 16-15/089245, Минфина РФ от 01.06.2010 № 03-03-06/1/358.

» Я рекомендую арендаторам заранее продумывать каждую формулировку договора аренды и отражать в нем все возможные варианты развития событий. «

Налог на имущество. Стоит отметить, что капитальные вложения в виде неотделимых улучшений, учтенных в составе основных средств арендатора, облагаются налогом на имущество до окончания срока действия договора аренды. Эта позиция подтверждена в письмах Минфин РФ от 03.11.2010 № 03-05-05-01/48, от 01.11.2010 № 03-05- 05-01/46.

НДС. При безвозмездной передаче неотделимых улучшений арендатор обязан начислить НДС и уплатить его в бюджет (п. 1 статьи 146 НК РФ, где оказание услуг на безвозмездной основе признается реализацией товаров и услуг).

Я рекомендую арендаторам заранее продумывать каждую формулировку договора аренды и отражать в нем все возможные варианты развития событий.

Например, чтобы сумма начисленной амортизации по неотделимым улучшениям могла приниматься в расходы при исчислении налога на прибыль, в договоре должно быть дано разрешение арендодателя на проведение неотделимых улучшений.

Также в договоре можно прописать, что арендодатель не должен возмещать произведенные улучшения арендатору. В противном случае начисленная амортизация не будет признана при исчислении налога на прибыль.

Бухгалтерские записи при условии, если произведенные улучшения не согласованы с арендодателем

Д 08…К 60 — Произведены неотделимые улучшения
Д 19…К 90 — НДС по неотделимым улучшениям
Д 68…К 19 — НДС принят к вычету
Д 01…К 08 — Приняты к учету неотделимые улучшения
Д 26…К 02 — Начислена амортизация по неотделимым улучшениям. Сумма начисленной амортизации также не признается в качестве расхода при исчислении налога на прибыль.

При окончании договора аренды неотделимые улучшения в составе арендованного объекта передаются арендодателю, последний не возмещает стоимость неотделимых улучшений:

Д 02…К 01 — Формирование остаточной стоимости передаваемых неотделимых улучшений (сумма начисленной амортизации списывается в уменьшение первоначальной стоимости неотделимых улучшений)
Д 91…К 01 — Списана в состав прочих расходов остаточная стоимость неотделимых улучшений
Д 91…К 68/НДС — Начислен НДС на стоимость безвозмездно передаваемых неотделимых улучшений
Д 99…К 68 — Начислено ПНО на остаточную стоимость неотделимых улучшений (не признаваемых при исчислении налога на прибыль).

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *